Un projet 100 % social porté par CDC Habitat et Adoma à Bordeaux

Pour ce projet mené en conception-réalisation, le groupe CDC Habitat a mis toutes ses compétences à l’œuvre afin de penser un projet combinant logement locatif social et résidence sociale, à la fois économiquement viable et extrêmement performant.

Dans la ZAC Saint-Jean Belcier à Bordeaux, dans le cadre des travaux de l’aménagement du quartier Armagnac, CDC Habitat réalisera sur une parcelle de 4 200 m2 une opération mixte d’ampleur associant 118 logements locatifs sociaux familiaux allant du T2 au T5, et une résidence sociale de 50 logements T1 et T1bis dont la gestion sera assurée par Adoma, la filiale du Groupe spécialisée dans le logement accompagné.

« Ce projet mené en étroite collaboration avec l’EPA Bordeaux Euratlantique a constitué un vrai défi à la fois en matière de maîtrise technique et de coûts puisqu’il s’agit d’une opération 100 % sociale avec un très haut niveau d’exigence environnementale et de performance énergétique », explique Didier Bellan, responsable développement CDC Habitat dans le sud-ouest. « C’est pour cette raison que nous avons fait le choix de travailler en conception-réalisation, afin d’avoir une maîtrise totale de l’ensemble des dimensions du projet dès le départ et de créer les conditions de sa faisabilité économique ».

Une approche basée sur la mixité et la densité

Si le projet proposé par CDC Habitat a été validé par l’EPA, c’est parce que le Groupe a su imaginer un montage conjuguant qualité technique, mixité sociale et faisabilité économique grâce à une combinaison appropriée des différents produits en locatif social familial PLAI, PLUS et PLS (la résidence sociale étant 100 % PLAI). Également déterminant pour l’équilibre économique de l’opération, le travail fin mené avec l’EPA sur la densification du programme a permis d’intensifier l’usage du foncier sans pour autant créer d’effet de masse.

« Il s’agit d’une parcelle assez particulière, avec des contraintes de servitude spécifiques et située dans un environnement urbain dense où il a fallu optimiser l’intensité d’usage, avec un maximum de logements, mais tout en limitant la densité perçue », reprend Didier Bellan. « Pour éviter les effets de barre et d’empilement d’étages, nous avons joué sur les gabarits et les fractionnements avec des doubles hauteurs, des effets gradins, un jeu sur les attiques et les socles… Nous avons tenu compte des constructions voisines pour apporter une vraie cohérence architecturale d’ensemble ».

Le résultat se traduit par des bâtiments allant du R+2 et R+3 pour la résidence sociale jusqu’au R+11 pour la partie locative sociale. Les deux offres sont reliées par un cœur d’îlot paysager que pourront se partager tous les résidents du site.

Un projet haute performance et haute qualité environnementales

Dernier point clé du projet, les exigences techniques imposées par l’aménageur ont été entièrement intégrées au cœur de la conception du projet, avec 50 % de bois structurel sur l’ensemble du projet, une labellisation biosourcée niveau 3, une certification NF Habitat HQE 9 étoiles (contre 6 étoiles d’ordinaire pour la plupart des projets CDC Habitat), et un projet en phase avec le label local « Bâtiment Frugal Bordelais ». Et pour aller encore plus loin, comme le groupe CDC Habitat s’y est engagé dans son Plan Climat récemment dévoilé, l’ensemble des constructions seront aux normes du seuil 2025 de la RE 2020 – une première pour un projet de la Direction Interrégionale Sud-Ouest.

« Nous avons déjà une expertise sur de nombreux sujets comme la construction bois, avec une opération 100 % bois menée actuellement sur la ZAC Biganos », conclut Didier Bellan. « Mais ce projet nous a imposé de pousser tous les curseurs plus loin, dans une approche globale menée pour la première fois en full BIM. Nous avons su relever tous les défis qui se présentaient à nous, en mobilisant tout un ensemble de leviers pour optimiser les coûts et l’utilisation du foncier. Le choix de la conception-réalisation nous a permis de poser tous les problèmes sur la table en même temps, dès le démarrage du projet, et de travailler étape après étape pour trouver des solutions ».

Au total, le marché de conception-réalisation (comprenant les travaux et les honoraires de maîtrise d’œuvre) s’élève à 23,6 millions d’euros HT, pour une surface habitable totale de 9 900 m2. La consultation s’est déroulée sur plus d’une année au total entre l’appel à candidatures lancé début 2022, les phases d’offres successives, et enfin l’attribution au printemps 2023. Le permis de construire a été déposé cet été, pour un début prévisionnel des travaux en mars 2024.