CDC Habitat, via sa filiale Adestia, et Brest métropole habitat (Bmh) ont profité du dernier Congrès HLM qui s’est déroulé à Nantes début octobre pour officialiser la création d’une Société coopérative d’intérêt collectif d’Hlm (Scic HLM). Baptisée Tymmo, du nom de la marque commerciale de Bmh, cette nouvelle structure aura pour mission de développer une offre de logements abordables sur le territoire métropolitain de Brest et du Pays de Brest, notamment en renforçant l’offre de logements en accession sociale à destination des ménages modestes.

Basée à Brest, la Scic permettra aux deux partenaires de longue date de mettre leurs compétences en commun au service du développement de la métropole brestoise et du territoire du Pays de Brest. Outre la conception et la production de programmes en accession sociale à la propriété, des projets en bail réel solidaire sont prévus, tout comme, dans un second temps, la possibilité pour Tymmo d’exercer des activités de syndic, actuellement opérées par Brest métropole habitat.

« Ce projet est un bel exemple de l’engagement de CDC Habitat à nouer des partenariats avec des acteurs locaux, reconnus et efficaces, pour porter des projets contribuant au développement des territoires », précise Frédéric Prévot, directeur interrégional adjoint Grand Ouest et délégué régional Bretagne.

Le capital de la Scic est réparti entre Brest métropole habitat (59,998 %), le groupe CDC Habitat (40 %), la métropole de Brest (0,001 %) et ses salariés (0,001 %) tandis que son pilotage opérationnel sera assuré par les équipes de Brest métropole habitat.

« Tymmo devient, en collaboration avec CDC Habitat, un partenaire fort et de longue date de Bmh, une société coopérative porteuse des valeurs du logement social et tournée vers l’accession sécurisée à la propriété pour le plus grand nombre » conclut Georges Bellour, directeur général de Brest métropole habitat.

Sur les hauteurs de Dijon, le quartier pavillonnaire de la Montagne Sainte-Anne accueille depuis cet été un nouvel ensemble immobilier composé de 66 logements locatifs sociaux et 8 maisons en location-accession (PSLA). Situé au cœur d’un site remarquable acquis par CDC Habitat auprès du département de la Côte d’Or, le projet a fait l’objet d’une intégration poussée afin de préserver au maximum le bois classé présent sur ce site. Les 5 bâtiments neufs (semi-individuels et petits collectifs en R+2) et les 8 maisons en duplex, accolées 2 à 2, ont ainsi été implantés de manière à conserver les arbres classés du site. L’un des bâtiments d’origine a également été conservé et entièrement réhabilité, afin de proposer 12 logements dont certains avec une vue imprenable sur la ville.

Le projet a été mené de concert par CDC Habitat, les services instructeurs de la ville et le département, et un effort tout particulier a été porté sur la programmation, la dimension architecturale et la densité de ce programme qui, en plus de renforcer la mixité sociale à l’échelle du quartier, constitue le premier projet en PSLA réalisé par le Groupe sur Dijon. Une première réussite qui ne sera pas sans lendemain puisque d’autres opérations en location-accession sont actuellement à l’étude sur le territoire.

C’est rue Henri Dunant, dans le secteur Deschamps de la ZAC Garonne-Eiffel (périmètre Euratlantique), que CDC Habitat livrera, au 3ème trimestre 2023, un projet exemplaire, renouant avec la tradition de la pierre de taille de la ville de Bordeaux : les Échoppes. Ces 83 logements, réalisés en co-promotion avec E&L Promotion architectes, proposeront une offre mixte (27 logements en accession libre à la propriété,18 logements en accession abordable à la propriété, et 38 logements locatifs intermédiaires) dont la construction rappelle les grandes heures de l’architecture locale. Les façades en pierre traditionnelle des échoppes feront écho à l’histoire bordelaise et se marieront parfaitement avec les rues piétonnes et les espaces verts avoisinant. Une manière de remettre à l’honneur un matériau longtemps délaissé mais extrêmement résistant et qui, par ses propriétés isolantes, phonique et thermique, et sa faible empreinte énergétique, répond parfaitement aux enjeux actuels.

L’ancien site de l’Ecole des Fins à Annecy accueillera bientôt un programme mixte comprenant à la fois 79 logements en accession privée et 34 logements locatifs sociaux. CDC Habitat est en charge de ce second volet qui vise à maintenir de la mixité sur un secteur historique de la ville.

Après un démarrage compliqué et un premier projet abandonné en 2017, la restructuration du site de l’ancienne École des Fins dans le centre d’Annecy a enfin démarré en fin d’année dernière. Ce projet qui a pour objectif de renforcer la mixité sociale en cœur de ville permettra à la fois de réhabiliter une partie de l’ancien bâtiment pour créer 7 logements en accession à la propriété (sur un total de 79 logements en accession libre sur le site) mais aussi de proposer une nouvelle offre en matière de logement social.

« Nous réalisons actuellement en maîtrise d’ouvrage directe un immeuble en R+5 situé avenue de Brony et qui accueillera 34 logements sociaux allant du T2 au T4 sur un peu plus de 1936 m2 de surface habitable », explique Jean-Christophe Dechatte, responsable de la maîtrise d’ouvrage à la direction régionale Auvergne – Rhône-Alpes de CDC Habitat. « Le bâtiment sera certifié NF Habitat HQE – Performance RT 2012 – 10% et proposera également 3 logements adaptés aux personnes à mobilité réduite afin de participer au renforcement de l’habitat inclusif en centre-ville ».

La future résidence « Le Porte-Plume », en clin d’œil au passé scolaire du site, a été entièrement revue par rapport au premier projet imaginé en 2013. La ville ayant en effet fait part de sa volonté de dé-densifier le site, un nouveau concours d’architecte a été organisé en 2018, à l’issue duquel le cabinet lyonnais ArchiGroup a été retenu. Le nouveau projet, en plus de proposer une volumétrie revue, fera également la part belle aux espaces extérieurs, conformément aux souhaits du Grand Annecy et des futurs habitants, et proposera une belle mise à jour du style annécien, adapté aux enjeux d’aujourd’hui – sociétaux comme environnementaux.

« La plupart des logements proposeront des balcons ou des terrasses », reprend Jean-Christophe Dechatte. « C’est une constante de notre approche programmatique qui semble encore plus en phase avec les attentes des locataires, surtout après une année à alterner les périodes de confinement ». Le bâtiment sera également raccordé au réseau de chauffage urbain d’Annecy et affichera d’élégantes menuiseries extérieures en aluminium.

« C’est un projet pour lequel nous travaillons de manière très étroite avec les services de la ville », conclut le responsable de la maîtrise d’ouvrage. « Il s’agit d’un site emblématique, situé sur un axe important de circulation, à proximité d’une voie ferrée, et dont l’accès peut être compliqué. Si les riverains attendent beaucoup de ce chantier, nous faisons très attention à ce que les nuisances soient aussi réduites que possible – en intensité comme en durée ». La fin du gros œuvre est prévu pour le dernier trimestre 2021 et la livraison des logements sociaux est attendue pour l’automne 2022.

En résumé :

• Un ensemble mixte de 79 logements en accession à la propriété et 34 logements sociaux sur deux niveaux de sous-sols, comprenant 146 places de garage
• Un bâtiment historique en partie réhabilité
• Un immeuble R+5 réalisé par CDC Habitat, comprenant 18 T2, 13 T3 et 4 T4.
• 3 logements adaptés PMR : 1 T2, 1 T3 et 1 T4
• Certification NF Habitat HQE – Performance RT 2012

Fixées par la loi ELAN, les modalités de vente du patrimoine HLM inquiètent parfois les collectivités désireuses de maintenir ou de renforcer la mixité sur leur territoire. La charte signée en novembre 2019 par les bailleurs sociaux avec Clermont Auvergne Métropole permet de fixer un cadre et des engagements collectifs, en phase avec la dynamique du territoire.

Si la possibilité offerte aux bailleurs sociaux par la Loi ELAN de vendre une partie de leur patrimoine vise à pallier le désengagement financier progressif de l’État tout en permettant aux ménages modestes d’accéder à la propriété, l’annonce a souvent été accueillie avec prudence sur le terrain par les collectivités. Comme l’explique Bertrand Buttet, directeur de l’habitat et de la politique de la ville de Clermont Auvergne Métropole (63), « notre collectivité a beaucoup évolué ces dernières années, passant d’une agglomération en 2016 à une communauté urbaine en 2017 pour une Métropole en 2018. Cela s’est accompagné d’un renforcement de notre compétence en matière de politique de l’habitat et d’une vraie volonté politique de travailler de manière rapprochée avec les bailleurs sociaux – notamment sur les attributions ».

Si les schémas directeurs fixés par Clermont Auvergne Métropole affichent des objectifs ambitieux en termes de mixité et de solutions pour les ménages les plus pauvres, la loi ELAN fait néanmoins apparaître un risque, « celui d’une incohérence entre la stratégie de vente des bailleurs et les objectifs définis lors de la Conférence Intercommunale du Logement, notamment les orientations de la convention intercommunale d’attribution », reprend le directeur.

Un cadre pour travailler main dans la main

Soucieux de travailler en bonne intelligence avec les acteurs de terrain, la Métropole a imaginé une « Charte Métropolitaine de la Vente Responsable du Logement Social ». « Ce travail fait écho à ce qui a déjà pu être fait dans d’autres métropoles comme celle de Lyon (69) », souligne Karine Chapat, directrice de l’agence Auvergne de CDC Habitat. « Il s’agit de fixer des engagements partagés par tous mais aussi de créer un observatoire permettant de suivre de manière précise la politique de vente à l’échelle locale, afin de sortir de la logique individuelle de chaque bailleur pour avoir une stratégie cohérente ».

Des groupes de travail réunissant des représentants de la Métropole, les bailleurs puydômois et l’AURA HLM ont été créés pour préciser les contours du document. L’occasion d’aborder tous les sujets (typologies de logements à vendre, secteurs concernés…) et notamment celui des communes n’atteignant pas, ou de peu, les 20 % de logements sociaux fixés par la loi SRU. « Nous avons rappelé que même vendu au locataire occupant, un logement social reste comptabilisé au titre de la loi SRU pour une période de 10 ans », précise Karine Chapat. « Certaines discussions ont été parfois tendues, nous avons fixé aussi nos limites, mais le texte définitif a permis de définir une méthode de travail concrète ».

Si les bailleurs doivent soumettre leurs projets de vente aux communes concernées pour consultation, l’objectif est d’associer également la Métropole pour discussion et justification – qu’il s’agisse d’un accord ou d’un refus. « II n’y a pas d’approche dogmatique : nous échangeons et discutons au cas par cas », conclut Bertrand Buttet. « Mais à partir du moment où chacun s’inscrit dans le cadre de la politique métropolitaine de l’habitat, on ne peut qu’avancer. L’objectif est que la vente HLM se fasse en cohérence et pas en opposition ».

Désormais inscrites dans la loi ELAN, les Ventes HLM représentent chaque année 1% du total du parc des bailleurs sociaux. Pour accompagner les locataires dans leurs démarches, CDC Habitat a mis en place depuis une dizaine d’années un GIE dédié à ces questions. Entretien avec Christelle Pereira, chargée de mission au sein du GIE Ventes de CDC Habitat.

Pour quelle raison CDC Habitat a-t-il choisi de mettre en place un GIE Ventes ?

Christelle Pereira : La question de la vente du parc social, et de la vente immobilière en général, nécessite des compétences spécifiques et une organisation dédiée. C’est pour cette raison que CDC Habitat a créé le GIE Ventes dès 2009, pour accompagner ses filiales et ses directions régionales sur cette activité. Notre équipe est composée de 13 commerciaux, dont 2 pour la Direction Auvergne–Rhône-Alpes – Nathalie Niger et moi-même. Nous accompagnons en région le service montage qui est basé à Paris sur toute la partie commerciale de la  vente en lot (à l’unité), une autre équipe se chargeant de la vente en bloc (d’ensemble(s) immobilier(s)).

Le cadre de la vente HLM a été précisé par la loi ELAN qui a fixé un objectif annuel de 1% du parc social. Quel est le parc concerné et qui sont les bénéficiaires ?

CP : Les critères d’éligibilité du patrimoine et des bénéficiaires sont fixés par la loi. Il ne peut s’agir que de résidences de plus de 10 ans, en bon état, et nous avons l’obligation de proposer en priorité au locataire occupant, puis à ses descendants ou ses ascendants – en s’assurant qu’ils respectent les conditions de ressources. Nous organisons en premier lieu une réunion d’information pour les immeubles concernés, puis adressons une fiche individuelle à chaque locataire avec le prix d’achat proposé. S’il souhaite devenir propriétaire, le dispositif d’achat est alors classique (compromis, délai de rétractation, offre de prêt…) mais avec des garanties supplémentaires en matière de rachat et de relogement en cas d’accident de la vie et sous conditions de ressources. Cette sécurité fixée par la loi ELAN pour une durée de 10 ans permet de rassurer tout le monde – l’acquéreur, le bailleur et la municipalité.

Et si le locataire ne veut pas ou ne peut pas acquérir son logement ?

CP : Alors CDC Habitat reste propriétaire des biens et participe activement à la vie de la copropriété – nous avons d’ailleurs mis en place de nouveaux services et une équipe dédiée à la gestion de ces copropriétés. Évidemment, nous proposons aussi aux locataires de bénéficier d’une mobilité vers un autre logement de notre parc, dans le cadre de leur parcours résidentiel. Mais il n’y a aucune obligation ni aucune pression.

Vous restez donc présents au sein de ces résidences ?

CP : Bien sûr. C’est souvent l’une des idées reçues liées à la vente HLM. Il n’est pas question pour nous de quitter un territoire ou d’abandonner nos publics. Nous sommes d’ailleurs extrêmement regardant à ce que la mixité soit respectée dans le cadre de ces opérations. La loi fixe des critères qui évitent les écarts et que le Groupe met un point d’honneur à observer. Par exemple, même si la loi ELAN a ouvert la possibilité de vendre, en 4^e option, à des investisseurs, il s’agit d’un recours que CDC Habitat ne privilégie pas…

Comment travaillez-vous avec les collectivités autour de cette question de la vente HLM ?

CP : La Direction Interrégionale AURA est en contact régulier avec les élus. Dès qu’un immeuble est identifié comme répondant à nos critères, une rencontre est organisée avec l’équipe municipale pour discuter des modalités, expliquer notre démarche et le fait que la plus-value réalisée est réinvestie dans la construction de nouveaux logements ou la réhabilitation du patrimoine. C’est aussi l’occasion de rappeler que les logements vendus restent comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU. Tout est fait dans la transparence puisque les grandes lignes de notre plan de ventes pour les 6 années à venir seront formalisées dans la convention d’utilité sociale de CDC Habitat Social signée avec le préfet.

Des chartes de « vente de logement social responsable » sont en train de voir le jour à l’initiative de certaines métropoles, afin de lutter contre les effets indésirables de la spéculation en zone tendue. Qu’en pensez-vous ?

CP : C’est un phénomène que nous suivons avec intérêt et que nous accompagnons largement à notre échelle. Bien évidemment, CDC Habitat s’engage à signer ces chartes, d’autant plus que nos habitudes de travail correspondent parfaitement aux exigences légitimes de ces métropoles. Nous sommes des partenaires actifs du développement local.

« Nous, bailleur, avons l’obligation de proposer nos logements en priorité au locataire occupant puis à ses descendant ou ascendant. La direction régionale AURA est en contact régulier avec les élus locaux concernant la vente HLM. Pour mémoire, les logements vendus restent comptabilisés pendant 10 ans dans les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU. »

Une visite de chantier a eu lieu le 20 juin. Ces 74 logements se trouveront dans un écrin de verdure dans le quartier de la Montagne Sainte-Anne sur les hauteurs de Dijon.

Les logements de ce programme se composent de 66 logement locatifs du T2 au T5 ainsi que de 8 maisons en duplex. Ces dernières sont des logements individuels en Location- accession à la propriété (PSLA).

Les logements

Les logements de ce programme se composent de 66 logement locatifs du T2 au T5 ainsi que de 8 maisons en duplex. Ces dernières sont des logements individuels en Location- accession à la propriété (PSLA).

Un site remarquable

L’ensemble de ces logements se trouve dans un site remarquable entouré d’espaces boisés ; en effet le projet prévoit de conserver un maximum de verdure autour des constructions et de privilégier un environnement verdoyant. Ceci tout en étant en lisière de la ville de Dijon.
Les habitants bénéficieront de la qualité de construction, permettant sa certification NF habitat HSE RT 2012- 20 %.