Après de premiers travaux menés lors de l’ANRU 1, le quartier de Rougemont est au cœur d’un nouveau programme de transformation dont l’objectif est de poursuivre les premières transformations importantes du quartier.

Le quartier Rougemont de Sevran est habitué aux grands travaux de rénovation urbaine. A la fin des années 2000, le premier programme de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine avait permis de redessiner en partie les contours urbains, via la démolition de plusieurs grandes barres d’immeubles, le tracé de nouvelles voiries et un gros travail de résidentialisation comprenant notamment la redéfinition des espaces publics. Malgré cela, des problèmes subsistent sur certains ensembles, et c’est donc à la demande des bailleurs, notamment de CDC Habitat, que plusieurs résidences ont été intégrées en 2018 au NPNRU – le nouveau programme nationale de renouvellement urbain.

Un schéma urbain entièrement repensé

Afin de poser les bases d’une nouvelle dynamique pour l’ensemble du quartier, CDC Habitat a commandité deux études de préfiguration pour l’aider à concevoir le meilleur projet possible – une socio-urbaine et une davantage centrée sur la sécurité. A partir de là, Grand Paris Habitat a conçu un projet complet comprenant notamment la démolition de 71 logements et la reconstruction d’environ 80 logements.

Aux nombreux T2 actuels seront ajoutés des T3, T4 et T5, et CDC Habitat va jouer sur l’ensemble des financements (PLAI, PLUS, PLS) pour apporter plus de mixité sociale. En rez-de-chaussée, 350 m2 supplémentaires de locaux d’activités vont être créés – portant l’ensemble des surfaces de locaux d’activités à 700 m2 – et une réflexion est en cours sur les futurs occupants de ces espaces (local associatif, restaurant solidaire, artisanat, services de proximité…).

Des espaces repensés et réappropriés

Côté sécurisation des résidences, les études ont permis d’identifier quelques-unes des raisons pour lesquelles une des adresses a été adoptée par les trafiquants et d’imaginer des aménagements pour remédier à cette situation. « Entre la vue d’ensemble sur tous les accès, la grande cage d’escalier qui dessert de longues coursives, la sortie de secours qui sert d’échappatoire et les multiples T2 pouvant servir de planque, les interventions des forces de l’ordre sont rendues particulièrement difficiles par la conception-même du bâtiment », précise Alexis Dekmeer. « C’est pourquoi nous allons notamment restructurer la résidence d’un point de vue typologique pour apporter plus de mixité et réduire le nombre de logements, mais aussi en créant de nouvelles cages d’escaliers, en repensant les accès… bref en rendant plus difficile le squat et en limitant les refuges ».

Une concertation de chaque instant

Les études de préfiguration ont permis à Grand Paris Habitat d’affiner sa copie, avec notamment une modification du périmètre de démolition initialement prévu. Le projet est d’ailleurs accompagné d’un gros travail de concertation réalisé par les équipes de proximité de CDC Habitat, afin d’expliquer les modifications à venir sur le bâti et les espaces publics, mais aussi pour accompagner le relogement des 127 ménages concernés par le programme de restructuration et de démolition. « Le relogement a démarré en juin 2021 et devrait se prolonger jusqu’à fin 2024 », explique Alexis Dekmeer, responsable de programmes et de projets urbains pour Grand Paris Habitat .

Une fois le relogement terminé, les travaux de démolition, de résidentialisation puis de restructuration de l’existant devraient prendre une année complète, pour fin de la phase 1 prévue pour fin 2025. La phase suivante comprenant notamment les constructions neuves démarrera après pour livraison des derniers lots prévue pour 2028.

En résumé

  • 1 résidence de 250 logements gérées par CDC Habitat sur le quartier de Rougemont va être transformée pour améliorer le quartier
  • 71 logements vont être démolis, et environ 80 nouveaux logements seront reconstruits
  • 127 ménages vont être relogés dans le cadre du projet
  • 350 m2 de locaux d’activité complémentaires vont être construits
  • Une place publique centrale et de nouvelles circulations vont être créées

#1. Transformer une obligation en opportunité

Si la loi fixe un cadre réglementaire à la concertation locative, CDC Habitat a choisi de porter la démarche encore plus loin, en multipliant initiatives et expérimentations au niveau local. « Associer les habitants permet d’apaiser les relations, c’est un gage de sérénité pour les années à venir », souligne Guillaume Gauthier, chargé de mission concertation chez CDC Habitat. « Sur des projets très longs, comme les réhabilitations de type NPNRU, cette relation est essentielle pour pérenniser les investissements ». Plusieurs projets font ainsi l’objet d’une concertation élargie, menée très en amont et avec l’appui de prestataires choisis spécialement pour l’occasion. La démarche peut, dans certains cas, aller jusqu’à la co-construction de certains pans du projet.

#2. S’inscrire dans une démarche partenariale de long-terme

Si la phase de concertation est l’occasion de nouer un dialogue récurrent avec les habitants des quartiers concernés par les opérations, CDC Habitat souhaite impliquer l’ensemble des acteurs locaux dans cette démarche éminemment collective, à commencer par les collectivités. Les associations locales et les représentants des locataires doivent également être parties prenantes du projet, ce qui nécessite d’anticiper largement la concertation bien avant le dépôt du permis de construire et parfois même de s’appuyer sur une assistance à maîtrise d’usage comme c’est le cas à Epinay-sur-Seine (voir encadré).

#3. Se fixer des objectifs concrets, ambitieux et réalisables

« La concertation ne va pas tout résoudre mais c’est un réel atout pour créer une dynamique collective », prévient Guillaume Gauthier. « Nous venons avec notre expertise technique et les habitants, eux, viennent avec leur expertise d’usage : la concertation est le meilleur moyen de confronter les deux visions ». Pour éviter que les échanges ne se concentrent sur des problèmes trop spécifiques et pas représentatifs, CDC Habitat fixe un cadre et des sujets préalables pour la concertation collective (les parties communes, les espaces verts mais aussi la vie culturelle et associative) et un autre pour des échanges individuels avec les habitants sur l’aménagement des appartements. Pour autant, la concertation est aussi l’occasion de faire émerger des problématiques non-identifiées et de les intégrer à la programmation finale.

#4. Se donner les moyens de recueillir un maximum de témoignages

La démarche de concertation locative élargie portée par CDC Habitat s’appuie à la fois sur des outils classiques comme les incontournables réunions publiques, mais aussi sur de nouveaux supports comme des ateliers participatifs, des consultations en ligne, des questionnaires personnalisés via une application smartphone… En démultipliant les canaux, l’objectif est de toucher un maximum de monde et d’enrichir la réflexion tout en l’inscrivant dans la durée. « L’idée n’est pas de concentrer la concertation sur un mois mais d’avoir une régularité d’action qui permette aux gens de prendre leur temps, de s’approprier le projet qu’on leur présente et de nous faire part de leurs remarques et de leurs envies ».

#5. Savoir démarrer et conclure la démarche

Une concertation réussie, c’est un objectif de départ, un chemin et une conclusion. Chaque étape (réunion publique, sondage en ligne) est systématiquement suivie d’un compte-rendu écrit qui permet de graver dans le marbre ce qui a été dit et surtout ce qui a été décidé. « Il est important que les gens voient les choix qui ont été faits suite à leur prise de parole, qu’ils n’aient pas l’impression qu’on les a juste fait participer pour la forme », précise Guillaume Gauthier. Pour autant, une concertation réussie n’aboutit pas forcément à des modifications en profondeur sur le projet. « On ne mesure pas la réussite de la démarche à des changements mais à la manière dont les décisions ont été comprises et parfois acceptées ».

#6. Arrêter une méthodologie cadre

Les projets sur lesquels CDC Habitat mène actuellement une concertation élargie sont l’occasion pour le Groupe de multiplier les initiatives et les partenariats. Une fois les résultats consignés et analysés, une méthodologie cadre, recensant les bonnes pratiques identifiées sur le terrain, sera arrêtée pour être ensuite déployée de manière plus globale sur tous les projets d’ampleur qui le nécessitent.

Une concertation « nouveau mode » à Epinay-sur-Seine

Légende : quartier Orgemont à Epinay-sur-Seine / DR

A projet unique, concertation unique. Tel est le leitmotiv de CDC Habitat qui intervient depuis le début de l’année sur le quartier d’Orgemont d’Epinay-sur-Seine. Ce site de plus de 80 hectares, aux grands ensembles typiques de l’après-guerre, a déjà fait l’objet d’un premier programme de rénovation dans le cadre de l’ANRU 1 et est désormais inscrit NPNRU dans le cadre de l’ANRU 2. « Nous avons racheté à Icade 1 102 logements que nous nous sommes engagés à rénover », explique Fanny Thuet, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat. « Les réhabilitations ont été scindées en 3 tranches dont une première de 8 bâtiments et 422 logements qui fait actuellement l’objet d’une grande démarche de concertation élargie ».

Le projet visant non seulement la réhabilitation des logements mais aussi celle des parties communes et d’un certain nombre d’espaces collectifs, le choix a été fait, en accord avec la Ville, de réfléchir au meilleur moyen de faire participer un maximum d’habitants et de tendre vers une « co-construction » de certains aspects du programme.  « Nous avons choisi de nous appuyer sur une assistance à maîtrise d’usage, DVTUp, qui propose de replacer l’usager au cœur du projet, grâce à différents types d’événements conviviaux », reprend la responsable de programmes.

Faire participer le plus grand nombre

Dès cet été, les habitants ont été informés du lancement de la démarche et les gardiens, très présents sur le terrain et très souvent questionnés sur le sujet, ont été informés de la manière dont allait se passer la concertation. Puis deux ateliers en présentiel autour de l’aménagement des espaces extérieurs ont été organisés, avec installation de stands dans des lieux très passants du quartier. Deux autres ateliers suivront à l’automne autour des parties communes.

« Pour les logements, nous allons également faire une concertation mais de manière individuelle car ce sont des choix personnels », souligne Fanny Thuet. « Nous avons choisi pour cela un second prestataire, 1001 Rues, qui a lancé début octobre une plateforme qui sera en ligne 3 mois et sur laquelle chaque locataire pourra se connecter avec un identifiant unique pour pouvoir s’exprimer sur les travaux dans son logement et sa résidence ». Chacun pourra ainsi choisir entre plusieurs modèles d’évier, plusieurs couleurs de peinture ou de revêtement de sols. Des fiches travaux, expliquant les différentes interventions prévues, leurs objectifs et leurs gains sont également accessibles – complétées par des vidéos pédagogiques. La plateforme pourra également servir à déposer des réclamations pendant la phase de travaux, et permettra aux équipes de CDC Habitat d’avoir des statistiques complémentaires.

« Pour nous assurer que personne ne soit mis à l’écart, nous organisons également des permanences sur site pour les gens qui n’ont pas d’ordinateur ou ne savent pas bien s’en servir », conclut Fanny Thuet. « Il est essentiel de mener les concertations sur les deux sujets en parallèle, pour à la fois enclencher la dynamique collective et montrer aux gens que ce projet va réellement changer leur quotidien, jusque chez eux ». La réhabilitation de ces 422 logements n’est d’ailleurs qu’une première étape pour ce projet global qui va entièrement redessiner les contours du quartier dans les 10 années qui viennent, avec 1 000 logements démolis et 1 700 autres construits – un renouvellement urbain que les habitants peuvent découvrir plus largement à la Maison du Projet dans le centre d’Epinay-sur-Seine.

Le GIE Grand Paris Habitat a été créé en 2015 : quelle était sa raison d’être à l’époque ?

Thierry Berthier : L’idée était de regrouper les forces de développement et de maîtrise d’ouvrage des structures existantes : OSICA et EFIDIS puis l’établissement Ile-de-France de la SNI. L’objectif étant de doubler la production de logements neufs et de rationnaliser notre fonctionnement. En choisissant de nous structurer en GIE, nous avons pu nous ouvrir à d’autres opérateurs comme, dans une première vague, l’OPH de Suresnes (92) ou Versailles Habitat (78) qui avaient besoin d’un soutien opérationnel. Au fil des années, il est apparu évident que nos savoir-faire particulièrement en matière de pilotage de projets ANRU, de réhabilitation mais aussi notre proximité et notre capacité à intervenir auprès des collectivités et des institutionnels intéressaient d’autres opérateurs.

Comment le GIE est-il structuré aujourd’hui ?

TB : Grand Paris Habitat fédère 15 adhérents hors Groupe, en plus de CDC Habitat et CDC Habitat social dont l’activité francilienne représente encore 80% de nos missions. Environ 150 personnes travaillent au sein de nos 3 grandes directions (développement, suivi des opérations VEFA et maîtrise d’ouvrage), auxquelles s’ajoutent une Direction dédiée à l’ingénierie territoriale et aux partenariats. Cette dernière incarne d’ailleurs d’une certaine manière l’évolution de Grand Paris Habitat au fil des années. D’un appui purement opérationnel sur des projets précis, nous sommes désormais dans une logique d’accompagnement de la mise en œuvre de projets, partagés avec un écosystème large, sur et aux côtés des territoires.

C’est ce que sont venus chercher les 5 nouveaux adhérents qui ont rejoint le GIE depuis le début de l’année ?

TB : Chacun a des besoins différents. Maison Alfort Habitat (94) souhaite que nous les accompagnions sur une opération de logements neufs multiproduits ; Pays de Meaux Habitat (77) et l’OPH de Villemomble (93) travaillent sur la réhabilitation de leur patrimoine ; l’OPH d’Aubervilliers (93) souhaite un appui sur ses dossiers ANRU ; et nous avons des projets ANRU communs avec Les Résidences Yvelines Essonne. Mais au-delà de ces projets, tous partagent la même volonté d’inscrire leur action dans le développement des territoires. Quels projets développer pour répondre aux besoins des collectivités ? Comment renforcer l’attractivité et les dynamiques locales ? Nous partageons tous l’idée qu’il est plus intéressant et plus efficace d’être ensemble que chacun de son côté.

Cette réflexion se traduit aussi à travers certains outils comme GPH Académie…

TB : GPH Académie est une structure de partage d’expériences et de savoir-faire entre adhérents, aussi bien sur des thématiques très techniques comme l’amiante, la RE 2020 ou le développement d’une filière bois à l’échelle francilienne, que sur une approche plus large des engagements sociétaux et environnementaux. L’ensemble des structures sont engagées dans des démarches RSE (responsabilité sociétale et environnementale) et il ne s’agit pas de s’y substituer mais de s’enrichir mutuellement et de réfléchir ensemble à la manière de mettre en place des bonnes pratiques.

D’autres structures vont-elles encore rejoindre le GIE ?

TB : Il est probable que d’autres rapprochements s’esquissent dans les prochains mois, notamment dans le cadre du développement de Paris Terres d’Envol. Mais grossir n’est pas un objectif en soi pour Grand Paris Habitat. Nous souhaitons avant tout réunir des structures dans un partenariat gagnant-gagnant. On a vu l’an dernier dans le cadre du plan de relance que nous étions capables de signer 8 000 ordres de service ou d’avancer dans la signature des conventions ANRU malgré le contexte inédit : c’est cette force et cette expertise que nous voulons mobiliser collectivement au service des projets de territoires.

Un rapprochement comme une évidence

Entre Maisons Alfort Habitat et Grand Paris Habitat, le rapprochement semblait évident. D’abord parce que CDC Habitat est depuis juin 2020 actionnaire de référence de la SA HLM du Val-de-Marne (94). Ensuite parce que les compétences proposées par le GIE répondent parfaitement aux besoins de développement de la collectivité. « Nous avons d’importantes réserves de foncier qui devraient nous permettre de construire à terme près de 1 000 logements », explique Manuel Roy, directeur général de Maisons Alfort Habitat. « Nous avons choisi d’adhérer à Grand Paris Habitat afin de bénéficier d’un accompagnement dans le développement patrimonial de notre organisme ».

Si l’adhésion au GIE date du 26 mars dernier, la première collaboration opérationnelle est déjà sur les rails avec un programme mixte de 240 logements, combinant PLAI+, bail réel solidaire et vente en VEFA inversée. Et si le partenariat s’appuie sur une lettre d’engagement annuel, c’est bien sur le long terme que Manuel Roy envisage ce partenariat : « avoir CDC Habitat dans notre actionnariat, c’est avoir à nos côtés un bailleur qui a une dimension, des compétences et une organisation qui vont nous permettre d’évoluer. Le GIE Grand Paris Habitat est le bras armé de cette mobilisation de compétences, et notre collaboration est entièrement tournée autour du projet de notre territoire ». Au programme des prochaines années : renforcement de la mixité sociale, développement du logement intermédiaire et de l’accession à la propriété, et soutien au commerce en pieds d’immeubles.

Une infographie pour tout savoir du principe « Zéro artificialisation nette des sols » (ZAN), inscrit au Plan Biodiversité du Gouvernement dès 2018 .

Au Vésinet (78), CDC Habitat restructure actuellement un bâtiment situé face à la mairie, pour offrir des typologies de logements adaptées aux attentes actuelles.

Après la réhabilitation © Sophia Siamer

A l’origine, un bâtiment courant de 11 petits logements construit en maçonnerie brique au début du 20e siècle, situé en centre-ville. La restructuration du bâtiment et la création de 250 m2 de surface habitable en surélévation et extension sur une cour existante, permettent l’agrandissement des logements existants et la création d’un nouveau logement en duplex. La fin des travaux est prévue au 3ème trimestre 2023.

« Le projet développé par CDC Habitat vise à requalifier ce bâtiment et à assurer une meilleure insertion urbaine en réalisant une toiture de type Mansart de manière à l’inscrire dans la skyline du boulevard Carnot, et en assurant la continuité urbaine sur la rue Jean Laurent par le prolongement de la façade existante », souligne Stéphane Cochet du cabinet A003architectes dans sa note de présentation.

Inscrit dans l’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) de la Ville du Vésinet, les façades sur rue du bâtiment existant sont restaurées à l’enduit de chaux-plâtre, les menuiseries entièrement remplacées et les murs isolés par l’intérieur en façade rue, en isolation extérieure en façade cour.

L’extension comme la reprise de la toiture sont réalisées en structure ossature bois de manière à minimiser les installations de chantier et les nuisances, les murs, planchers et toitures étant en grande partie préfabriqués en atelier. L’usage du bois, léger, permet également de ne pas réaliser de reprise de fondations. Le traitement des toitures en toiture terrasse « cool roof » et les revêtements clairs (zinc blanc), permettent de réduire les phénomènes d’îlot de chaleur.

A l’issue des travaux, la réhabilitation permettra au bâtiment d’atteindre le niveau RT2012 -5% et les logements bénéficieront d’une meilleure étiquette énergétique : d’un classement E de l’ancien DPE à une nouvelle étiquette de niveau C.

Avant la réhabilitation © Stéphane Cochet

Une densité raisonnée pour respecter l’esprit d’un quartier

A Triel-sur-Seine (78), CDC Habitat réalise une opération de densification d’une parcelle située dans un quartier de type faubourg. Elle se traduit par la transformation d’une maison ancienne en 5 logements et la construction, sur la parcelle, de deux bâtiments en R+ 1 + combles de 15 logements supplémentaires. La conception de l’ensemble, pensée comme une transition entre un tissu dense et un autre plus diffus, propose une insertion urbaine cohérente avec l’environnement plutôt pavillonnaire et propose ainsi une « densification raisonnée » de la parcelle. 

En parallèle, le traitement paysager participe au maintien et au développement de la biodiversité, en créant à l’échelle du jardin des milieux aujourd’hui en déclin comme des haies, des noues, des espaces engazonnés, un bassin d’orage, etc., et en privilégiant les espèces adaptées aux conditions locales. La grande majorité des arbres existants sur la partie non bâtie a été conservée et de nouveaux sont plantés. Enfin, un système de gestion des eaux de pluie a été organisé.

© Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix

En 2011, la Ville de Paris a demandé à CDC Habitat d’étudier la transformation de l’immeuble Le Flandre situé boulevard Macdonald à Paris (19e) en logements. Le Flandre, est un IGH (Immeuble de Grande Hauteur) de 42 m de hauteur, construit en 1969 et imbriqué dans une copropriété à usage de bureaux, de logements et de parkings. Il était inoccupé depuis 2007, à la suite d’un problème sanitaire.

Les enjeux de cette transformation étaient de plusieurs natures :

Après 22 mois de chantier, CDC Habitat a livré un immeuble d’habitation de 60 logements intermédiaires, du T1 au T4, répartis sur deux cages d’escaliers, avec 108 places de stationnement disponibles. Cette opération de transformation était une première pour le groupe CDC Habitat.

Questions à Béatrice Rozenstheim, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat

Quelles sont les contraintes propres à une opération de transformation, et à celle -ci en particulier ?

Elles sont nombreuses ! Il faut notamment concilier les contraintes juridiques, techniques et budgétaires. Dans ce type d’opérations, on se trouve notamment confrontés à deux réglementations : celle de la réhabilitation pour la rénovation thermique et celle de la construction neuve pour l’acoustique. De plus, quand on transforme un bâtiment, il faut veiller dès le départ à la sécurité incendie et à l’acoustique ainsi qu’à la distribution des réseaux. C’est un point de vigilance non négligeable car la transformation ne doit pas peser sur les fondations existantes sans quoi un renfort de fondations très couteux s’avérerait nécessaire.

Dans le cas précis, Le Flandre s’inscrit dans une copropriété avec un immeuble de logements en mitoyenneté, un parking en sous-sol et une chaufferie en commun. Une configuration qui a nécessité d’associer les autres copropriétaires.

Comment s’opère la transformation des bureaux en logements ?

La configuration initiale du bâtiment se prêtait bien à sa transformation. Les trames des étages organisées en plateaux avec une distribution centrale, ainsi que l’épaisseur du bâtiment (environ 12,80 m) étaient compatibles avec une reconfiguration intérieure en logements.

© Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix

Pour la transformation extérieure, l’architecte a conçu des balcons filants sur toute la longueur de l’immeuble pour agrémenter les appartements et assurer le coupe-feu réglementaire. Les façades nord et sud qui contenaient de l’amiante ont été remplacés par des façades légères et épaisses en ossature métallique pour obtenir les niveaux d’isolation, acoustique et thermique réglementaires.

Et pour répondre aux exigences du Plan Climat Paris, la production d’eau chaude est assurée par des panneaux solaires implantés en toiture technique.

Même si elle est complexe à monter, la transformation est-elle LA solution pour répondre aux besoins, en raison de la pénurie de foncier ?

Les capacités à construire sur du foncier neuf s’amenuisent, d’où l’enjeu de reconstruire sur l’existant. Compte tenu de l’impact environnemental d’une construction neuve, il est intéressant de rénover même si les travaux sont souvent plus lourds et coûteux.

Quand il est obsolète, le parc tertiaire présente des opportunités de requalification. C’est une tendance qui se précise même si ce sont des projets complexes et longs. Dans le cadre du Flandre, la trame initiale était idéalement adaptée à la transformation mais ce n’est pas le cas de tous les immeubles !

L’Abreuvoir est une vaste cité d’habitat social de 1 509 logements édifiée par l’architecte Émile Aillaud sous la maîtrise d’ouvrage de l’Office public HLM interdépartemental de la Région parisienne, sur le territoire des communes de Bobigny et Drancy, dans la Seine-Saint-Denis (93) entre 1954 et 19581. L’ensemble de la cité est gérée par l’OPH Habitat de Seine-Saint-Denis 2022. En 2008, par le biais de la DRAC d’Île-de-France, le ministère de la Culture a décerné à cet édifice le label « Patrimoine du XXe siècle » Photographies de Luca Nicolao

Conçue par l’architecte Emile Aillaud et construite à la fin des années 1950 à Bobigny (93), la cité de l’Abreuvoir-Edouard Vaillant labellisée Architecture Contemporaine Remarquable, va connaître un profond changement dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Les caractéristiques uniques de cet ensemble appellent une requalification ambitieuse, tout en respectant les spécificités architecturales et paysagères de la cité. Focus sur un secteur du projet qui nécessite de trouver l’équilibre entre densification et désartificialisation.

1 500 logements, un seul bailleur (Seine-Saint-Denis Habitat), la résidence l’Abreuvoir-Edouard Vaillant est une cité-jardin contemporaine étendue sur 20 ha, une des premières réalisations d’Emile Aillaud. « C’est un quartier où le végétal est très présent, avec des centaines de très beaux arbres », décrit Pierric Amella, chargé d’opérations chez Seine-Saint-Denis Habitat

Pierric Amella, chargé d’opérations chez Seine-Saint-Denis Habitat – Photographies de Luca Nicolao

Un secteur du quartier, Les Équerres, concentre les opérations de démolition/reconstruction, avec le choix de la densification « 180 logements vont être démolis, confirme Pierric Amella et 300 reconstruits, dont 100 logements sociaux et le reste en logements intermédiaires et accession sociale, dans une logique de diversification. » La présence de 200 arbres et de nombreux parkings en surface sont aussi des caractéristiques de ce secteur. « Il faut trouver un équilibre entre l’enjeu de désartificialisation et celui de la densification. Le choix a par exemple été fait d’enterrer les parkings, en veillant aux mouvements de terre, et de les remplacer en surface par des espaces végétalisés. La circulation automobile sera par ailleurs déplacée en périphérie. »

Déconnexion des eaux pluviales par rapport au réseau, travail de limite foncière pour conserver l’esprit cité-jardin, optimisation des espaces minéraux : ce sont les options retenues sur le reste de la cité et ses 1 200 logements.

La volonté de répondre aux enjeux climatiques et sociaux était inscrite dès le lancement du projet en 2017. « Ce projet se veut exemplaire en raison de l’identité de la cité et de son parc magnifique » conclut Pierric Armella. La mission biodiversité a été contractualisée avec un écologue en vue d’obtenir le label Biodiversité de Cerqual (NF Habitat Biodiversité, CERQUAL Qualitel Certification). Les travaux vont durer 6 ans.

L’Abreuvoir est une vaste cité d’habitat social de 1 509 logements édifiée par l’architecte Émile Aillaud sous la maîtrise d’ouvrage de l’Office public HLM interdépartemental de la Région parisienne, sur le territoire des communes de Bobigny et Drancy, dans la Seine-Saint-Denis (93) entre 1954 et 19581. L’ensemble de la cité est gérée par l’OPH Habitat de Seine-Saint-Denis 2022. En 2008, par le biais de la DRAC d’Île-de-France, le ministère de la Culture a décerné à cet édifice le label « Patrimoine du XXe siècle » Photographies de Luca Nicolao

Comment rendre les résidences plus vertes, plus agréables et mieux adaptées au changement climatique ? L’exemple de la démarche lancée par Pays de Meaux Habitat avec l’appui de CDC Biodiversité.

Square Edmond About – Janvier 2023 ©Pays de Meaux Habitat

Dans le cadre des projets de rénovation de son parc immobilier et d’amélioration de la qualité paysagère et écologique de son patrimoine, la SEM Pays de Meaux Habitat (7 000 logements) souhaite définir et mettre en œuvre une stratégie immobilière durable. Cette dernière devant répondre à la fois aux enjeux de biodiversité et d’adaptation aux évolutions climatiques et aux attentes des résidents sur les problématiques quotidiennes.

Dans ce contexte, Pays de Meaux Habitat (PMH), avec l’appui de CDC Biodiversité, a mis en place un Contrat de Performance Biodiversité (CPB) engageant pluriannuellement ses partenaires dans une démarche de conception et de gestion des espaces extérieurs en faveur de la biodiversité et du lien social.

Les bénéfices attendus du CPB, et des aménagements qu’il induit, sont nombreux. D’abord, il incite à recréer des résidences plus vertes, végétales et perméables permettant d’aménager des îlots de fraîcheur résilients, de faciliter l’infiltration des eaux pluviales et d’adapter l’environnement aux changements climatiques. Ensuite, il contribue à rendre les résidences plus agréables et conviviales pour les locataires grâce à la création de lieux de rencontre.

Questions à Christophe Maurice, directeur général de Pays de Meaux Habitat

Christophe Maurice, ©Pays de Meaux Habitat

Quelle est l’origine de votre démarche ?

Notre démarche s’inscrit pleinement dans la dynamique de retravailler la place du végétal dans la ville, portée par la Communauté d’Agglomération du Pays de Meaux. De nombreuses zones de notre patrimoine sont minéralisées. Les actions menées dans le cadre du Contrat de Performance Biodiversité ont vocation à recréer des espaces verts. Initialement, la mission de CDC Biodiversité portait sur cinq résidences dans lesquelles les espaces sont souvent privés mais ouverts sur l’espace public et parfois entretenus par la collectivité. Finalement nous avons retenu un échantillon plus restreint autour de deux résidences.

Où en êtes-vous aujourd’hui ?

CDC Biodiversité vient de nous remettre un diagnostic écologique et paysager des espaces extérieurs et du bâti (pieds de mur, façades) concernant les deux résidences étudiées : Square Edmond About et Résidence Dunant. La proposition s’inscrit dans une logique de reconquête des espaces extérieurs avec une meilleure qualité d’usage pour nos locataires, la recherche d’une fonctionnalité écologique et la volonté de favoriser la biodiversité.

Sur certains sites, cela nous amène à traiter de sujets de biodiversité particuliers. Dans le site du parc Foch, par exemple, la présence d’hirondelles aux alentours nous oblige à nous interroger : comment permettre la réhabilitation du site tout en respectant l’obligation règlementaire de préserver les hirondelles ?

A partir de la proposition de CDC Biodiversité, nous allons déterminer le coût des aménagements paysagers et écologiques proposés pour la requalification des espaces extérieurs. Cette étape nous permettra d’évaluer la possibilité de dupliquer la démarche dans d’autres résidences.

CDC Biodiversité

Mission : préserver et restaurer la biodiversité

Créée en 2008, CDC Biodiversité est une filiale du Groupe Caisse des Dépôts. Sa mission principale est de concilier biodiversité et développement économique au service de l’intérêt général. Elle propose des solutions globales, adaptées aux besoins des acteurs publics et privés en matière de biodiversité.

En 2016, CDC Biodiversité a créé le programme Nature 2050 qui soutient des projets volontaires et des actions concrètes en faveur de la nature et dont de nombreuses structures sont signataires, dont CDC Habitat (liste des contributeurs et partenaires).

Paroles d’expert

Limite d’urbanisation, © Stéphanie Lessellier 

Réussir à atteindre le Zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050 questionne aussi le mode de production du logement social qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. A partir de l’analyse du contexte francilien, Hélène Joinet, chargée d’études à l’Institut Paris Région, dresse le tableau des solutions que les acteurs du logement social peuvent mettre en œuvre pour répondre à ce nouvel objectif.

Quel est le tableau de la production Hlm francilienne au regard de l’objectif ZAN ?

Hélène Joinet, chargée d’études à l’Institut Paris Région

En Île-de-France, la production HLM est relativement « vertueuse » en termes de consommation foncière. Cela tient en grande partie au poids de l’habitat collectif et à la localisation prioritaire de cette production en zone dense et agglomérée, dans des secteurs où l’on reconstruit la ville sur la ville, sur des fonciers déjà artificialisés et urbanisés. De même, le recours à l’acquisition-amélioration, permet de produire une offre sociale sans impact foncier.

Pour autant, l’objectif du Zéro artificialisation nette à horizon 2050 interpelle directement la production HLM qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. Les documents de planification franciliens en préparation, le schéma directeur régional environnemental (Sdrif-E) comme le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH), inciteront d’ailleurs au réemploi et à l’optimisation du bâti existant, dans une logique de réduction de l’artificialisation.

Quelles seront les conséquences de l’impératif de « sobriété foncière » ?

Le foncier constructible sera plus rare, plus convoité et plus cher. En conséquence, la concurrence pour l’accès au foncier sera aiguisée entre acteurs du logement mais aussi entre secteurs (résidentiel, commerce, activités économiques, équipements…). En outre, les nouveaux gisements fonciers seront plus complexes et coûteux à mobiliser (démolition, dépollution, rénovation, …) puisque les sites les plus faciles auront déjà été aménagés. Et, venant s’insérer dans des tissus urbains déjà constitués et habités, les nouveaux programmes de logements risquent de susciter une vigilance renforcée des riverains, voire leur réticence.

Quelles solutions pour la production sociale ?

Pour rendre possible et faire accepter la densification (notamment la hauteur), le travail sur les formes architecturales et urbaines sera très important avec des solutions différenciées selon les territoires. Ainsi, la surélévation sera surtout envisageable dans les secteurs les plus valorisés. Dans les secteurs moins denses, l’habitat collectif devra en revanche incorporer des espaces extérieurs conséquents pour répondre aux aspirations des ménages.

Exemple de surélévation ©Hélène Joinet

Faire preuve d’une grande pédagogie se révèlera utile pour la compréhension, l’acceptation et la faisabilité des projets, en permettant d’éviter des coûts ultérieurs (contentieux, redéfinition…).

Les partenariats continueront de jouer un rôle crucial : que ce soit avec les promoteurs dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA); avec l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) garant d’une régulation foncière, avec les offices fonciers solidaires (OFS) pour développer l’accession sociale à la propriété, … et bien sûr avec les collectivités pour proposer aux occupants du parc social des espaces publics, des équipements et un cadre de vie attractifs.

L’amélioration de la connaissance du foncier détenu en propre par les bailleurs sera enfin essentielle pour identifier les sites potentiels de densification, voire de renaturation, à l’heure où la question de la désimperméabilisation et du retour à la pleine terre sont au cœur de la stratégie du ZAN.

Carte représentant la consommation d'espace en extension par le logement social entre 2011 et 2016

Paroles d’expert

Comment rendre la densité plus acceptable ? Réponse avec le Cerema , établissement public sous la tutelle du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, qui accompagne l’État et les collectivités territoriales pour l’élaboration, le déploiement et l’évaluation de politiques publiques d’aménagement et de transport. Ce dernier a interrogé un panel d’habitants issus de 7 communes d’Île-de-France, de typologies différentes (rurale, périurbaine et urbaine dense). Les résultats montrent que la densification n’est pas forcément connotée de façon négative.

Rafaëlla Fournier, vous êtes responsable de programme « Stratégie de densification urbaine » au Cerema IDF/Département Ville Durable, quels sont les premiers enseignements de votre étude ?

L’appréciation du cadre de vie n’est pas corrélée à la densité mesurée et les milieux urbains les plus denses ne sont pas les moins bien vécus. Selon les habitants interrogés, la densité est synonyme de convivialité, de mixité sociale. Elle n’est pas associée à l’insécurité.
La satisfaction liée au cadre de vie dépend du triptyque : nature, services, transports. La proximité de la nature, une bonne offre de services/commerces, et une bonne desserte par les transports en commun figurent parmi les principaux critères de satisfaction.

Satisfaction du cadre de vie selon le triptyque "nature, services, transports"
Illustration © Cerema

Cette perception est-elle la même quel que soit le secteur où on vit ?

Les habitants des secteurs ruraux sont les plus ouverts et favorables que les autres dans une perspective de développement de leur commune. Les propriétaires fonciers dans le milieu rural comprennent l’intérêt à valoriser leur foncier. Ceux des zones denses sont aussi plus ouverts aux différents modes de densification.
L’âge est un facteur qui joue aussi sur les réponses ; les jeunes étant plus attirés vers les centres villes et l’habitat collectif.

L’habitat individuel est-il toujours perçu comme l’idéal ?

Il reste l’idéal pour 70% des personnes interrogées. Mais ce pourcentage baisse auprès des habitants de centre-ville et de ceux qui vivent en habitat collectif.

A la sortie du confinement, vivre dans un cadre de vie agréable et dans un logement spacieux étaient encore plus importants. Bénéficier d’une surface privative extérieure à son logement est le premier critère pour définir son habitat idéal. Les habitants des milieux denses manquent plus qu’ailleurs d’espaces extérieurs. Et pour les principaux éléments d’insatisfaction, les habitants souhaitent que les qualités acoustiques et thermiques de leur logement soient améliorées.

L’acceptabilité de la densité

Le taux de satisfaction du cadre de vie n’est pas corrélée à la densité mesurée 
Illustration © Cerema

Quelles sont les facteurs de réussite d’une opération de densification ?

Le rejet de la densité n’est finalement pas tant lié à sa perception qu’à la qualité des opérations proposées. Elles doivent être adaptées au contexte, partir des ressources et des spécificités des territoires. Il faut d’ailleurs davantage associer les habitants en amont et suivre la formule « plus on connaît, plus on accepte ». On constate effectivement que plus on communique sur les différentes solutions de densification, plus les habitants sont rassurés quand un nouveau projet se développe près de chez eux.

Globalement, les habitants sont prêts à accepter la densification. Les reconversions de bâtiments vacants, par exemple, font partie des opérations bien acceptées. Réinvestir les lieux existants est une des solutions à privilégier ainsi que le développement d’une mixité de fonctions au sein d’un même bâtiment (habitat, activités économiques…).

Edito croisé

Daniel Béhar, géographe, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris (Université Paris Est), co-titulaire de la Chaire « Aménager le Grand Paris », échange avec Christophe Chanu, président du directoire de Grand Paris Habitat (GPH).

Pourquoi les bailleurs doivent-ils, selon vous, s’intéresser dès à présent aux effets du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) ?

Ch. Chanu : Le ZAN impactera les différents acteurs de la Fabrique de la Ville : les collectivités locales, tout d’abord, dans l’exercice de planification et d’élaboration des documents d’urbanisme locaux, mais aussi les opérateurs dont les bailleurs, avec de réels impacts sur l’acte de construire.

Le ZAN va accroître la tension dans l’accès au foncier et potentiellement impacter le développement de l’offre de logements, a fortiori du logement social dont les montages financiers sont déjà fragilisés par des valeurs foncières très élevées. Ce foncier sera de plus en plus souvent issu du recyclage et du renouvellement urbain, avec des coûts supplémentaires à prévoir pour sa dépollution, la transformation du bâti existant, et des temps de mobilisation plus longs. Les compétences des bailleurs vont devoir évoluer ou se renforcer pour conduire de telles opérations, tant sur l’ingénierie technique que financière. Le renforcement de la maîtrise d’ouvrage directe et le déploiement de stratégies foncières sont des leviers à mobiliser dès à présent.

Que change le ZAN par rapport aux précédentes dispositions visant à contenir l’étalement urbain ?

D. Béhar : Il faut en effet rappeler que la volonté publique de maîtriser l’étalement urbain ne commence pas avec le ZAN. Dès 2000, la loi SRU affiche cet objectif. Mais le propos est avant tout incitatif, il n’y a pas véritablement de dispositions pour mettre en œuvre cette intention, hormis la mise en avant de l’intercommunalité pour réduire les effets de concurrence entre communes, facteur de consommation foncière.

La nouveauté c’est l’inscription de cette intention dans la cascade des documents d’urbanisme, d’une part, et la quantification de cet objectif, d’autre part, sous la forme d’une trajectoire de sobriété (50% de réduction de consommation en 10 ans puis la neutralité en 2050).

Mais surtout le contexte a changé, la sobriété foncière s’inscrit dans une perspective globale de sobriété dans l’usage de l’ensemble des ressources naturelles (eau, énergies, sols…). Et cela change par contrecoup radicalement la nature de l’exercice de planification spatiale : il faut organiser de façon coordonnée une économie de la rareté.

Tout le défi est là. Soit on considère l’objectif du ZAN isolément et l’on réduit le nombre d’hectares consommables, en répartissant les droits à construire de façon égalitaire entre les communes. On tendra vers une plus grande sobriété foncière mais sans pour autant changer de modèle urbain (en termes de répartition et d’usage des équipements et services, ou d’organisation des déplacements…). Soit on intègre le ZAN dans une perspective de transition urbaine et chacun sent bien que tous les territoires ne seront pas gagnants, qu’il faudra organiser des compensations, des transactions entre les territoires et la diversité de leurs ressources, de ce qu’ils ont à offrir à l’écosystème métropolitain à l’échelle du Grand Paris.

Enfin, il faut souligner que, comme c’est le cas bien souvent, le législateur intervient un peu après coup. Le cas de l’Ile-de-France est, à cet égard, très parlant. Alors que dans l’imaginaire collectif la Région capitale apparaît toujours comme l’archétype de la « tâche d’huile », de l’étalement urbain tentaculaire et hors de contrôle, ce n’est plus le cas depuis une bonne quinzaine d’années. L’Ile-de-France est aujourd’hui – eu égard à sa croissance démographique – la région la plus sobre de France pour la consommation foncière.

Quel rôle peuvent jouer les bailleurs dans l’atteinte de cet objectif ZAN ?

D. Béhar : Si la région Ile-de-France apparait plus vertueuse que les autres en terme de sobriété foncière cette dernière décennie, c’est que les acteurs de la production urbaine, dans leur diversité, se sont engagés de fait sur la voie de la densification. Pour quelles raisons ? Difficile à dire. Effets de la loi ALUR (suppression du coefficient d’occupation des sols), nouvelles attentes des ménages, impact de l’annonce du métro du Grand Paris… les explications sont multiples.

Mais ce constat d’un renversement de tendance déjà à l’œuvre soulève une question difficile : comment va-t-il perdurer de façon à garantir un niveau de production satisfaisant en regard de besoins toujours importants (les 70 000 logements par an prévus par le schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) de 2013 semblent à cet égard toujours d’actualité) ?  En effet, cette densification de la zone dense (au sens des 400 communes de l’aire urbaine de Paris) a eu lieu partout, sous toutes les formes (rénovation, opérations d’urbanisme…) mais surtout dans le diffus. Elle n’a pas été organisée, en dépit des intentions affichées, par un principe de polarisation, autour des quartiers de gare du futur métro notamment. Il y a donc un enjeu d’acceptabilité collective pour la suite de cette dynamique généralisée d’intensification urbaine.

Et c’est là que les bailleurs peuvent intervenir, au travers de la mobilisation de leur patrimoine foncier notamment, mais surtout en faisant la démonstration qu’il est possible d’organiser cette densification, de conjuguer intensification urbaine et qualité de vie.

Ch. Chanu : Le défi est de réussir à maintenir la dynamique de production de logements destinés aux populations modestes, dans un contexte plus contraint et concurrentiel, avec des opérations plus complexes comme la requalification de friches (urbaines, commerciales, industrielles…) et la transformation du bâti existant (bureaux, zones commerciales…). Notre savoir-faire reconnu en matière de renouvellement urbain est un atout solide.

Un autre point sur lequel les opérateurs doivent faire preuve d’exemplarité, comme le souligne justement Daniel Béhar, c’est la qualité des opérations. Le ZAN conduit à une intensification urbaine qui peut être mal vécue par les habitants. La crise Covid nous a rappelé vivement que les logements doivent proposer un cadre de vie plaisant et adapté aux besoins quotidiens. Il nous faut ainsi intégrer davantage la place du végétal dans nos opérations, et ce à double titre : pour répondre aux attentes des habitants en matière d’espaces verts et pour limiter l’artificialisation des sols – sans pour autant renoncer à l’acte de construire. La qualité des opérations repose également sur la qualité intrinsèque des logements (habitabilité, vues, annexes…) pour offrir des alternatives tangibles à la maison individuelle, toujours plébiscitée par une majorité de français. Enfin, la proximité des services et commerces est un facteur de qualité du cadre de vie : cela interroge la programmation de nos pieds d’immeubles.

Pour conclure, le bailleur est un opérateur incontournable de la fabrique urbaine, œuvrant pour des quartiers mixtes grâce à une offre diversifiée, et un gestionnaire acteur de la vie de ces quartiers. Il est donc légitime et attendu pour contribuer pleinement à la mise en œuvre du ZAN.

Comment construire en Île-de-France tout en préservant les terres agricoles et les espaces naturels ? Comment densifier l’habitat tout en préservant la qualité de vie ?

A l’heure du ZAN – objectif du Zéro artificialisation nette -, l’atterrissage opérationnel des objectifs de production de logements neufs se heurte à une équation compliquée à résoudre : respecter les impératifs environnementaux croissants, tenir l’équilibre économique des opérations de logements collectifs en zones périurbaines, voire rurales, où la demande et l’acceptation sociale ne sont pas toujours assurées. 

La Chaire Aménager le Grand Paris, dont CDC Habitat est membre fondateur, en collaboration avec le programme de recherche en santé environnementale E-city, publiera le 1er mars sa deuxième série de podcasts INTERFACES, consacrée aux défis de la production de logements en Grande Couronne francilienne.

La postdoctorante Aurélie Landon enregistre le podcast sur le ZAN et la densification résidentielle

Le professeur émérite à l’École d’urbanisme de Paris (EUP), Jean-Claude Driant, Claire Aragau, également professeure à l’EUP, et Aurélie Landon, chercheuse à la Chaire, exposent et décryptent dans ce podcast, à travers 3 épisodes d’une vingtaine de minutes chacun, les enjeux et difficultés pour construire et habiter cette Grande Couronne, hier et aujourd’hui.

Retrouvez cette série d’entretiens début mars sur le Linkedin et en podcasts sur le site de la Chaire.

A l’heure du ZAN, pour continuer de répondre aux tensions croissantes du marché, de plus en plus de territoires misent sur la densification. Des opérations au carrefour de multiples problématiques et pour lesquelles Grand Paris Habitat a développé une véritable expertise – illustrée par plusieurs projets actuellement en cours.

Où construire quand le foncier se fait rare mais la demande de logement toujours plus pressante ? Si en Île-de-France, les collectivités sont habituées à composer avec ces tensions, certaines n’hésitent plus à y répondre en densifiant leur patrimoine. Pour Christophe Chanu, directeur interrégional adjoint de CDC Habitat Île-de-France en charge du patrimoine et directeur de la maîtrise d’ouvrage au sein du GIE Grand Paris Habitat, « la densification ne procède pas que d’une démarche systémique mais surtout par opportunité. Le problème principal pour les collectivités est que rajouter un bâtiment quelque part, ou des logements en surélévation sur un immeuble existant, cela a non seulement un coût mais aussi des répercussions sur le plan urbain et social ».

Pour autant, si les freins sont nombreux, ils peuvent être levés avec la bonne réflexion et la bonne méthodologie. Grand Paris Habitat travaille d’ailleurs sur plusieurs projets qui illustrent toute la diversité des opérations de densification possibles en zone tendue. Petit tour d’horizon.

Densifier sur des espaces libres : la solution la plus évidente ?

Sur le papier, c’est le projet le plus simple : un foncier disponible, un projet, des logements supplémentaires pour renforcer l’offre locale. Pour autant, dans la réalité, rares sont les projets à voir le jour. « La première limite est que les collectivités qui ont des besoins ont finalement assez peu d’espaces disponibles », souligne Christophe Chanu. « Ensuite, en milieu urbain, le projet risque souvent d’empiéter sur un espace vert ou un lieu de vie collective comme un parc, ce qui crée forcément des tensions avec les habitants et freine donc les collectivités ».

« La clef de la réussite est d’avoir un foncier disponible et d’apporter des contreparties aux riverains pour que l’opération s’intègre bien dans l’environnement existant », confirme Marc Escargueil, directeur de programme chez Grand Paris Habitat. C’est le cas pour plusieurs projets menés à Athis-Mons (91), à Rosny-sous-Bois (93), ou plus récemment à Ozoir-la-Ferrière (77) où Grand Paris Habitat lance un programme de 62 nouveaux logements dans une résidence en comprenant déjà 639. « Nous avons mis en place un projet plus large de résidentialisation avec amélioration de la voirie, des circulations et des espaces verts, redécoupage des emprises de chaque immeuble, et création d’aires de jeux pour les enfants ».

A Paris intra-muros, où le foncier est encore plus rare et plus cher, Grand Paris Habitat a également lancé en 2021 une opération de densification complexe en restructurant un parking enterré, avenue Gambetta dans le 20e arrondissement de Paris. 52 logements – 13 sociaux et 39 intermédiaires – pourront ainsi être créés grâce à la reprise en sous-œuvre du site.

Surélévation : une solution originale mais coûteuse

Quand il n’y a pas de surface au sol, c’est vers le haut que le regard se porte. La surélévation est en effet une technique de densification possible, mais du fait de son coût, elle est plus souvent réservée aux zones très tendues où elle pourra être rentabilisée. « Les contraintes amont sont multiples », précise Marc Escargueil. « Le PLU permet-il de construire des logements supplémentaires ? Le bâtiment est-il capable de soutenir plusieurs logements, même réalisés avec une structure légère en bois ? Où implanter les ascenseurs ou la VMC ? Les nouvelles normes d’accessibilité pourront-elles être renforcées ? Tout cela demande d’importantes mises au point techniques en amont ».

Autre point à prendre en compte : les nuisances pour les habitants des immeubles concernés pour une finalité qui ne les concerne pas toujours. C’est pour cette raison que Grand Paris Habitat a choisi de conjuguer une opération de surélévation avec un programme complet de réhabilitation à Belleville, dans le 19e arrondissement de Paris. « Nous construisons 11 logements sociaux et 33 logements intermédiaires en surélevant un ensemble immobilier de 363 logements, de 1 à 4 étages supplémentaires aux immeubles existants », reprend le directeur de programme. « Les immeubles sont assez récents et ont des ascenseurs que l’on va pouvoir prolonger pour desservir les nouveaux étages ».

Si les travaux seront assez lourds et donc les nuisances conséquentes pour les locataires, ceux-ci bénéficieront d’une amélioration significative de leur environnement, puisque Grand Paris Habitat a non seulement prévu de reprendre l’enveloppe thermique du bâtiment pour en améliorer la performance mais aussi de rénover l’ensemble des parties communes et certaines zones des logements – notamment les pièces humides.

Requalification urbaine : la voie privilégiée

La manière la plus simple de densifier le patrimoine reste évidemment d’intégrer cette programmation supplémentaire dans un projet de requalification urbaine. En repensant les espaces et les circulations avec un regard neuf, et le recul de plusieurs décennies d’aménagement urbain, il est en effet possible de renforcer l’offre de logement tout en repensant un quartier ou un centre-ville, en apportant notamment de la mixité, des commerces et des services.

« Quand on démolit et que l’on restructure, la densification prend tout son sens et il est plus facile de la faire accepter par les habitants qui profitent d’une véritable amélioration de leurs conditions de vie », précise Christophe Chanu. « De nombreux projets menés dans le cadre de l’ANRU, notamment les NPNRU, permettent d’avoir cette approche globale, mais il est également possible d’intervenir en dehors de l’ANRU ».

C’est le cas à Vernouillet (78) où CDC Habitat accompagne la communauté d’agglomération dans la requalification de plusieurs parcelles dont elle est propriétaire. Le projet qui vise à repenser complètement le cœur de ville devrait notamment permettre de créer 180 logements supplémentaires (sociaux, intermédiaires, abordables, en accession…) grâce à une modification du PLU.

« Nous allons réhabiliter ou démolir tout ce qui est vétuste ou mal situé, repenser les circulations et les espaces, déplacer la galerie commerciale pour créer de nouvelles dynamiques », conclut Marc Escargueil. « C’est une opération de longue durée, qui pourrait s’étaler sur une décennie, et qui va mélanger construction, réhabilitation, résidentialisation et même viabilisation d’une parcelle vendue à un promoteur ».