Rennes Métropole fait appel à CDC Habitat dans le cadre de sa lutte contre les copropriétés dégradées

C’est un chantier ambitieux que Rennes Métropole a lancé en 2011 dans l’hyper-centre de la cité bretonne. Alors que plusieurs bâtiments historiques présentaient un état de vétusté ou d’insalubrité avancée, la collectivité a en effet décidé de prendre le sujet à bras le corps en lançant une vaste Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dont l’objectif est à la fois d’éradiquer l’habitat indigne, de renforcer la sécurité et la performance énergétique du bâti et de restaurer le patrimoine historique tout en développant la mixité de l’offre de logements.

Comme l’explique Samuel Coulibaly, responsable de développement chez CDC Habitat, « si le centre historique de Rennes est connu de tous pour ses petites ruelles, ses immeubles anciens et son architecture médiévale, il y a derrière ce patrimoine architectural remarquable environ 300 bâtiments très dégradés, présentant de sérieux problèmes d’hygiène et de sécurité. Rennes Métropole nous a sollicités, en 2019, afin d’étudier un partenariat portant sur 2 ensembles immobiliers situés respectivement au 14 -16 rue Pont aux Foulons et 11, place des Lices ».

Une expertise reconnue à l’échelle nationale

Si le Groupe a toujours été très implanté localement, il fait aussi office de référence au niveau national en matière d’accompagnement des collectivités sur la question des copropriétés dégradées. Une Direction dédiée a d’ailleurs été créée en 2019, suite à la mise en place du « Plan Initiative Copropriétés » par le gouvernement et l’ANAH, dans le but d’apporter un soutien juridique, technique ou financier aux territoires qui en font la demande (en savoir plus ).

« Ce projet est au croisement de plusieurs de nos expertises », souligne Frédéric Prévôt, directeur interrégional adjoint de CDC Habitat Grand Ouest. « Nous avons le savoir-faire pour intervenir sur des copropriétés fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance, à partir du moment où le projet s’inscrit dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou une Opah comme c’est le cas ici. Mais nous sommes aussi un gestionnaire impliqué dans la vie des copropriétés qu’il a à sa charge ».

Le souhait de la collectivité était en effet d’avoir un partenaire institutionnel prêt à s’engager sur le long terme à ses côtés, afin d’apporter une vraie mixité programmatique pour attirer et maintenir des publics plutôt jeunes, grâce notamment à une politique de loyers maîtrisés. Si la maîtrise d’ouvrage est réalisée par la SPLA TERRITOIRES en lien étroit avec les architectes des bâtiments de France, un suivi régulier de l’avancement des opérations est mené avec CDC Habitat qui s’est porté acquéreur des deux sites.

Si la Vente en l’état de futur achèvement (VEFA) pour le premier bâtiment a été signée en juin, le contrat de réservation pour l’opération de la Place des Lices devrait être finalisé en fin d’année 2021. Quant à la livraison de ces deux copropriétés rénovées, il faudra patienter jusqu’à la fin 2024 avant que les nouveaux occupants puissent poser leurs valises.

Rennes Métropole a choisi de mener une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dans le centre historique de la ville. Quel constat vous a mené à cette décision ?

Depuis très longtemps, la Métropole intervient dans le centre-ville de Rennes pour lutter contre l’habitat indigne et améliorer la sécurité des personnes et des biens. On pourrait remonter jusqu’aux années 1980 où des campagnes obligatoires de ravalement de façades ont été menées, jusqu’aux programmes de rénovation plus classiques menés jusqu’en 2012. Mais plusieurs événements tragiques en 2008 et 2010, notamment l’incendie de la rue d’Orléans ou celui de l’îlot Saint-Michel, ont poussé le Maire de l’époque à demander un rapport complet sur l’état du patrimoine dans le centre historique. Le bilan était sans appel : sur 1 600 immeubles, 600 étaient considérés comme dégradés et 330 comme très dégradés. L’Opah nous permet de fixer un cadre ambitieux à notre politique de rénovation urbaine, en travaillant aussi bien sur la qualité du bâti que sur la gestion des copropriétés, la mixité et la maîtrise des loyers.

C’est dans ce cadre que vous avez fait appel à CDC Habitat ?

CDC Habitat fait partie des nombreux partenaires qui nous accompagnent dans cette démarche qui s’inscrit dans la durée. Depuis 2011, l’Opah a permis de réhabiliter 104 immeubles, 169 commerces et 940 logements. Cela correspond à 104 millions d’euros de travaux engagés et 37 millions d’euros d’aides publiques (ANAH et Rennes Métropole) octroyées aux propriétaires privés. Nous en sommes à la 2^ème génération d’Opah qui a été prorogée jusqu’en 2022 et nous venons de lancer les études pour renouveler l’Opah à compter de 2023.

Les copropriétés concernées sont de plus petites tailles, souvent plus dégradées et où il est moins facile d’intervenir. La prise en charge de ces lots demande du temps, de l’argent et des spécialistes. Nous avons d’ailleurs lancé en juin dernier, complémentairement aux études pré-opérationnelles, une étude d’évaluation de la stratégie habitat dans le centre ancien pour réaffirmer les priorités de la collectivité et les outils d’intervention pour y répondre. L’intensification des partenariats avec les acteurs institutionnels, tels que CDC Habitat, fait partie des pistes qui seront examinées.

Parmi les évolutions que vous souhaitez apporter dans ce programme, vous avez notamment missionné CDC Habitat sur la mixité de l’habitat…

CDC Habitat est effectivement un spécialiste reconnu du logement intermédiaire, et c’est un des leviers retenu par Rennes Métropole pour maintenir une vraie mixité sociale dans l’hyper centre. On voit un peu partout en France à quel point les cœurs de ville ont tendance à être désertés par les jeunes et les catégories populaires du fait de la hausse continue des prix. Notre rôle est de veiller à ce que le centre de Rennes reste le lieu de vie d’une population aussi diverse que possible. C’est pour ça que nous travaillons avec les bailleurs et les propriétaires privés pour maîtriser au maximum les loyers.