Habitat et biodiversité sont fondamentalement liés et en grande partie interdépendants. Vous pensez qu’il n’est question que de planter quelques fleurs autour des bâtiments pour qu’habitat humain et biodiversité puissent poursuivre un bel avenir commun ? Le point sur le sujet, où l’on découvre que la biodiversité est loin d’être un enjeu anecdotique pour le secteur du logement en France.

Qu’est-ce que la biodiversité ?

La biodiversité désigne l’ensemble des êtres vivants, ainsi que les écosystèmes dans lesquels ils vivent, et les interactions entre eux et avec leurs milieux. Quand on parle de la préserver, il s’agit de préserver trois niveaux de diversité : la diversité des milieux de vie, la diversité des espèces qui y vivent et la diversité génétique des individus au sein de chaque espèce.

Pourquoi est-ce un enjeu en France ?

Selon l’IPBES*, 75 % environ de l’environnement terrestre a été « sévèrement altéré » par l’action humaine. Et la France ne fait malheureusement pas partie des espaces préservés :

• avec plus de 1 300 espèces locales menacées, elle se situe parmi les dix pays du Monde qui en dénombre le plus ;
• seulement 20 % des habitats naturels et 6 % des milieux humides naturels sont considérés par l’Office National de la Biodiversité comme étant dans un état « favorable » de conservation sur la période 2013-2018 ;
• La surface des grands espaces de prairies permanentes a diminué de 7,9 % en France métropolitaine entre 2000 et 2010 ;
• parmi les 35 « zones critiques » de la biodiversité répertoriées par les scientifiques, 5 se situent en France : dans le bassin méditerranéen, dans les îles des Caraïbes, en Polynésie, à Madagascar et en Nouvelle-Calédonie. Il s’agit de régions historiquement très riches (au moins 1 500 espèces endémiques répertoriées), qui sont aujourd’hui particulièrement menacées puisqu’elles ont perdu plus de 70 % de leur végétation d’origine.

Depuis 2004, la France a défini et publié sa Stratégie nationale pour la biodiversité. La dernière édition, issue d’une concertation de 18 mois, a été publiée à partir de mars 2022 – avec une mise à jour en novembre 2023 – et couvre la période 2022-2030. Pour la consulter : biodiversite.gouv.fr

En quoi l’habitat humain est-il concerné par la biodiversité ?

D’abord, l’habitat humain – comme les habitats des autres espèces – utilise la biodiversité et ses services « écosystémiques » : la qualité de l’air, l’oxygène et sa régénération naturelle, la fourniture de matières premières et de biomasse combustible, la fertilité des sols, l’écoulement et l’épuration naturelle de l’eau, les protections naturelles contre l’érosion ou les inondations, la qualité des paysages… On a calculé que la biodiversité fournissait en biens et en services près de deux fois la valeur de ce que produisent les humains chaque année.

Ensuite, et paradoxalement, l’habitat humain détruit la biodiversité, en contribuant aux cinq « pressions » identifiées par l’IPBES* :

1 – Le changement d’usage des terres et la destruction des habitats de la faune et de la flore locale. Entre 2009 et 2022, l’habitat en France représente ainsi plus de 63 % des espaces agricoles naturels et forestiers « consommés » ou « artificialisés ». Outre la destruction des milieux, ceux-ci sont aussi fragmentés par les ensembles urbains, créant des obstacles à la circulation et à la survie des espèces ;

2 – L’exploitation de ressources naturelles, en particulier l’eau et les granulats (sable et graviers), qui sont les deux ressources mondiales naturelles les plus utilisées par l’homme depuis l’invention du béton. 40 à 50 milliards de tonnes de sable sont ainsi utilisées chaque année dans le monde pour la construction, soit 18 kg par être humain et par jour ! Au-delà de la construction, la production d’énergie et la consommation d’eau sont aussi directement liées aux consommations quotidiennes des bâtiments résidentiels pour le chauffage et les sanitaires ;

3 – Le changement climatique, auquel les logements contribuent par leurs émissions de CO2 (l’usage des bâtiments résidentiels représentant 18 % des émissions totales en France), ainsi que par des facteurs d’aggravation des risques climatiques : la progression des îlots de chaleur (les bâtiments, les routes et l’activité humaine des zones habitées générant des hausses de température le jour et empêchant le refroidissement la nuit) ou la construction sur les zones inondables (prairie humides, marais, mares) ;

4 – Les pollutions, à la fois atmosphérique (rejet de substances créant des pics d’ozone), aquatique (rejet des eaux usées et des eaux dites « grises » issues des éviers, douches, baignoires et lavabos…) mais aussi sonore et lumineuse. Ces pollutions, aussi bien pendant les phases de construction que d’usage des logements, dérèglent considérablement les rythmes biologiques des espèces vivantes et leur capacité à respirer, dormir, s’accoupler, etc.

5 – Le développement des espèces exotiques envahissantes, importées par le transport de terres meubles ou pour l’aménagement des parcs et jardins… qui peuvent aller jusqu’à remplacer les espèces locales et déséquilibrer des écosystèmes entiers.

Comment le secteur du logement peut-il préserver et favoriser la biodiversité ?

A l’échelle des acteurs du logement, il s’agit surtout d’agir dès la phase de construction, et sur toutes les phases du cycle de vie des résidences, pour :

• privilégier la rénovation, afin de consommer à la fois moins de surface et moins de matériaux,
• optimiser les espaces en favorisant la mutualisation et les espaces collectifs ou partagés,
• réaliser un diagnostic écologique approfondi avec des écologues en amont de chaque projet, afin d’identifier les risques pour la biodiversité et de prendre les mesures nécessaires, en tenant compte des spécificités du territoire,
• développer la végétalisation, du territoire à la parcelle, afin de multiplier les habitats pour la faune et la flore, de faciliter l’infiltration des eaux de pluies pour nourrir les sols, d’apporter de la fraîcheur et de créer des espaces accueillants et récréatifs pour les habitants,
• favoriser le réemploi, la réutilisation, les matériaux recyclés et biosourcés, afin de limiter les émissions de CO2 et la consommation de ressources naturelles,
• réduire l’impact des chantiers en protégeant les espaces sensibles et en minimisant les pollutions.

A l’échelle des villes et des territoires, il s’agit plus largement de :

• limiter voire réduire l’étalement urbain et l’artificialisation des sols en faisant revivre les centre-ville, en développant le recyclage foncier, en réhabilitant des quartiers ayant perdu attractivité et fréquentation…,
• diminuer les pollutions de l’air, de l’eau, ainsi que les pollutions sonores et lumineuses par des choix d’aménagement urbain novateurs.

Et à l’échelle de CDC Habitat, que fait-on pour la biodiversité ?

CDC Habitat a défini et poursuivi une stratégie dédiée à la biodiversité depuis 2015, basée sur le tryptique Éviter, Réduire et Compenser.
Sur le volet Éviter, il s’agit de limiter la destruction directe des espaces naturels dans les projets de construction neuve, grâce à la mise en place en 2016 d’un indicateur de « maîtrise de l’étalement urbain », présenté en Comité d’engagement. En 2022, 82 % des projets menés avaient un impact évalué comme nul ou faible en matière d’étalement urbain.

Sur le volet Réduire, il s’agit de préserver et améliorer la biodiversité dans les espaces extérieurs, grâce au déploiement d’un contrat de gestion durable signé avec les prestataires qui les entretiennent. Ce contrat prévoit de définir des modes d’entretien tenant compte des usages du site et des spécificités de la faune et de la flore locale. D’ici 2025, 100 % des contrats en cours suivront un modèle de gestion durable. Il s’agit aussi de multiplier les diagnostics écologiques en amont des projets de construction, mais aussi de réhabilitation et de gestion locative. En complément, un projet de gestion des eaux grises est en cours de développement, consistant à récupérer et traiter les eaux ménagères légères pour les utiliser ensuite en arrosage.

Sur le volet Compenser, il s’agit de mener des actions de restauration écologique sur le territoire français, grâce à un engagement depuis 2016 dans le programme Nature 2050. Entre 2016 et 2023, le Groupe a ainsi participé à la restauration de 292 500 m2 de nature.

* L’IPBES est la Plateforme intergouvernementale scientifique et politique sur la biodiversité et les services écosystémiques, fondée par l’Organisation des Nations Unies.

Sources

• Rencontre avec Elodie Espeout, responsable Stratégie environnementale, direction du Patrimoine de CDC Habitat, décembre 2023
• Site de l’Office français de la biodiversité, ofb.gouv.fr, déc. 2023
• Site du Service public français d’information sur la biodiversité, naturefrance.fr, déc. 2023
• Site du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, ecologie.gouv.fr, déc. 2023

Compte tenu de l’urgence climatique, la réduction des émissions de CO₂ – ou « décarbonation » – est un sujet abordé par les acteurs de tous les secteurs économiques. Le groupe CDC Habitat a d’ailleurs créé en 2023 sa « Mission Décarbonation » pour coordonner et accélérer ses actions en la matière. Mais au-delà des intentions, pourquoi et comment réaliser concrètement la décarbonation du secteur du logement ?

Pourquoi faut-il décarboner l’habitat ?

Le bâtiment représente aujourd’hui 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France, et 18 % si l’on exclut la phase de construction. L’habitat (ou bâtiment « résidentiel », par opposition au bâtiment tertiaire) en cours d’exploitation représente pour sa part environ 10 % des émissions totales… soit 48 millions de tonnes de CO₂ annuelles. Trouver les moyens les plus rapides, efficaces et massifs pour réduire les émissions de CO₂ des habitations, tout en continuant d’accroître la surface totale de logements pour répondre à la demande, est donc un enjeu considérable pour notre pays.

Cet objectif est d’ailleurs encadré par la Stratégie nationale bas-carbone, qui vise « zéro émissions nettes » de CO₂ pour l’ensemble du parc immobilier national en 2050. Elle prévoit aussi de réduire les émissions directes du secteur de 60 % d’ici 2030 et d’éliminer les énergies fossiles dans le bâtiment d’ici 2040.

Quels sont les sources d’émissions de carbone les plus importantes ?

D’abord, il faut savoir que les émissions de carbone pendant la phase d’exploitation (ou d’usage) des bâtiments sont deux fois plus importantes que pendant les phases de construction et de rénovation.

Ensuite, que ce soit pour les logements individuels ou collectifs, les postes les plus émetteurs de CO₂ sont le chauffage et la consommation d’eau chaude sanitaire. La décarbonation de l’habitat a donc un lien avec et un impact important sur la gestion de l’énergie et du système électrique au niveau national.

Que peut-on faire pour décarboner l’habitat
français ?

État, collectivités, constructeurs, bailleurs, citoyens locataires ou propriétaires… chacun peut jouer son rôle – à sa mesure bien sûr –, pour contribuer à la décarbonation de l’habitat. Voici les principaux leviers d’action :

• Amplifier et massifier la rénovation des bâtiments, pour réduire les consommations d’énergie et adapter les logements au changement climatique : renforcer l’isolation, la ventilation, la protection solaire (persiennes, toits végétalisés, etc.), les dispositifs de rafraîchissement efficaces et moins énergivores que les climatisations individuelles…

• Décarboner la production et la préservation de chaleur des habitations, c’est-à-dire concrètement remplacer les chaudières à énergie fossile (fioul ou gaz, encore nombreuses en France) par des pompes à chaleur ou un raccordement à un réseau de chaleur urbain (utilisant généralement des sources d’énergie décarbonées). Il s’agit aussi plus largement de développer les filières de production d’isolants et de matériaux biosourcés (à base de bois, chanvre, laine, liège, lin…), de déployer la production d’énergies renouvelables (éolien, solaire, biogaz), ainsi que les réseaux de chaleur urbains sur l’ensemble du territoire ;

• Maîtriser la construction en régulant la croissance de la surface totale des logements et en développant l’utilisation de matériaux biosourcés ;

• Développer les actions de sobriété et d’efficacité énergétiques : ajustement des durées et/ou des températures de chauffe, entretien des chaudières, pilotage précis des bâtiments…

Comment mesure-t-on la décarbonation des
logements ?

À l’échelle d’un secteur, d’un territoire ou d’une entreprise, on mesure la décarbonation à travers le « Bilan carbone », qui fait état de la variation du poids des émissions (en tonnes équivalent CO₂) sur 3 périmètres appelés scopes :

– scope 1 = les émissions directes lors de la construction, de la rénovation et de l’exploitation des logements

– scope 2 = les émissions indirectes incluant l’approvisionnement et le transport des matériaux

– scope 3 = les émissions indirectes incluant la production des matériaux eux-mêmes.

À l’échelle d’un logement ou d’un parc de logements existant, un indicateur très pratique a été mis en place en 2006 – et réformé en 2021 pour devenir juridiquement opposable et non plus seulement informatif : le diagnostic de performance énergétique ou « DPE ». Celui-ci mesure précisément la consommation d’énergie par m² pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, la ventilation et/ou la climatisation. L’évolution d’un logement ou d’un parc de logements des étiquettes E, F ou G vers des étiquettes A, B ou C mesure donc très concrètement la décarbonation de l’habitat.

Où en est-on aujourd’hui et quels sont les objectifs de CDC Habitat ?

Entre 1990 et 2021, les émissions de carbone par habitant, tous secteurs confondus, ont diminué en France de 23,1 %. Le secteur du bâtiment, dont le logement, a aussi réalisé des progrès significatifs, mais à un rythme encore en-deçà des objectifs nationaux. Le poids total des émissions entre 2015 et 2018 dépasse ainsi de 16 % celui de la première trajectoire de la Stratégie nationale bas-carbone. Ceci s’explique notamment par la concurrence entre deux évolutions simultanées : les efforts de décarbonation et les efforts de construction, qui font croître l’espace global à chauffer.

Le groupe CDC Habitat se fixe des objectifs rigoureux pour l’avenir de son parc de logements et de son fonctionnement, en ligne avec la stratégie nationale :

• des émissions nettes totales proches de zéro en 2050 ;
• une émission moyenne de 15 kg de CO₂ par m² et par an en 2030, soit -32 % par rapport à 2022 ;
• l’éradication des étiquettes énergétiques G et F d’ici 2025 et E d’ici 2032.

CDC Habitat va mener dans les prochains mois de nouvelles actions à Taverny (95) et à Sarcelles (95) afin de renforcer la tranquillité résidentielle de certains sites. Une démarche portée localement avec les communes et l’ensemble des acteurs régaliens.

Comment éliminer sur le long-terme les nuisances et les phénomènes d’insécurité résidentielle, et donc garantir la tranquillité des locataires, notamment dans les quartiers prioritaires de la ville ?

Si la direction interrégionale Île-de-France mène tout au long de l’année de nombreuses actions sur son patrimoine, la persistance de certains phénomènes sur des sites où une démarche de sécurisation a déjà été engagée interroge forcément. Bien décidé à ne pas laisser ces situations s’installer, le Groupe a choisi de renforcer les dispositifs et d’intensifier son intervention sur plusieurs résidences répertoriées comme « très sensibles » dans sa cartographie interne des sites prioritaires.

Les deux sites sélectionnés pour cette expérimentation sont la résidence Les Pins de Taverny (95) et les 6 résidences des Sablons à Sarcelles. Dans les deux cas, des diagnostics complémentaires de sûreté et de prévention situationnelle ont été menés à partir de janvier 2023 par le cabinet Suretis afin de permettre au bailleur et à l’ensemble des parties prenantes locales (élus, police locale et nationale, préfecture, procureur…) de travailler main dans la main pour améliorer le quotidien des habitants.

En France, on estime qu’environ 110 000 logements sont des copropriétés dégradées. Un habitat fragilisé, pris dans une spirale pernicieuse d’impayés et de report de travaux qui finit par présenter un réel danger pour les habitants. CDC Habitat a créé en 2019 une équipe dédiée pour aider les collectivités à sortir de cette impasse. Alexandra Lescaut, sa directrice, explique comment son équipe procède pour accompagner une copropriété.

En 2019, CDC Habitat crée une direction de la rénovation des copropriétés dégradées (DRCD).  Pourquoi cette initiative ?

Celle-ci est née dans la foulée du plan Initiative Copropriétés lancé en 2018 par l’état. Cette démarche partenariale inédite associe l’état et ses opérateurs (ANAH et ANRU), les opérateurs publics fonciers et les bailleurs sociaux, SEM et Sociétés locales d’aménagement pour résoudre le problème des copropriétés dégradées.

Le rôle de la Caisse des Dépôts-Banque des Territoires est essentiel dans ce dispositif. Elle a demandé à CDC Habitat, son « bras armé » chargé du logement, d’intervenir sur ces questions. Pourquoi ? Parce qu’il s’agit d’une mission d’intérêt général et que l’attente des collectivités est forte.  Nous sommes les seuls institutionnels à avoir fait le choix de créer une direction spécifique avec des experts dédiés à ces questions, ainsi qu’une filiale de portage immobilier spécialisée (CDC Habitat Action Copropriétés).

 Qu’est-ce qui caractérise ces copropriétés ?

Elles sont fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance. Elles se caractérisent souvent par des populations fragiles, aux revenus faibles, qui peinent à payer les charges, et qui finissent par constituer d’importants volumes d’impayés. Les travaux sont reportés d’année en année jusqu’au moment où surviennent des problèmes d’insalubrité, de vétusté, d’insécurité, etc. Les éléments de sécurité ne sont plus aux normes, les ascenseurs ne fonctionnent plus, etc. Un véritable cercle vicieux pour les copropriétaires qui se trouvent « coincés » dans des appartements qui ont perdu une grande partie de leur valeur et ne peuvent être vendus.

Qu’est-ce qui déclenche l’intervention de CDC Habitat sur une copropriété ?

Nous intervenons à la demande des collectivités, pour des copropriétés en grande difficulté qui rentrent dans le cadre d’un dispositif public de type plan de sauvegarde OPAH, etc. C’est la condition préalable à notre intervention. Ces dispositifs de type OPAH permettent aux copropriétaires d’être subventionnés : en général ils peuvent avoir entre 35 % à 50 % du coût des travaux financés par l’ANAH, plus éventuellement des aides complémentaires des collectivités.

Quels sont les différents scénarios de redressement ?

Deux scénarios sont possibles. Dans le premier cas, le redressement est envisageable. Mais certains propriétaires ont un tel passif d’impayés qu’ils ne peuvent toujours pas, même avec les subventions, payer leur quote-part de travaux. Nous leur proposons alors de racheter leur bien. Ils peuvent ainsi chercher un autre appartement ou rester dans l’immeuble et devenir nos locataires. Nous les accompagnons aussi dans un relogement éventuel dans notre parc si nous disposons d’un logement adéquat.

Ces rachats successifs permettent progressivement d’assainir les comptes de la copropriété, qui peut alors engager les travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble…

Et le deuxième scénario ?

Dans certains cas, l’immeuble est trop dégradé et le montant des travaux est supérieur à la valeur vénale de l’immeuble. Nous le rachetons alors intégralement pour pouvoir le démolir ou le recycler, par exemple en le transformant en logements sociaux ou logements étudiants, etc. Toutes ces opérations nécessitent de passer par une déclaration publique et une expropriation.

Quelles sont les difficultés de ces opérations ?

Ce sont des processus très longs, qui engagent plusieurs acteurs. Dans le cadre des plans de sauvegarde ou OPAH, nous participons aux différents groupes de travail sur des sujets comme les aspects techniques, les impayés, le syndic, etc. Ce travail est important, car il nous permet de cibler les logements susceptibles d’être rachetés. Chaque acquisition est mûrement réfléchie, pesée, analysée, discutée.

Le rachat des appartements lui-même prend beaucoup de temps. Nous mettons parfois six mois à acheter un seul appartement, parce que les propriétaires n’arrivent pas à se décider. Nous rachetons les appartements au prix des domaines. Les copropriétaires ont parfois du mal à l’accepter, parce que ce montant leur semble décorrélé avec la valeur de leur appartement. Celui-ci est parfois très joli, bien aménagé…  Ils ne comprennent pas que la dégradation des parties communes fait chuter son prix. Nous devons donc faire preuve de beaucoup de pédagogie, leur faire comprendre que la meilleure solution pour eux est de vendre.

Ajoutons à cela que dans certains cas, les copropriétaires ont des dettes supérieures au prix de vente. Le rachat est alors ralenti, car il nous faut passer par les banques, pour que celles-ci renoncent à une partie de leurs dettes.

Quelle est la durée moyenne d’une opération ?

Le redressement prend toujours plus de temps : entre 10 à 15 ans, dont cinq ans environ, simplement pour les opérations de rachat. Alors que les démolitions durent entre 7 à 8 ans maximum.

Sur quel périmètre intervenez-vous ?

Tous les jours, nous achetons des logements sur l’ensemble du territoire français. Notre direction est basée à Paris avec un pôle assez important en Île-de-France, et plusieurs chefs de projets et chargés d’opération à Marseille, Mulhouse, Lyon, Toulouse et Rouen. Au total, la direction compte aujourd’hui une vingtaine de collaborateurs, souvent titulaires d’un master en urbanisme. Nous partageons notre expérience d’une copropriété à une autre et nous capitalisons ainsi un savoir-faire précieux sur ces sujets complexes. Nous travaillons aussi en forte collaboration avec les agences du réseau CDC Habitat qui gèrent les logements rachetés.

Pourriez-vous nous donner un exemple de projet sur lequel vous travaillez ?

Saint Etienne du Rouvray est un bon exemple, car nous suivons à la lettre le scénario que nous avions en tête quand nous avons commencé à nous intéresser aux copropriétés dégradées. Il s’agit d’un ensemble de cinq barres d’immeubles de 166 logements construit dans les années 60, caractérisé par des populations très fragiles. Au fur et à mesure que les travaux étaient repoussés, l’immeuble a périclité, devenant dangereux pour les habitants. Nous avons remporté à l’issue d’un appel d’offres une concession d’aménagement. L’immeuble est trop dégradé pour être réhabilité et va être démoli.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de l’intégralité des logements et nous sommes engagés dans un processus de relogement des habitants. Nous sommes accompagnés pour cela par une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) : c’est un métier à part entière, nous n’avons pas ce savoir-faire. Et il est important de confier cette mission à un acteur ancré dans le tissu local.

La particularité de ce projet est qu’il n’y aura pas de reconstruction après la démolition. La collectivité souhaite pour l’instant laisser le terrain vierge et prendre le temps de voir comment le quartier va évoluer. C’est un choix plutôt sage : si l’on reconstruit un immeuble trop vite alors que le quartier n’est toujours pas attractif, cela risque d’être un échec.

Trois ans après le début de cette activité, quel bilan global peut-on faire de votre activité ?

A la mi-2023 nous avions signé trente contrats avec des collectivités, dont trois concessions d’aménagement (à Marseille pour le parc Corot, à Saint-Etienne-du-Rouvray pour la copropriété Robespierre et à Epinay-Sur-Seine pour la copropriété Obélisque) et 27 conventions d’urgence. Nous intervenons sur onze des 16 sites nationaux prioritaires du plan gouvernemental Initiatives Copropriétés.

Ces 30 contrats représentent un total d’environ 2 000 logements à acquérir. Actuellement, nous en avons acquis 894, dont 434 par CDC Habitat Social et 460 par CDC Habitat Action Copropriétés.

Quelle est la différence entre une convention et une concession d’aménagement ?

Traiter une copropriété dégradée suppose d’avoir remporté, dans le cadre d’un appel d’offres, une concession d’aménagement. C’est notamment la condition préalable pour pouvoir exproprier. Mais organiser un appel d’offres prend du temps. Et parfois, la copropriété est dans une telle situation qu’il y a urgence à agir. C’est le cas notamment quand l’immeuble est squatté, exploité par des marchands de sommeil, avec de graves problèmes d’insalubrité et d’insécurité. Dans ce cas, il faut intervenir vite et commencer à racheter les appartements sans attendre la signature de la concession.

Aussi, nous mettons en place des conventions d’urgence, qui ont une durée plus courte que les concessions d’aménagement (en général 3 ans), sur un plus petit volume de logements. CDC Habitat les rachète, la collectivité a le temps de préparer l’appel d’offres.  Une fois que le concessionnaire est choisi, CDC Habitat Social revend les logements vers le concessionnaire. Si nous gagnons l’appel d’offres, c’est CDC Habitat Action Copropriétés qui entre en jeu. Si ce n’est pas le cas, c’est un autre acteur.

Comment les collectivités territoriales perçoivent-elles votre action ?

Le fait que nous ayons mis en place une équipe dédiée à ces questions est très apprécié. Notre professionnalisme est reconnu. Les collectivités savent que nous allons leur donner des orientations concrètes pour prendre des décisions stratégiques. Notre deuxième point fort est l’assise financière de la Caisse des Dépôts-Banque des Territoires, qui nous a alloué une enveloppe financière. Concrètement, nous pouvons commencer à racheter des logements le temps que la collectivité s’organise et mette en place le versement d’une participation. Cela permet d’être très efficace.

Quelle est la position des collectivités territoriales par rapport aux copropriétés dégradées ? Sont-elles nombreuses à s’emparer de ces questions ?

C’est une question assez compliquée pour elles. Politiquement, il est difficile de prendre par exemple la décision de démolir un immeuble. Par ailleurs, le traitement des copropriétés dégradées a un coût financier. Il s’agit d’un parc privé… Il y a quelques années, le premier réflexe des élus, était de dire « pourquoi mettre autant d’argent dans des logements privés ? ».

Leur position a néanmoins beaucoup évolué sur cette question. Les collectivités ont compris aujourd’hui qu’on ne pouvait pas avoir des copropriétés dégradées en tel décalage avec leur quartier, requalifié grâce à l’ANRU. Aujourd’hui, les métropoles ne sont pas les seules à s’occuper de ces questions, même les petites villes s’en emparent.

Les catastrophes comme l’effondrement de l’immeuble de la rue d’Aubagne ont-accéléré cette prise de conscience ?

Probablement, car le cas de la rue d’Aubagne n’est pas isolé. Reste que pour une collectivité, il faut un certain courage politique pour prendre un arrêté d’évacuation d’un immeuble considéré comme dangereux. Le cas s’est produit il y a un an sur une copropriété de 120 logements, située à Epinay-sur-Seine, pour laquelle nous avons gagné une concession d’aménagement. L’immeuble avait dû être évacué car les balcons présentaient un risque d’effondrement. C’est une décision compliquée à prendre. Les appartements étaient agréables, spacieux, traversants. Il était difficile d’imaginer, à vue d’œil, qu’il était dangereux d’y vivre. Pourtant, le danger était là, nécessitant une intervention rapide…

Les résidences Paul Valéry et Provence, dites les « Biscottes » appartiennent aux 4 350 logements sociaux que CDC Habitat possède à Sarcelles. Construites dans les années 1960 par les architectes Roger Boileau et Jacques Henri-Labourdette, elles font aujourd’hui l’objet d’une réhabilitation en profondeur, en particulier des façades. Sur la face nord des deux bâtiments, le choix a été fait de les remplacer intégralement… Une innovation technique en site occupé.

Dès la sortie de la gare RER, elle se dessine à l’horizon sur l’avenue Paul Valéry. La résidence du même nom, à quelques mètres d’une station du T5, est toute en longueur : onze étages, cinq cages d’escalier, deux appartements par étage, cent dix logements. Un trait dans la ville. « Une des caractéristiques de ce type de construction, peu profonde en largeur, est d’offrir des logements traversants, lumineux et bien distribués avec des balcons exposés sud », rappelle Marie-Noëlle Moreau, responsable de projet à la direction de la maîtrise d’ouvrage de Grand Paris Habitat et en charge du suivi de ce chantier. Les Biscottes témoignent également des techniques de construction à l’œuvre à la fin des années 1950 pour pallier le manque de logements. Les façades sont en aluminium et isorel. Fines et légères, elles sont loin de répondre aux standards actuels en matière de confort thermique, acoustique et de sécurité incendie…

Située dans le quartier Les Friches, la résidence Paul Valéry fait face à quelques centaines de mètres de distance à la résidence Provence, réplique de 50 logements dans le quartier des Flanades… Leur réhabilitation a été programmée par CDC Habitat en partenariat avec la municipalité de Sarcelles dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU). Un choix politique. À Lille, deux barres Biscottes ont été dynamitées en 1989.

« Plutôt qu’une démolition, nous avons préféré réhabiliter les résidences, ce qui permet de continuer à proposer aux locataires des logements présentant une réelle qualité d’usage à des loyers attractifs pour leur taille et par la même occasion de revaloriser le cadre de travail des équipes de proximité », souligne Marie-Noëlle. Il est 15 heures. À l’arrière de l’immeuble, Pierre-Olivier R. l’attend pour la visite de chantier. Il est directeur d’exploitation chez Léon Grosse Iris, l’entreprise générale spécialisée dans les travaux de rénovation en site occupé qui a remporté le marché de conception-réalisation en groupement avec Equateur, l’agence d’architecture et Alterea, bureau d’études techniques.

Trouver la solution technique adaptée

Les marchés de conception-réalisation sont souvent l’opportunité de mettre en œuvre des solutions innovantes. « En 2018 à Sarcelles, avec le même groupement, nous avions déjà été retenus par CDC Habitat pour réhabiliter la résidence Ravel. Il s’agissait d’une rénovation thermique classique avec pose de panneaux isolants en façade. Pendant la préparation de chantier, un incendie s’est déclaré dans un logement, le feu est monté très vite et le maire nous a demandé de trouver une solution rapide pour assurer une meilleure protection incendie sur ce type de bâtiment. On a proposé la technologie Techniwood qui offre la possibilité de remplacer intégralement la façade en milieu occupé, avec une fonction coupe-feu jusqu’à 90 minutes. », explique Pierre-Olivier. Techniwood ? Cette entreprise française, spécialisée dans la préfabrication hors-site de façades à base de matériaux biosourcés, a breveté un concept unique de mur à ossature bois : Panobloc®.

Concrètement, il s’agit d’un treillis structurel constitué de plis en lames de bois croisées à 90° et de bandes isolantes en laine de roche. En France, cette solution a été la première du marché à permettre d’appliquer des « murs rideaux » sur une structure en béton ou en acier pour des bâtiments d’habitation classés jusqu’à la 4^ème famille (dernier classement sécurité incendie avant les IGH*). Fabriqués sur-mesure en Savoie, les parois sont livrées équipées avec parement, portes et fenêtres. Une simple grue mobile et des nacelles suspendues suffisent pour les poser. « Cette solution est particulièrement intéressante sur les façades nord des Biscottes qui contiennent des éléments en amiante. Le risque de détérioration lors du remplacement des menuiseries extérieures était trop grand », argumente Marie-Noëlle. Au pied de la résidence, tout est prêt pour « habiller » les deux derniers étages de la deuxième cage d’escalier.

*Immeuble de grande hauteur.

« Plutôt qu’une démolition, nous avons préféré maintenir à la location des logements qu’aux normes actuelles on ne pourrait économiquement plus construire ».

Marie-Noëlle Moreau, responsable de projet à la Direction de la Maîtrise d’ouvrage de Grand Paris Habitat

Un process bien rôdé

D’en bas, on voit les cloisons provisoires en retrait de la façade et les garde-corps qui sécurisent le travail des ouvriers. « Avec l’expérience de Ravel, nous avons apporté deux améliorations. Les cloisons provisoires sont désormais isolées pour conserver la chaleur et réduire le bruit extérieur. On les a également fractionnées pour faciliter la manutention dans les logements. Et les garde-corps sont à pression, ce qui évite de poinçonner les planchers chauffants », fait remarquer Abdellah H.M., chef de service qui seconde le directeur d’exploitation.

Le remplacement de la façade se déroule selon un scénario immuable. Avec un séquençage par cage d’escalier. Pour commencer, montage des cloisons provisoires, installation des garde-corps et mise en place des nacelles suspendues. « La pose des cloisons est la partie la plus compliquée et la plus longue car il faut obtenir l’accord des locataires pour accéder à leur logement le jour J. Au préalable, ils doivent avoir dégagé un espace d’un mètre cinquante dans les chambres et la cuisine. Tous ont été informés et ont reçu un courrier de rappel un mois avant l’intervention, mais on repasse les voir une semaine avant pour confirmer et vérifier que la pose des cloisons est possible. Dans certains cas, nous avons été autorisés à déposer les éléments de cuisine », ajoute Hassine B., responsable du chantier.

Ce travail de préparation est mené en étroite concertation avec Marie-Noëlle et les équipes de proximité de CDC Habitat qui se montrent très impliquées Une fois les cloisons installées – en une semaine si tout se passe bien – la suite est un jeu de Lego.

Désamiantage, dépose, pose

Au sol, les Panobloc® attendent. Ils sont livrés toutes les trois semaines, par 30 unités pour une cage d’escalier. Une équipe de désamianteurs est venue déposer les allèges et le linteau qui contenaient de l’amiante. Les déchets ? Ils sont tracés et évacués avant d’être traités dans un centre dédié. Le désamiantage achevé, des façadiers ont pris le relais pour retirer le bardage, enlever les fenêtres et dévisser l’ossature métallique. Pour finir, ils ont positionné avec précision les platines de fixation des Panobloc®. Il y en a tous les 60 cm sur deux panneaux de 8 mètres et un de 4m qui constituent un niveau de façade. « Il faut toujours percer, mais comme les panneaux se fixent sur le nez de dalle, il n’y a pas perte de surface habitable. C’est un avantage », retient Marie-Noëlle. La grue s’active. Deux ouvriers réceptionnent les modules et les positionnent. En un peu plus de deux heures, les deux étages sont habillés.

Avec les Panobloc® trois plis, les murs ont gagné en épaisseur, de 10 cm à 27 cm… À l’extérieur, la façade est recouverte d’un bardage métallique gris clair qui rappelle la façade d’origine, à l’intérieur d’une contre cloison acoustique. Il aura fallu cinq semaines pour achever la cage d’escalier dont 3 jours seulement pour la pose des panneaux.

Entre nuisances temporaires et bénéfices durables

La technologie Techniwood permet de répondre aux objectifs fixés par CDC Habitat pour cette opération en termes de performance thermique, acoustique, de sécurité incendie et de confort avec notamment la pose de volets roulants dans les chambres et les cuisines. D’autres techniques ont été choisies sur les pignons et la façade sud. « Au final, la consommation globale d’énergie devrait passer de 155 à 58 kwh/m² par an et l’étiquette de D à B…  L’objectif est d’obtenir la certification NF Habitat et BBC Rénovation. Au passage, les 2 700 m² de façade bois capturent 52 tonnes de CO₂ », détaille Pierre-Olivier.

Mais le principal bénéfice, c’est la rapidité de mise en œuvre en site occupé. Tout est réalisé en usine. La qualité est maîtrisée en amont. Le chantier produit très peu de déchets. Enfin, la pose des panneaux requiert des équipes plus légères. En rythme de croisière, une cinquantaine d’ouvriers travaillent sur les Biscottes. Sur la façade nord, tous les sous-traitants sont agréés Techniwood et formés. Économiquement, si cette solution s’avère plus chère qu’une rénovation thermique classique, son coût est compensé par les économies de main d’œuvre sur le chantier. Restent les « coûts » cachés.

Pour être rapides, les travaux doivent être parfaitement préparés en amont afin de garantir leur bonne synchronisation. « Cela prend du temps car le procédé est très intrusif et exige un investissement humain important », reconnaît le directeur d’exploitation. « On entre chez les gens, dans leur intimité. Il faut expliquer, rassurer », confirme Djedjiga B., conductrice de travaux logements. À l’écoute, elle coordonne les travaux intérieurs de ventilation, chauffage, électricité, plomberie et le changement des portes palières. Le bruit, la poussière, l’immobilisation de certains équipements qu’il faut stocker tout en continuant d’habiter le logement perturbent le quotidien des locataires. A cet égard, la démarche d’accompagnement mise en œuvre par l’entreprise à la demande de CDC Habitat est essentielle pour en limiter l’impact. Fin 2023, au terme d’un an et demi de travaux, les locataires pourront jouir en toute tranquillité d’un logement bien plus confortable et agréable à vivre.

CDC Habitat a dévoilé cet été un Plan Stratégique Climat visant à limiter l’impact et les consommations de son patrimoine et à tendre vers un mix énergétique moins dépendant des énergies fossiles. Une démarche nationale portée localement et adaptée à chaque territoire. Entretien avec Raphaël Fourmond, directeur du patrimoine de CDC Habitat Sud-Ouest.

CDC Habitat vient de dévoiler les contours de son Plan Stratégique Climat.Celui-ci marque-t-il un tournant pour le Groupe ?

Raphaël Fourmond : Plus qu’un tournant, ce plan est la continuité de tout le travail déjà effectué ces dernières années dans le cadre du plan stratégique énergétique déployé depuis 2008, et qui s’est traduit à la fois par un gros travail de réhabilitation du patrimoine existant et par des ambitions énergétiques très fortes sur nos programmes neufs. Il prolonge et accentue également tout ce qui a été mis en place depuis l’année dernière en matière de sobriété énergétique. Mais nous estimons désormais que les consommations en énergie primaire ne peuvent pas être le seul indicateur de notre démarche : dans un contexte de hausse du coût des énergies et des matières premières, la question de la décarbonation de notre mix énergétique doit être mise au premier plan.

Le Groupe s’est fixé des objectifs ambitieux de réduction de ses consommations d’énergie primaire et de ses émissions de gaz à effet de serre. Comment y parvenir ?

RF : Nous avons un patrimoine plutôt bien classé déjà, avec un niveau actuel de 134 à kWhep/m²/an (classe C), que nous souhaitons abaisser à 80 kWhep/m²/an (classe B) d’ici à 2050 avec un premier palier de 110 kWhep/m²/an en 2030. Du côté des émissions de gaz à effet de serre, nous voulons parvenir à moins de 15 kg de CO₂ par m² et par an à l’horizon 2030, contre 22 kg de CO2/m²/an actuellement. Pour y parvenir, nous devons éliminer l’ensemble des étiquettes E et F de notre patrimoine. Pour cela, nous allons réaliser une vaste campagne d’audits énergétiques pour identifier le patrimoine à la fois le plus énergivore et le plus facilement adaptable. Il s’agit pour nous d’avoir rapidement des résultats, avant ensuite de nous attaquer à la suite du patrimoine – celui classé C et D.

Quel va être le timing ?

RF : Nous avons lancé une consultation en juillet au niveau de la direction interrégionale Sud-Ouest afin de sélectionner les entreprises qui vont nous accompagner pour la réalisation de ces audits. Les lauréats ont été sélectionnés en septembre et le travail va pouvoir démarrer dès l’automne, avec 700 logements prioritaires qui vont être audités d’ici la fin de l’année – soit environ 50 000 m² de patrimoine. Dès 2024, 3 000 autres logements seront audités, soit 200 000 m² supplémentaires. Et évidemment, une fois les diagnostics reçus, nous démarrerons la phase opérationnelle d’adaptation et d’amélioration du bâti.

Quels travaux prévoyez-vous de réaliser sur ce patrimoine ?

RF : Nous allons jouer sur l’ensemble des leviers que nous déployons habituellement sur nos programmes de réhabilitation, comme l’isolation thermique par l’extérieur, le remplacement des menuiseries, l’isolation des combles, la pose de nouvelles VMC ou le changement de type d’énergie pour le chauffage. Nous travaillons également dès que possible avec les collectivités pour raccorder nos résidences aux réseaux de chaleur urbain. Au fond, il n’y a rien de révolutionnaire en soi sur le plan technique : c’est sur l’identification des sites les plus énergivores, sur la hiérarchisation des priorités et sur le rythme de nos interventions que nous voulons agir pour réduire rapidement notre empreinte environnementale.

Vous avez mis en place une organisation ad hoc pour concrétiser les objectifs du Plan Climat ?

RF : C’est évidemment un sujet majeur qui va prendre une place centrale dans le travail de nos équipes. Nous avons mis en place une équipe « Plan Climat DIR SO » au niveau de la direction du patrimoine, afin d’échanger sur les objectifs, les outils à notre disposition… Nous allons également travailler avec des entreprises locales aussi bien pour les audits que pour les travaux. Enfin, c’est un sujet transverse que nous partageons avec les équipes de gestion locative, puisqu’il ne suffit pas d’effectuer des travaux et d’installer de nouveaux équipements pour que les consommations baissent. Il faut accompagner les nouveaux usages, expliquer comment fonctionne une pompe à chaleur, intégrer les écogestes au quotidien… L’implication de nos locataires et de toutes les parties prenantes est indispensable pour réussir cette lutte contre le changement climatique.

L’agence Nantes Atlantique de CDC Habitat organise, depuis le printemps, des sessions de formation autour de la santé mentale à destination de ses locataires et de ses collaborateurs. Un format pédagogique qui rencontre un franc succès et que CDC Habitat Grand Ouest envisage de déployer sur l’ensemble du territoire.

Entretien avec Laura Aubert, responsable de secteur à l’agence Nantes Atlantique de CDC Habitat.

Vous êtes à l’origine de ce projet de formation autour de la santé mentale : pourquoi avoir choisi de vous saisir de cette thématique ?

Laura Aubert : La santé mentale est un sujet face auquel nous sommes souvent démunis, que ce soit lorsque l’on y est confronté à titre personnel ou à titre professionnel. Je suis référente « santé mentale » au sein de l’agence Nantes Atlantique, c’est un sujet qui me tient à cœur. Je me suis souvent dit que ce serait bien de pouvoir permettre aux personnes de mieux cerner cette question complexe. Alors quand l’appel à projet L’ISA (L’innovation sociale en action) a été lancé l’an dernier, invitant les collaborateurs de CDC Habitat à proposer des actions autour de plusieurs thématiques dont celle-ci, j’ai imaginé la possibilité de porter une formation dédiée en lien avec des spécialistes locaux. 

En quoi consiste cette formation ?

LA : Il s’agit d’un format porté par PSSM, Premiers Secours Santé Mentale, une association qui s’attache à lutter contre la stigmatisation des troubles psychiques. L’association a adapté un programme reconnu à l’international, le MHFA (Mental Health First Aid), qui vise à proposer à tous les citoyens une formation généraliste de sensibilisation et d’assistance en santé mentale. Il s’agit d’avoir une vue d’ensemble sur les questions de santé mentale et surtout de démystifier le sujet et de lutter contre les idées reçues. C’est une thématique très vaste, qui couvre à la fois la schizophrénie, la dépression, les addictions, le stress post-traumatique et le suicide. Depuis la crise sanitaire COVID, les situations se multiplient. Qu’il s’agisse des équipes de nos agences, de nos gardiens sur le terrain ou de nos locataires, personne ne sait vraiment comment réagir face à quelqu’un qui présente des troubles psychiques.

Comment se passe une session ?

LA : Chaque session se déroule sur 2 journées, animée par une psychologue de Nantes recommandée par l’association, Solène Evrard. Il y a une présentation globale de ce que couvre la santé mentale, et surtout beaucoup de mises en situation autour de trois grands axes : identifier, aider, passer le relais. Comment réagir face à tel comportement ? Comment reconnaître les signes avant-coureurs, identifier tel ou tel symptôme ? Comment rentrer en contact avec la personne ? Qui contacter en cas d’urgence ? Le mot d’ordre est de dire aux participants qu’il faut savoir être à l’écoute. Evoquer ces sujets fait écho au vécu de chacun, ça peut être très intense et touchant, ça remue forcément des choses chez les personnes formées.

Quels sont les retours que vous avez eu suite aux premières sessions ?

LA : Les 4 sessions proposées ont été complètes très rapidement. On voit bien que c’est un sujet qui interroge. Il est important de donner les clefs aux personnes, notamment à nos équipes, de les rassurer, de les déculpabiliser aussi dans certains cas. Il y a des choses sur lesquelles on peut agir, d’autres non – nous ne sommes pas médecins, juste des citoyens, des voisins, des professionnels du logement… Globalement, les participants se sont sentis renforcés à l’issue de cette formation même si certains craignent d’être confrontés à ces situations et de ne pas savoir les gérer. Et c’est bien naturel.

C’est pour cela que vous souhaitiez associer les collaborateurs lors de ces sessions ?

LA : Tout à fait.  S’il y a bien un sujet sur lequel nous sommes tous sur un même pied d’égalité, c’est celui-là. D’ailleurs, CDC Habitat Grand Ouest réfléchit à déployer le dispositif plus largement sur le territoire et à intégrer le cursus à notre catalogue interne de formation. Plus les personnes seront sensibilisées aux questions de santé mentale, plus nous pourrons accompagner les personnes qui en souffrent.