La densification, un atout au service de l’environnement et du social
CDC Habitat, au travers de son GIE Grand Paris Habitat, réalise actuellement plusieurs opérations de densification sur son patrimoine francilien. L’occasion de renforcer l’offre locative, notamment sociale, tout en limitant l’impact sur le foncier.
Densifier l’habitat, un enjeu majeur d’aujourd’hui
Le déploiement de l’objectif « zéro artificialisation nette » de la Loi Climat & Résilience ressemble parfois à un véritable casse-tête en Île-de-France. Le territoire, déjà fortement urbanisé, continue en effet de connaître une dynamique démographique et économique telle que les objectifs de construction de logements ou d’accueil d’activités économiques semblent assez peu compatibles avec cette injonction à la sobriété foncière. Pourtant, il existe au sein du patrimoine déjà existant des opportunités de renforcement de l’offre par densification que CDC Habitat s’efforce de saisir.
Surélévation de 7 immeubles : à Belleville, Grand Paris Habitat prend de la hauteur
La résidence « Les Toits de Belleville » dans le 20e arrondissement de Paris est l’un des sites identifiés dans le cadre de cette démarche. Grand Paris Habitat a en effet profité de la rénovation, notamment thermique, des 364 logements pour venir réaliser en surélévation 44 nouveaux logements – 33 en locatif intermédiaire et 11 en locatif social. Chacun des 7 immeubles de la résidence accueille désormais entre 1 et 4 nouveaux étages, tous réalisés en bois et sur chape sèche pour une question de poids et de stabilité de l’ensemble.
« Nous avons mené dans un premier temps le volet réhabilitation de l’existant avant de démarrer les différents chantiers de surélévation », explique Béatrice Rozenstheim, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat. « Chaque immeuble ayant ses propres spécificités techniques et ses contraintes, nous menons les phases les unes après les autres en essayant de limiter les nuisances pour les occupants puisque l’ensemble des travaux sont réalisés en site occupé ».
Construction sur dalle : attention au poids
Autre projet de densification, à Sannois (95), où la grande dalle surplombant le parking souterrain de la résidence Bel-Air accueille désormais un immeuble réalisé entièrement en modulaire bois 2D. Ce très beau bâtiment en R+2 dont la réception est prévue pour la fin du printemps propose 27 logements sociaux qui viendront renforcer l’offre locative sociale de la ville. « Ce grand espace inoccupé nous a semblé particulièrement adapté car il donnait directement sur la rue et n’avait aucun usage fixe », souligne Anne-Lise Rozier, responsable du programme. « Le bois étant un matériau beaucoup plus léger que le béton, il est apparu comme étant une bonne solution pour la stabilité de la structure et du parking en-dessous ».
Un soin particulier a été porté à la conception du cheminement entre le nouveau bâtiment et la résidence voisine afin d’intégrer encore plus ce programme dans le quartier et atténuer le côté « densification » qui peut parfois inquiéter les riverains.
La maîtrise d’ouvrage directe : l’atout de Grand Paris Habitat
Ces deux projets de densification ont été portés en maîtrise d’ouvrage directe (MOD) par Grand Paris Habitat. Si le Groupe CDC Habitat a depuis quelques années fait le choix de renforcer le nombre de projets portés en MOD, ces programmes aux multiples contraintes techniques se prêtent sans doute plus que d’autres à cette approche. « Cela nous permet d’avoir la main sur la plupart des paramètres du projet et de poser nos exigences », précise Anne-Lise Rozier. « Le choix du modulaire bois nous a permis d’avoir une solution préfabriquée en usine rapide à déployer sur site, et donc de limiter le temps de travaux et les nuisances tout en ayant un chantier plus propre ».
A Belleville, plusieurs ajustements techniques ont dû être effectués pour surélever les immeubles, qu’il s’agisse de prolonger les cages d’ascenseurs dans les nouveaux étages ou de caler les nouveaux réseaux sur les réseaux existants. Ce projet mélangeant un volet réhabilitation et un volet construction neuve, Grand Paris Habitat a également pu équilibrer l’opération sans avoir à répercuter les coûts des travaux de rénovation sur les loyers. « Les questions de densification sont complexes car on vient rajouter de l’habitat sur de l’habitat », conclut Béatrice Rozenstheim. « En travaillant en MOD, nous avons une meilleure vue d’ensemble et une maîtrise plus précise des différents volets – technique comme financier ».