CDC Habitat au chevet des copropriétés dégradées

Dans le prolongement du Plan Initiative Copropriétés, CDC Habitat a créé une direction de la rénovation des copropriétés dégradées (DRCD) afin de travailler de manière prioritaire avec les collectivités à la requalification de ce patrimoine stratégique. Entretien avec Alexandra Lescaut, directrice adjointe, et Aurélien Souchet, directeur adjoint.

Dans quel contexte a été créé la direction de la rénovation des copropriétés dégradées de CDC Habitat ?

Alexandra Lescaut : La direction a été créée en 2019 à la suite de la mise en place du Plan Initiative Copropriétés (PIC) lancé par le gouvernement et l’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Habitat. Nous intervenons majoritairement à la demande des collectivités sur des copropriétés fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance. Pour ma part, je supervise les interventions dans les directions interrégionales Auvergne-Rhône-Alpes, Nord-Est, Grand Ouest et Sud-Ouest…

Aurélien Souchet : … et moi en Île-de-France et dans la direction interrégionale Provence-Alpes-Côte-D’azur et Corse. Chaque dossier est suivi par un chef de projet au niveau local, avec l’appui de la direction nationale, notamment sur les volets juridiques ou fonciers. Le relais est ensuite pris sur le terrain par les équipes de proximité. Cette organisation doit nous permettre de racheter 5 000 logements dans les prochaines années.

Quand considère-t-on une copropriété comme « dégradée » ?

AL : À partir du moment où l’on estime que les conditions de vie des habitants sont indignes voire dangereuses, on peut parler de copropriété dégradée. C’est souvent une accumulation d’indicateurs qui va amener la collectivité à réagir et à nous solliciter.

AS : Parmi les facteurs évidents, il y a un volet technique, avec un bâti souvent ancien, très fragilisé, nécessitant des travaux très importants. Il y a ensuite un environnement social complexe, notamment dans le cas de patrimoine situé en quartier prioritaire de la ville, avec des problématiques de précarité économique, auxquelles viennent parfois se greffer des questions de sécurité ou de trafics… En France, on estime actuellement à plus de 110 000 le nombre de logements dans cette situation.

Dans quels cas et de quelle manière intervenez-vous ?

AL : Le pré-requis pour que nous puissions intervenir est que la copropriété soit dans un dispositif public de type plan de sauvegarde ou OPAH (opération programmée d’amélioration de l’habitat) qui nous permettra de bénéficier des subventions de l’ANAH ou de l’ANRU. Ces interventions étant forcément déficitaires, c’est un point essentiel pour garantir l’équilibre des opérations.

AS : Dans les grandes lignes, il y a deux interventions possibles. Soit la copropriété peut être redressée, dans ce cas nous rachetons quelques logements, les réhabilitons, les mettons en location, puis les revendons. Nous travaillons ensuite avec les autres copropriétaires à l’assainissement des finances, la rénovation des parties communes ou des espaces extérieurs… L’autre cas, c’est celui où la situation est trop dégradée. Il convient alors d’acheter l’ensemble des logements afin de les démolir ou de les revendre à un bailleur social. C’est parfois le cas dans le cadre de certains projets ANRU notamment (Voir exemple local de la direction interrégionale PACA et Corse).

Ce sont des opérations lourdes, qui mobilisent beaucoup d’acteurs et demandent un cadre contractuel précis. Est-ce compatible avec des situations d’urgence absolue ?

AL : Il est vrai que ces projets nécessitent un cadre précis. Dans le cas du recyclage de copropriétés, nous passons par une concession d’aménagement. S’il s’agit de redresser une copropriété, il faut une concession de services et de travaux. Dans les deux cas, cela nécessite le lancement d’un appel d’offres et une mise en concurrence. Si besoin, nous pouvons tout de même intervenir en amont via une « convention d’urgence » mise en place entre la collectivité et CDC Habitat, et nous porter acquéreur de quelques logements le temps de la mise en place des concessions.

AS : Il y a aujourd’hui en France beaucoup de copropriétés dans un état catastrophique, et des situations qui ne peuvent pas attendre. Pour ces cas-là, nous avons créé une société de portage immobilier, CDC Habitat Action Copropriétés, qui a vocation à acheter 5 000 logements dans toute la France. L’action foncière dans les copropriétés était jusqu’ici le chaînon manquant de l’intervention publique.

Comment gérer les effets collatéraux et les tensions inhérentes à ce genre d’interventions ?

AL : Ce sont des projets qui demandent beaucoup de temps et de présence humaine. Il faut travailler en amont avec les collectivités pour monter les dossiers, cibler les propriétaires, discuter avec eux, rencontrer les syndicats de copropriété… Il faut être capable d’accompagner des gens parfois démunis ou dépassés par la situation. C’est pour cela qu’il faut une stratégie et un projet urbain complet pour chaque opération : mettre en place une action de portage est un plus, même si une réflexion globale et sur le long-terme est nécessaire.

AS : Pour aider de façon pérenne une copropriété dégradée, il faut compter entre 10 et 15 ans. Au-delà du pilotage et de l’action foncière, nous nous engageons dans les instances de la copropriété afin de créer une émulation positive. Et nous nous appuyons au quotidien sur les différentes directions du groupe CDC Habitat, notamment nos agences de gestion. Tous les métiers doivent être mobilisés dans la durée.

EN SAVOIR PLUS :

• Copropriétés dégradées : un plan d’action ambitieux
• Dossier de presse de l’ANAH >> Initiative Copropriétés, 1 an après. Une stratégie nationale d’intervention sur les copropriétés.

En Île-de-France, plusieurs interventions lancées en 2020

Alors que l’Île-de-France concentre un grand nombre de copropriétés dégradées, CDC Habitat a recruté trois chefs de projets locaux pour accompagner les collectivités franciliennes dans leur prise en charge de ces questions complexes. Plusieurs conventions de portage ont été signées en 2020, avec la ville d’Évry (91) et Grand Paris Sud (en vue du rachat de 30 logements dans le quartier des Pyramides), avec la Ville d’Aulnay-sous-Bois (93) et l’intercommunalité Paris Terre d’Envol (88 logements), avec l’EPT Plaine Commune pour 80 logements à Aubervilliers (93) et Épinay-sur-Seine (93), ou encore avec la Communauté d’Agglomération Creil Sud Oise (pour 40 logements à Nogent-sur-Oise – 60).

« Il s’agit soit de préparer des opérations de recyclage, soit des projets de redressement, soit des projets un peu hybrides avec un volet plus urbain, comme à Sarcelles (95) », explique Aurélien Souchet. « Nous essayons d’apporter de la pédagogie et du dynamisme sur ces questions qui sont souvent complexes, avec des mécanismes d’intervention qui peuvent paraître lourds, en nous adaptant à chaque fois aux spécificités des sites concernés ». Une filiale baptisée « Agir pour les copropriétés en Île-de-France » est également en cours de création par CDC Habitat et l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France (EPFIF) pour accompagner plusieurs opérations de redressement.

Si CDC habitat accompagne tous types et toutes tailles de projets, la clef de la réussite reste l’anticipation. « Plus nous sommes interpelés tôt, mieux c’est », rappelle Aurélien Souchet. « Nous misons sur la concertation et notre méthodologie pour atteindre l’objectif que nous nous sommes fixé de 5 000 logements traités en copropriétés dégradées d’ici 5 à 10 ans – dont 1 000 en Île-de-France ».

Toulouse (31) dessine un nouvel avenir pour le Grand Mirail

Une intervention significative au cœur de la ville rose

C’est un partenariat au long cours que CDC Habitat et Toulouse Métropole déploient depuis 2019 dans le cadre du Plan Initiatives Copropriétés mis en place dans le quartier du Grand Mirail, site retenu de priorité nationale par le Ministère du Logement. Comme l’explique Thierry Chaumier, directeur de l’habitat et des opérations foncières de Toulouse Métropole, « notre collectivité regroupe près de 9 000 copropriétés (dont environ 500 de plus de 50 logements) qui jouent un rôle extrêmement important en matière de dynamiques sociales et urbaines. Nous avons mis en place depuis plusieurs années une approche globale et intégrée pour accompagner ces copropriétés, allant de l’observation au suivi d’intervention jusqu’à l’organisation des partenariats. Pour le quartier du Grand Mirail qui se situe au cœur d’un projet de NPNRU, nous nous sommes rapprochés de CDC Habitat pour mener une opération spécifique à la gestion des copropriétés dégradées ».

Il faut dire qu’avec sa cinquantaine de copropriétés, ses 5 600 logements et ses 32 000 habitants, le quartier prioritaire de la ville du Grand Mirail cumule plusieurs fragilités liées aux dysfonctionnements des grands ensembles, accentuées par la présence de copropriétés sensibles : fragilités sociales, dégradation du bâti, impayés, marchands de sommeil… « Toutes les grandes métropoles françaises sont confrontées à des situations similaires », reprend Thierry Chaumier. « Ce ne sont pas des questions que l’on peut prendre par le petit bout de la lorgnette : il faut un programme complet, permettant d’aborder tous les sujets de front et de façon concomitante, tout en apportant des dispositifs opérationnels adaptés à chaque copropriété. L’avantage du PIC est qu’il nous permet d’intervenir de façon globale, coordonnée et quasiment simultanée sur l’ensemble des copropriétés, et pas seulement sur une ou deux d’entre-elles ».

Un programme d’accompagnement des copropriétés sur 10 ans

Dans un premier temps, Toulouse Métropole a signé en 2020 une convention d’urgence d’une durée de 3 ans avec CDC Habitat portant sur près de 100 logements et une quinzaine de copropriétés. En parallèle, une convention d’opération foncière tripartite, incluant l’établissement public foncier local (EPFL), a été mise en place afin de permettre à la Métropole de préempter certains logements – CDC Habitat ne pouvant intervenir que dans le cas d’une solution à l’amiable à ce stade.

Dans ce contexte, la Métropole travaille actuellement avec l’ANAH et l’ensemble des partenaires (Urbanis, Soliha et CDC Habitat) pour organiser au mieux le déroulement des différentes étapes du processus sur les 10 années à venir, afin de mener des diagnostics sociaux et urbains précis et déterminer les différents scénarios d’intervention possibles selon le niveau de fragilité de chaque copropriété.

« En 2020, nous avons travaillé sur sept premières copropriétés ayant des degrés d’urgence différents », conclut le directeur de l’habitat. « Nous sommes sur un plan au long cours qui demande un bon panachage entre les interventions qui nécessitent une action curative urgente, et celles relevant de l’accompagnement préventif : si on se concentre uniquement sur les cas les plus sensibles, on risque en effet de laisser la situation nous échapper sur des sites encore redressables ou de simplement déplacer les problèmes d’un immeuble à l’autre. Pour les habitants, c’est important de voir que nos interventions peuvent donner des résultats rapides et vraiment améliorer leur quotidien ».

• |EN SAVOIR PLUS: Consulter le plan Initiative Copropriétés de Toulouse Métropole

À Vaulx-en-Velin (69), une réflexion qui démarre

C’est sur un territoire jugé prioritaire par l’État dans le cadre du Plan Initiative Copropriétés, à savoir le quartier Sauveteurs-Cervelières situé dans la commune de Vaulx-en-Velin, que la direction régionale de CDC Habitat Auvergne-Rhône-Alpes envisage actuellement sa première intervention sur une copropriété dégradée. Comme l’explique Lucile Barou, directrice adjointe, « on recense neuf copropriétés en difficulté sur le quartier, dont deux en situation d’urgence. La Ville réfléchit à mettre en place une opération programmée d’amélioration de l’habitat et nous a contacté pour voir de quelle manière nous pouvions intervenir via un mécanisme de portage ». Cet échange doit permettre de faire un diagnostic complet de la situation, afin de déterminer quels seraient les finalités et modalités d’une intervention en portage.

Une occasion s’étant présentée, CDC Habitat s’est porté acquéreur d’un premier logement dans une des copropriétés, « une situation pas forcément confortable car nous aurions préféré intervenir dans un cadre contractuel plus clair. Mais cela évite que le logement soit repris par un marchand de sommeil ou un acquéreur qui serait à son tour en difficulté dans quelques temps ». Si des travaux d’urgence sont prévus sur le quartier, les discussions avec la Métropole de Lyon et la ville de Vaulx-en-Velin pourraient déboucher sur la mise en place d’une convention de portage dans l’objectif de définir un schéma complet de redressement et de recyclage dans les prochains mois.

Mobilisation à Marseille autour du Parc Corot

C’est un fait, le drame de la rue d’Aubagne, intervenu dans le même temps que le lancement du Plan Initiative Copropriétés, aura jeté un coup de projecteur cru sur l’habitat dégradé en France. Si voir des immeubles s’effondrer dans la seconde ville du pays a marqué les esprits, sur le terrain, l’heure est à la mobilisation et le groupe CDC Habitat, via sa direction des copropriétés dégradées, a été sollicité par la Métropole d’Aix-Marseille-Provence pour l’accompagner sur plusieurs projets.

« Cette intervention sort de notre activité classique car ce n’est pas sur notre patrimoine que nous travaillons mais sur des copropriétés privées », précise Céline Légalle, chef de projet copropriétés dégradées. « Notre activité s’inscrit dans la boîte à outil d’intervention sur l’habitat dégradé, pour répondre à des situations complexes, qui vont sans doute demander des dizaines d’années pour être entièrement résolues ».

Parmi les premières priorités de l’ensemble des partenaires, CDC Habitat Action Copropriétés travaille actuellement sur le Parc Corot, une copropriété des quartiers nord de Marseille entrée dans une spirale de dégradation depuis de nombreuses années, et comprenant 7 bâtiments, 376 logements, un pôle commercial et des garages. « C’est l’exemple même d’un patrimoine où l’on a perdu le contrôle : il y a des problèmes de sécurité, d’hygiène, de squat, de vacance, de gestion, la valeur immobilière a dégringolé… », reprend Céline Légalle. « Malgré plusieurs tentatives d’accompagnement de l’État et des collectivités depuis plusieurs années, nous sommes arrivés à un point de non-retour pour au moins 2 des 7 bâtiments pour lesquels le redressement n’est plus possible ».

Ce constat posé, la Métropole d’Aix-Marseille-Provence a signé, avec CDC Habitat Action Copropriétés, en groupement avec Urbanis Aménagement, Marseille Habitat et la direction interrégionale PACAC de CDC Habitat, une concession d’aménagement de 8 ans, suite à un appel d’offres. Outre la maîtrise foncière de 2 bâtiments à démolir (dont un a dû être évacué via un arrêté municipal fin 2018 pour raison de sécurité), le projet vise à coordonner et réaliser des interventions ultérieures qui vont de la réhabilitation du parc redressable à la réalisation d’équipements de proximité, en passant par la remise à plat juridique de l’ensemble – le tout en partenariat avec les collectivités et acteurs déjà présents sur le site et dans le cadre d’un projet ANRU.

L’année 2020 aura permis d’enclencher les négociations avec les copropriétaires des deux bâtiments voués à la démolition, la procédure de carence ayant été enclenchée. « Sur ce patrimoine, nous avons déjà réussi à négocier le rachat à l’amiable de 30 % de l’ensemble des logements dont 50 % sur le bâtiment évacué », précise Céline Légalle. « Sur l’autre bâtiment, nous rencontrons de fortes réticences et n’en sommes qu’à un tiers des dossiers finalisés. Il reste un peu moins d’un an de négociations avant les décisions judiciaires relatives à la carence et la procédure d’expropriation. A l’issue de la maîtrise du foncier et du relogement des locataires qui sera une des grandes difficultés du projet, nous pourrons passer aux phases de démolition et de reconstruction ».

Quant aux 5 autres bâtiments, s’il est acté qu’un sera redressable, la réflexion se poursuit pour les autres avec le lancement d’une étude et l’objectif de stabiliser le projet de manière globale courant 2021.