A Mulhouse (68), un programme pour réinventer le quartier des Coteaux

Copropriété dégradée

Alain Couchot, adjoint au Maire de Mulhouse en charge de la solidarité et de la lutte contre la pauvreté, et Thomas Caparos, chef de projet chez CDC Habitat, reviennent ensemble sur la rénovation urbaine du quartier des Coteaux pour lequel CDC Habitat a été sollicité pour accompagner 5 copropriétés dégradées.

Comment décrire la situation du quartier des Coteaux à Mulhouse ?

Thomas Caparos : C’est un quartier construit dans les années 60 qui compte 3 800 logements, pour environ 8 000 habitants, dont 75 % de logements sociaux et 25 % de logements privés réunis autour de 5 copropriétés. Toutes les 5 connaissent depuis plusieurs années des problématiques à des degrés divers.

Alain Couchot : On trouve dans cette ancienne ZUP beaucoup d’habitat vertical ayant globalement mal vieilli. La ville a mené lors du précédent mandat un travail d’accompagnement avec des premières opérations de rénovation. Un plan de sauvegarde a été mis en place entre 2009 et 2014 mais celui-ci n’a pas donné les résultats escomptés. Puis, quand le plan “initiative copropriétés” a été lancé par Julien Denormandie en 2018, les Coteaux ont été intégrés à cette liste ce qui nous a permis d’envisager une autre manière d’aborder la question.

De quelle manière CDC Habitat va intervenir sur le quartier ?

AC : Nous avons signé une convention d’urgence avec CDC Habitat fin 2019. L’idée est d’avoir une approche différenciée selon les copropriétés puisque si quatre d’entre elles vont pouvoir être redressées, la dernière est en trop mauvais état et devra donc être démolie. C’est sur cette dernière, qui compte 175 logements, que le travail opérationnel a démarré en priorité depuis mai 2020.

TC : Nous intervenons en portage foncier temporaire, une option qui nous permet de cibler rapidement les propriétaires en difficulté et ceux désireux de vendre, et de stabiliser la copropriété en attendant que la Ville lance son appel d’offres pour la mise en place d’un traité de concession d’aménagement. A ce jour, nous avons déjà acquis 18 logements sur les 30 lots prévus dans le cadre de la convention. Cela nous permet aussi de nous positionner en tant que copropriétaire actif et de peser sur les décisions.

Et pour les copropriétés qui vont pouvoir être redressées ?

TC : Nous en sommes au tout début de la démarche. Nous avons commencé à regarder ce qui pouvait être fait sur deux des quatre copropriétés. Un premier rachat a été finalisé, tout en sachant que le volume fixé dans le cadre de la convention va de 3 à 5 logements. Il s’agit d’aller étape par étape, nous travaillons avec les syndicats de copropriétés pour identifier les opportunités de rachat, mais cela prend du temps.

AC : Cette opération est une première pour la Ville, nous ne voulons pas brusquer les choses. Il y a un réel accompagnement des copropriétaires à faire, il faut leur expliquer quelle est notre démarche, ce qu’on leur propose en cas de rachat. Dans le cadre de la démolition, si l’acquisition à l’amiable n’est pas possible, il faudra envisager une éventuelle expropriation, ce qui est toujours source de tension.

Justement, comment la démarche a-t-elle été accueillie sur le terrain ?

AC : Il est toujours compliqué d’expliquer à des gens qui ont investi pour certains toutes leurs économies dans l’achat d’un appartement que leur immeuble va être détruit. Cela peut déclencher des réactions violentes, il y a évidemment la crainte de ne pas avoir un prix à la hauteur… Mais avec du temps, on arrive à trouver des solutions à peu près satisfaisantes, surtout que les notaires de la ville sont très impliqués. Au-delà des propriétaires, les habitants ont compris qu’on s’occupait d’eux et qu’on voulait améliorer leur quotidien. Beaucoup avaient le sentiment que leur quartier avait été abandonné, ils sont ravis de voir qu’il se passe des choses positives.

TC : Je pense que les gens ont bien perçu l’ambition forte de la ville pour les Coteaux. Au total, le NPNRU prévoit la démolition de 400 logements sociaux, et peut-être même 250 supplémentaires au-delà, avec également de l’habitat privé et du tertiaire, mais aussi l’aménagement d’un nouveau parc et d’un équipement sportif, la reprise des voiries… D’ici à 2030, le quartier aura changé de visage. La requalification du parc de copropriétés du quartier, le renforcement de la mixité résidentielle qu’elles assurent, et enfin la réaffirmation de leur rôle sur le marché local de l’habitat, sont des composantes essentielles de la réussite du projet.

D’où l’importance d’une bonne collaboration ?

TC : Bien sûr. La relation est d’autant plus simple que je travaillais au sein des équipes municipales avant de rejoindre CDC Habitat. Il y a donc une connaissance mutuelle qui se nourrit du fait que la plupart de mes contacts sont d’anciens collègues. Et puis il y a le soutien des équipes nationales de CDC Habitat qui apportent toute leur expertise sur les aspects les plus complexes du dossier.

AC : L’intervention de CDC Habitat dans le cadre de la convention d’urgence est extrêmement précieuse. Cela nous permet de stabiliser la situation sur ces copropriétés tout en préparant le lancement prochain de l’appel d’offres pour le projet de rénovation urbaine.

En savoir plus sur la Direction de la rénovation des copropriétés dégradées