À la vente ou à la location, les diagnostics posent le cadre
Ils protègent les locataires ou les acquéreurs, et obligent les bailleurs à assurer un suivi plus précis et en toute transparence de leur patrimoine. Les diagnostics se sont peu à peu imposés sur le marché de l’immobilier depuis 1996 et l’avènement de la loi Carrez. Tour d’horizon des obligations actuelles.
Les diagnostics occupent une place de plus en plus centrale pour les bailleurs sociaux, que ce soit au quotidien dans leurs relations avec leurs locataires puisqu’un certain nombre doivent être fournis au moment de l’état des lieux d’entrée, mais aussi avec les futurs acquéreurs des programmes en vente HLM. Comme l’explique Nathalie Niger, chargée de mission vente chez CDC Habitat, « le but des diagnostics est d’informer les acquéreurs ou les locataires sur l’état de leur logement, et de protéger l’ensemble des intervenants vis-à-vis d’éventuels vices cachés ».
Suite à l’entrée en vigueur du protocole de Kyoto et dans le prolongement du Grenelle de l’Environnement, les diagnostics sont également devenus des indicateurs importants et des leviers d’action pour la protection de l’environnement et la réduction des gaz à effets de serre. Une évolution assumée par les pouvoirs publics qui ont enrichi l’arsenal au fil des années.
« La gestion des diagnostics demande une bonne anticipation des délais, afin de ne pas bloquer un logement trop longtemps », précise Amélie Joffrion, responsable de secteur. « Nous avons mis en place plusieurs outils pour éviter ça, notamment des pré-visites de départ qui permettent de commander les diagnostics et de planifier les travaux éventuels à réaliser avant la relocation ». Dans le cadre de la vente, l’ensemble des diagnostics sont commandés par le monteur d’opération bien en amont de la mise en vente – les chargés de vente n’ayant alors que les actualisations ou non réalisations à gérer.
Petit tour d’horizon des différents diagnostics obligatoires ou facultatifs qui posent le cadre du quotidien et qui sont tous réalisés par des diagnostiqueurs certifiés avec lesquels CDC Habitat a passé un marché à bons de commandes.
ATTESTATION CARREZ
En quoi ça consiste ? Diagnostic permettant de connaître le métrage exact de la surface privative d’un bien immobilier, via la mesure de toutes les pièces ayant un plafond égal ou supérieur à 1,80 mètre. Les annexes de plus de 8 m2 ainsi que les combles non-aménagées doivent également être intégrées au calcul.
Quels logements sont concernés ? Tous les logements d’habitation ou locaux professionnels en copropriété.
Vente, location ou les deux ? Vente en copropriété.
A savoir : en cas de non-présence ou d’erreur de l’attestation Carrez au moment de la vente, le prix peut être revu à la baisse.
Durée de validité : illimitée.
DPE (DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE)
En quoi ça consiste ? Mis en place dans le cadre du Plan Climat, le DPE impose depuis 2006 aux propriétaires-bailleurs de fournir un état des lieux complet de la performance énergétique des bâtiments. Celle-ci se traduit par une étiquette allant de G pour les logements très énergivores à A pour les logements économes. En plus de préciser la consommation énergétique et les émissions d’un logement, le DPE donne aussi des indications sur les travaux à réaliser afin d’améliorer la performance du bâti.
Quels logements sont concernés ? Tous les logements et immeubles sans exception. A noter que dans le cadre d’une location, le DPE de l’immeuble peut servir de base pour établir le DPE du logement.
Vente, location ou les deux ? Les deux. Le DPE est fourni avec le bail au locataire. Pour la vente, le diagnostic est mené en s’appuyant sur les performances énergétiques des trois dernières années, contre un an pour la location. Le DPE conditionne également l’obtention du PTZ (prêt à taux zéro) : celle-ci sera en effet automatique pour les étiquettes A à E. En revanche, en cas d’étiquette F ou G, l’acquéreur devra présenter un programme de rénovation pour attendre à minima le seuil E.
A savoir : Si le groupe CDC Habitat s’est engagé au niveau national à n’avoir plus aucun logement avec une étiquette énergétique F ou G à l’horizon 2025, déjà 60 % du patrimoine de la direction AURA affiche aujourd’hui une étiquette comprise entre A et C. En 2018, le DPE moyen de la Direction était de 124 kWhEP/m²/an.
Durée de validité : 10 ans.
DIAGNOSTIC PLOMB
En quoi ça consiste ? Obligatoire depuis 1998, ce diagnostic doit indiquer la présence et la concentration en plomb dans les revêtements d’un logement ou des parties communes d’un immeuble. Pour rappel, l’ingestion ou l’inhalation du plomb peut causer des intoxications mortelles.
Quels logements sont concernés ? Tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Vente, location ou les deux ? Les deux. Le diagnostic est mis à disposition des locataires et ceux-ci sont prévenus en cas de présence de plomb dans le logement.
A savoir : Si le plomb présent est dégradé, les travaux obligatoires sont à la charge du bailleur. En cas de vente, c’est le nouveau propriétaire qui doit se charger des travaux, la vente étant réalisée « en l’état ».
Durée de validité : Illimité en l’absence de plomb. En présence de plomb, un an pour la vente, six ans pour la location.
DIAGNOSTIC AMIANTE
En quoi ça consiste ? Identification de la présence d’amiante dans le bâti. Trois listes (A, B et C) permettent d’identifier les différents matériaux pouvant contenir de l’amiante : selon les niveaux, le diagnostic se fera soit en visuel, soit via des prélèvements. Si l’amiante n’est pas dégradée, elle peut être recouverte. Sinon un désamiantage doit être réalisé par une entreprise assermentée – un chantier complexe qui peut nécessiter un relogement temporaire des occupants.
Quels logements sont concernés ? Tous les logements construits avant le 1er janvier 1997.
Vente, location ou les deux ? Les deux. Le diagnostic est mis à disposition des locataires et ceux-ci sont prévenus en cas de présence d’amiante dans le logement.
A savoir : Pour la location, seuls les matériaux de la liste A doivent être diagnostiqués. Pour la vente, les matériaux de la liste B doivent aussi être pris en compte. De la même manière, si pour la location, seules les parties privatives doivent être diagnostiquées, pour la vente, un diagnostic avant-vente complet doit être réalisé.
Durée de validité : cinq ans.
DIAGNOSTIC GAZ ET ELECTRICITE
En quoi ça consiste ? Vérification exhaustive des installations de gaz et d’électricité de chaque logement.
Quels logements sont concernés ? Tous les immeubles avec une installation de plus de 15 ans.
Vente, location ou les deux ? Les deux. Le diagnostic est mis à disposition des locataires.
A savoir : En cas de danger imminent, les travaux doivent être réalisés par le bailleur avant relocation. En cas de vente, les travaux incombent au nouveau propriétaire (vente « en l’état »).
Durée de validité : trois ans pour la vente, six ans pour la location.
ERP – ETAT DES RISQUES ET POLLUTION
En quoi ça consiste ? Diagnostic des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon …) et pollutions réalisé à partir des informations transmises par le préfet du département.
Quels logements sont concernés ? Tous les logements.
Vente, location ou les deux ? Les deux. L’ERP est fourni avec le bail au locataire.
A savoir : En cas de non-fourniture de l’ERP, la vente est automatiquement annulée.
Durée de validité : six mois.
DIAGNOSTICS EXCLUSIFS A LA VENTE
En plus des différents diagnostics détaillés ci-dessus, les bailleurs doivent fournir un diagnostic « assainissement ». En cas d’installation individuelle non raccordée tout à l’égout, un certificat établit par le SPANC doit indiquer qu’il n’y a pas de pollution des sols ni des eaux, et/ou préciser les travaux à faire le cas échéant. En cas de risque sanitaire, le nouveau propriétaire sera dans l’obligation de faire les travaux et de redemander une certification une fois le chantier terminé. Un diagnostic de l’état parasitaire (termites, mérule…) de moins de six mois doit également être fourni sous peine d’annulation de la vente, dans les zones à risquer déterminées par arrêté préfectoral.