Objectif ZAN : quels impacts sur la production HLM demain en Île-de-France ?
Paroles d’expert
Réussir à atteindre le Zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050 questionne aussi le mode de production du logement social qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. A partir de l’analyse du contexte francilien, Hélène Joinet, chargée d’études à l’Institut Paris Région, dresse le tableau des solutions que les acteurs du logement social peuvent mettre en œuvre pour répondre à ce nouvel objectif.
Quel est le tableau de la production Hlm francilienne au regard de l’objectif ZAN ?
En Île-de-France, la production HLM est relativement « vertueuse » en termes de consommation foncière. Cela tient en grande partie au poids de l’habitat collectif et à la localisation prioritaire de cette production en zone dense et agglomérée, dans des secteurs où l’on reconstruit la ville sur la ville, sur des fonciers déjà artificialisés et urbanisés. De même, le recours à l’acquisition-amélioration, permet de produire une offre sociale sans impact foncier.
Pour autant, l’objectif du Zéro artificialisation nette à horizon 2050 interpelle directement la production HLM qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. Les documents de planification franciliens en préparation, le schéma directeur régional environnemental (Sdrif-E) comme le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH), inciteront d’ailleurs au réemploi et à l’optimisation du bâti existant, dans une logique de réduction de l’artificialisation.
Quelles seront les conséquences de l’impératif de « sobriété foncière » ?
Le foncier constructible sera plus rare, plus convoité et plus cher. En conséquence, la concurrence pour l’accès au foncier sera aiguisée entre acteurs du logement mais aussi entre secteurs (résidentiel, commerce, activités économiques, équipements…). En outre, les nouveaux gisements fonciers seront plus complexes et coûteux à mobiliser (démolition, dépollution, rénovation, …) puisque les sites les plus faciles auront déjà été aménagés. Et, venant s’insérer dans des tissus urbains déjà constitués et habités, les nouveaux programmes de logements risquent de susciter une vigilance renforcée des riverains, voire leur réticence.
Quelles solutions pour la production sociale ?
Pour rendre possible et faire accepter la densification (notamment la hauteur), le travail sur les formes architecturales et urbaines sera très important avec des solutions différenciées selon les territoires. Ainsi, la surélévation sera surtout envisageable dans les secteurs les plus valorisés. Dans les secteurs moins denses, l’habitat collectif devra en revanche incorporer des espaces extérieurs conséquents pour répondre aux aspirations des ménages.
Faire preuve d’une grande pédagogie se révèlera utile pour la compréhension, l’acceptation et la faisabilité des projets, en permettant d’éviter des coûts ultérieurs (contentieux, redéfinition…).
Les partenariats continueront de jouer un rôle crucial : que ce soit avec les promoteurs dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA); avec l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) garant d’une régulation foncière, avec les offices fonciers solidaires (OFS) pour développer l’accession sociale à la propriété, … et bien sûr avec les collectivités pour proposer aux occupants du parc social des espaces publics, des équipements et un cadre de vie attractifs.
L’amélioration de la connaissance du foncier détenu en propre par les bailleurs sera enfin essentielle pour identifier les sites potentiels de densification, voire de renaturation, à l’heure où la question de la désimperméabilisation et du retour à la pleine terre sont au cœur de la stratégie du ZAN.
