Neuilly-sur-Seine : un projet mixte mené en parfaite concertation
C’est un site qui dénote quelque peu avenue Charles de Gaulle, dans le centre-ville de Neuilly-sur-Seine, au cœur d’une des zones les plus tendues de France : un ancien bâtiment en très mauvais état, comprenant 151 logements sociaux, et adossé au théâtre municipal. Depuis 2015, la municipalité a lancé un vaste projet visant à démolir et à restructurer ce site, afin de créer un grand pôle mixte, combinant logements sociaux et en accession à la propriété, mais aussi de nouveaux équipements culturels (médiathèque, salle de spectacle) ainsi que le centre technique municipal.
« CDC Habitat a été choisi en 2017 comme lauréat de l’appel à projets afin de mener une opération en co-maîtrise d’ouvrage avec la ville », explique Marc Escargueil, directeur de programmes chez Grand Paris Habitat. « Un protocole a été signé entre la collectivité et CDC Habitat en vue de la cession des volumes à démolir et à reconstruire, ainsi qu’une convention pour l’accompagnement de la réalisation en MOD* de cet ouvrage complexe ».
Le projet se décompose en effet en plusieurs volets, dont le premier concerne directement l’offre locative sociale et se traduira par la démolition des 151 logements sociaux existants. En lieu et place de l’ancien bâtiment désormais vétuste, un ensemble mixte sera réalisé, comprenant 201 logements locatifs sociaux et 53 logements en accession à la propriété (réalisés en VEFA inversée – cf. encadré). « C’est un vrai choix politique de miser sur la mixité sociale à l’échelle d’une même résidence sur un secteur extrêmement recherché et où le coût du foncier est extrêmement cher », reprend Marc Escargueil. « L’objectif de la Ville est de créer une dynamique autour du site, où nous l’accompagnons également dans la création des équipements publics ».
Une phase importante de concertation et de relogement
Si le projet a démarré en 2017, plusieurs spécificités d’organisation sont venues ralentir le calendrier, notamment la présence en sous-sol d’un équipement du centre technique municipal. Les équipes techniques ne pouvant évidemment pas être à l’arrêt pendant la durée du chantier, un atelier de stockage complémentaire doit être réalisé afin de garantir un fonctionnement non-dégradé du service.
« Il nous a également fallu travailler sur le relogement dans notre patrimoine des 151 ménages concernés par la démolition du site », précise Marc Escargueil. « Le travail qui a démarré dès la signature du protocole touche actuellement à sa fin, puisqu’il ne reste plus que 10 relogements à finaliser. Parallèlement, nous avons également mené une grande concertation avec les riverains et les copropriétés voisines pour expliquer les tenants et les aboutissants de ce projet qui va permettre d’augmenter de manière sensible l’offre de logement social de la ville ».
Les nombreux atouts du projet, son exigence architecturale comme environnementale, la qualité des matériaux utilisés, sa parfaite intégration au quartier, et la démarche ouverte de CDC Habitat ont permis de lever rapidement les réticences des habitants. « L’une des principales craintes portait sur la densification des espaces, à une époque où les gens aspirent justement à des villes qui respirent », conclut le directeur de programmes. « Le travail mené main dans la main avec la ville a permis d’aboutir à ce qu’aucun recours ne soit déposé au moment de l’affichage du permis de construire ». Un résultat qui vient signer la réussite d’une démarche participative qui se poursuivra tout au long du chantier.
En résumé :
- 151 logements sociaux démolis
- 201 nouveaux logements sociaux construits
- 53 nouveaux logements en accession à la propriété
- Un principe original de VEFA inversée pour financer le chantier
*MOD : maîtrise d’ouvrage directe
La VEFA inversée, un levier de financement et de mixité
Prévue dans le cadre de la loi ALUR (2014-366), la VEFA inversée permet aux bailleurs sociaux de réaliser des logements à la vente en accession privée dans les zones tendues, dans la limite de 30 % d’une opération. Ce dispositif extrêmement encadré, et qui doit respecter plusieurs conditions, vise à favoriser le financement de logements locatifs sociaux sur des zones où le coût du foncier est tel que le montage est d’ordinaire quasi-impossible. Avec 53 logements privés en accession à la propriété sur le projet de Neuilly-sur-Seine (sur un total de 254 logements), CDC Habitat a réussi à garantir la rentabilité globale du projet, sans même atteindre le plafond de 30 % de l’opération. La commercialisation sera assurée par un promoteur et le démarrage des travaux est prévu pour 2024.