Le logement intermédiaire, une offre incontournable pour les travailleurs-clefs

Le logement intermédiaire permet de répondre aux besoins de publics non-prioritaire pour le parc social mais n’ayant pas assez de ressources pour accéder ou se maintenir dans le logement libre. Présentation d’un dispositif désormais incontournable pour des publics aussi variés que les travailleurs-clefs, les jeunes actifs seuls ou en couple ou encore les salariés en mobilité.

Résidence Cap Horizon – Colomiers

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Chaînon manquant entre le logement locatif social et le logement locatif privé, le logement intermédiaire est une offre locative de qualité à loyer maîtrisé, en moyenne 10 à 15 % moins cher que le loyer constaté sur le marché libre. De plus en plus présent dans les zones tendues ou à proximité des bassins d’emploi, il permet de répondre aux besoins des classes moyennes et des ménages dont les revenus sont trop importants pour pouvoir prétendre à un logement social mais pas assez élevés pour se loger dans le privé. Du fait des plafonds fixés, le logement intermédiaire est accessible à près de 85 % de la population française.

Quelle est la part du LLI dans le patrimoine de CDC Habitat Sud-Ouest ?

A la fin du mois de juin 2022, CDC Habitat gérait 7 736 logements intermédiaires en Occitanie et Nouvelle-Aquitaine – sur un patrimoine total de près de 35 000 logements (22 % du parc). Avec une demande en forte hausse, CDC Habitat continue d’investir massivement dans le logement intermédiaire : ainsi, 588 livraisons ont été enregistrées en 2022 et 694 sont prévues en 2023 – en VEFA principalement mais aussi avec de plus en plus de projets portés en maîtrise d’ouvrage directe.

Quels sont les publics accueillis par CDC Habitat sur ce patrimoine ?

Le parc intermédiaire accueille une majorité de jeunes actifs âgés de 25 à 35 ans, seuls ou en couple, parfois même avec un enfant, mais aussi une part croissante de travailleurs clefs ou de fonctionnaires – agents des collectivités, du secteur hospitalier ou de l’éducation nationale. CDC Habitat a d’ailleurs conventionné avec plusieurs collectivités ou organismes comme les CHU de Bordeaux et de Toulouse pour faciliter l’accès au logement de leurs personnels. En garantissant un logement de qualité à proximité de leur lieu de travail, le CHU de Bordeaux a ainsi pu accueillir plus de 150 nouvelles recrues en deux ans – notamment des infirmières, aides-soignantes et personnels administratifs.

Pourquoi le LLI joue-t-il un rôle majeur dans les politiques locales de l’habitat ?

Dans un contexte de hausse des loyers dans les grandes métropoles comme dans les villes de taille moyenne, le logement intermédiaire permet à des publics non-prioritaires dans le parc social de trouver une solution adaptée à leurs revenus. Cette offre est à la fois un gage de mixité sociale et de fluidité du parcours résidentiel : de nombreuses collectivités s’appuient sur le LLI pour maintenir ou faire revenir les classes moyennes dans les centres-villes et créer une vraie dynamique de proximité. Le produit bénéficie aussi aux primo-accédants puisque les bailleurs sont soumis à une revente échelonnée – avec priorité de l’acquisition aux occupants des logements. Cette accession différée à la propriété permet également de limiter les effets de revente massifs de copropriétaires comme cela peut se passer avec des dispositifs type PINEL.

Quelles sont les contraintes de programmation du logement intermédiaire ?

En plus d’être destiné à la location à usage de résidence principal, le logement intermédiaire est régi par des règles précises visant à garantir une certaine mixité sociale dans les territoires. Ils sont limités à une implantation en zone A et B1 du zonage de la loi Pinel et doivent également être intégrés dans des ensembles immobiliers mixtes proposant un minimum de 25 % de logement social – à l’exception des communes comprenant plus de 25 % de logement social ou dans un quartier prioritaire de la ville. En revanche, ils offrent un certain nombre d’avantages comme un crédit d’impôt pour le porteur de projet ainsi qu’une TVA réduite à 10  % ainsi qu’une une exonération de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties).

En résumé :

  • Un produit destiné aux classes moyennes – travailleurs clefs et jeunes actifs notamment.
  • Des loyers entre 10 et 15 % inférieurs au logement libre.
  • Une offre qui permet de fluidifier les parcours résidentiels et de favoriser la mobilité géographique.
  • Une possibilité d’accession différée à la propriété.
  • 7 736 logements intermédiaires gérés par CDC Habitat dans le Sud-Ouest (22 % du parc).
  • 588 LLI livrés en 2022, 694 prévus en 2023.