La vente en lot, un précieux levier pour l’accession sociale à la propriété

Quelles sont les obligations fixées par l’État aux bailleurs sociaux ?

Afin de favoriser la fluidité des parcours résidentiels dans le parc social notamment, la loi Élan a fixé aux bailleurs HLM un objectif annuel de mise en vente de 1% de leur patrimoine ancien (conventionné ou non). Les logements concernés doivent avoir été acquis ou construits depuis plus de 10 ans, être suffisamment entretenus, et répondre à des normes d’habitabilité et de performance énergétique minimales (les étiquettes F et G sont notamment exclues). « Si l’obligation faite aux bailleurs sociaux est récente, CDC Habitat social a largement anticipé cette approche depuis une dizaine d’années, afin de faciliter l’accès à la propriété de ses locataires », souligne Renaud-Charles Lobry, Directeur Adjoint Commercialisation Ventes en Lots du GIE Ventes de CDC Habitat. « Ces transactions contribuent économiquement à réaliser de nouveaux développements et entretenir, améliorer le patrimoine locatif ». 

Comment sont choisis les logements mis en vente ?

La sélection réalisée par CDC Habitat repose sur une large grille de critères. Par rapport au patrimoine en lui-même, il s’agit de s’assurer des capacités financières des occupants, du taux de rotation du site ou encore de son état – CDC Habitat s’étant fixé une règle afin de garantir 10 années sans gros travaux dans la résidence aux futurs copropriétaires. Parallèlement, un travail est effectué afin de mesurer l’impact de la vente sur la loi SRU (même si les logements sont encore comptabilités pendant 10 ans dans les chiffres de la ville) et CDC Habitat se rapproche systématiquement des collectivités et de la préfecture pour demander leur accord. Un plan de mise en vente est d’ailleurs intégré aux conventions d’utilité sociale (CUS).

A qui les logements peuvent-ils être vendus ?

Pour les logements occupés, seuls les locataires, ainsi que leurs descendants ou leurs ascendants, peuvent se porter acquéreurs du bien. CDC Habitat ne procédant à aucune vente à la découpe ni vente forcée, le bailleur continue d’être copropriétaire des logements dans le cas où certains locataires ne souhaitent pas ou ne peuvent pas devenir propriétaire. Dans le cas des logements vacants, lors de la commercialisation au grand public, une communication est faite auprès des locataires de l’ensemble de la résidence et du parc CDC Habitat afin d’identifier de potentiels acquéreurs.

Comment CDC Habitat accompagne le processus ?

Afin de sécuriser au maximum les acquisitions, CDC Habitat a fait le choix de piloter l’ensemble de la démarche de commercialisation en interne via un service vente dédié. Les gestionnaires et les chargés de ventes dédiés à chaque direction interrégionale se rendent disponibles notamment pour expliquer comment fonctionne le processus d’acquisition, les enjeux pour le copropriétaire, l’impact des charges de copropriété… Si le locataire est intéressé et s’il en a besoin, il peut bénéficier d’un accompagnement dans l’élaboration de son dossier, la recherche de financement ou d’assurance… CDC Habitat a notamment noué un partenariat avec le CSF, Crédit Social des Fonctionnaires dont le périmètre d’action s’étend désormais au-delà de la seule fonction publique, pour trouver d’éventuelles solutions en cas de dossier complexe. CDC Habitat permet à ses nouveaux copropriétaires de bénéficier d’une garantie de rachat en cas d’accident de la vie (sous conditions).

Quels sont les retours sur la démarche ?

En l’espace de quelques années, plusieurs centaines de locataires CDC Habitat ont pu devenir propriétaire de leur logement. En 2021, ce sont 158 familles qui ont trouvé une réponse à leur projet d’acquisition, dont près de 80 en qualité de locataires de leur logement ou locataires de la résidence ou du parc du bailleur. Ceux-ci soulignent notamment le bon état du logement qu’ils acquièrent (81%) et plébiscitent l’accompagnement de CDC Habitat à chaque étape. En s’appuyant sur une organisation intégrée et une connaissance précise de son patrimoine et de ses locataires, le Groupe fait la démonstration qu’il est possible de fluidifier les parcours résidentiels en permettant à des personnes qui se pensent parfois exclues des dispositifs de devenir à leur tour propriétaires.

« Nous ne forçons jamais la vente »

Nathalie Niger, Chargée de Ventes

« Notre travail est d’accompagner les locataires dans leur démarche mais surtout de ne jamais forcer les choses. Pour vendre une résidence complète, il faut parfois plus de 10 ans. Un achat, c’est un acte important, parfois anxiogène. Il nous arrive régulièrement de travailler avec des familles qui souhaitent absolument acheter leur logement, mais pour lesquelles ce sont les enfants qui se portent acquéreurs et laissent leurs parents occuper le bien. C’est une forme de solidarité intergénérationnelle que permet la création d’un patrimoine.

A côté de cela, il nous arrive aussi de freiner certaines personnes, comme cette locataire de 65 ans qui avait une simulation bancaire viable mais dont le logement n’était pas totalement adapté à sa condition physique et qui aurait dû épuiser ses économies pour réaliser l’opération – voire se mettre en difficulté financière. Nous avons préféré lui proposer un suivi personnalisé par l’une de nos Conseillères en Economie Sociale et Familiale, pour travailler sur l’adaptation de son appartement en lien avec ses contraintes, avant de se repencher ensemble dans un second temps sur la question de l’achat ».