Alors que CDC Habitat a choisi de remettre la MOD au cœur de sa stratégie de développement, Gilles Labarthe, directeur de la maîtrise d’ouvrage de CDC Habitat dans le Sud-Ouest, revient sur les dynamiques locales et sur quelques exemples emblématiques.
CDC Habitat a décidé de renforcer la part des projets portés en maîtrise d’ouvrage directe (MOD). Comment cela se traduit-il dans le Sud-Ouest ?
Gilles Labarthe : En 2022, la part de projets en maîtrise d’ouvrage directe s’élevait à 5 % des logements neufs livrés dans le Sud-Ouest. Cette situation s’explique surtout par la très forte augmentation de nos volumes en VEFA suite aux plans de relance annoncés par CDC Habitat au niveau national au moment de la crise du Covid. Nous allons encore connaître une ou deux années avec une très forte prépondérance de la VEFA, puis la tendance va rapidement s’inverser.
Comment cette bascule va-t-elle se traduire ?
GL : Dès 2023, le nombre d’ordres de services pour des logements réalisés en MOD va passer à 840 contre 100 en 2022. Nous avons multiplié le nombre de dossiers étudiés tout au long de l’année 2022 et surtout nous avons une approche large de la question, avec des projets portés en notre nom seul et d’autres que nous montons en co-promotion avec des promoteurs locaux. L’idée, à chaque fois, est de partir du diagnostic des besoins des territoires pour y apporter des réponses parfaitement adaptées avec une expertise forte de notre Groupe sur les projets complexes et multiproduits.
C’est ce que la MOD vous permet de faire, contrairement aux programmes acquis en VEFA ?
GL : Même si nous imposons notre cahier des charges aux projets en VEFA que nous achetons, nous sommes limités par les contours originels du projet tels qu’ils ont été définis par le promoteur. Nous pouvons agir sur certains paramètres comme certains matériaux ou équipement mais pas tous. En MOD, nous avons la possibilité d’imaginer des projets de zéro, à la fois plus ambitieux et plus adaptés à nos territoires et notre vision de l’habitat – que ce soit en termes d’implantation, de programmation ou même de procédés constructifs. Or aujourd’hui, on a besoin de sur-mesure pour intégrer à la fois la réalité des territoires en matière de populations ou de tensions sur le foncier, et les enjeux propres à la construction – comme la performance et la sobriété énergétique, la résilience du patrimoine ou la nécessité d’aller vers des bâtiments évolutifs.
Vous avez déjà mené de nombreux projets en MOD au fil des années. Lesquels vous semblent emblématiques de ce que CDC Habitat est capable d’apporter aux collectivités ?
GL : Plusieurs me viennent à l’esprit, sur des problématiques souvent différentes. A Toulouse par exemple, la Cité Blanche est un exemple qui montre notre capacité à piloter des projets d’aménagement et de renouvellement urbains réussis : CDC Habitat était propriétaire de logements aux pieds du quartier des Izards, et nous avons remporté un appel à candidature de la ville pour signer un traité de concession sur ce secteur élargi. Nous avons démoli une centaine de maisons des années 50 et repensé tous les espaces pour construire un total de 400 logements locatifs sociaux, intermédiaires et libres et réaliser une zone d’aménagement public particulièrement ambitieuse et coconstruite avec la collectivité et les riverains. Plusieurs îlots seront aussi vendus à des promoteurs pour des logements en accession. Les premiers logements ont été livrés en 2022 et le projet avance conformément au planning prévisionnel.
Vous réaménagez donc des quartiers entiers, logements et espaces publics confondus ?
GL : Bien sûr, c’est une des expertises de CDC Habitat. Nous menons des projets assez similaires sur le secteur de la Benauge à Bordeaux ou sur Mont-de-Marsan. Notre force est de savoir gérer des opérations complexes, comme ceux financés par l’ANRU. Nous allons aussi mener des opérations en vue de transformer les entrées de villes commerciales en nouveaux quartiers mixtes : c’est le sens de la foncière créée fin 2022 par CDC Habitat, la Banque des Territoires et le Groupe FREY. L’idée est de réinventer ces zones qui ont tendance à s’essouffler et à se vider de leurs commerces.
Outre cette capacité à porter des projets très différents et parfois complexes, est-ce qu’il y a une « méthode CDC Habitat » ?
GL : S’il y a une méthode, c’est de l’exigence avec une approche globale et beaucoup de concertation. Nous travaillons main dans la main avec les collectivités, associations locales, habitants et n’hésitons pas à les faire participer à nos groupes de travail ou à nos instances de décision. A Cité Blanche, la Métropole a été invitée à participer et à valider les programmes fixés aux promoteurs en vue des ventes des îlots. Idem à Mont-de-Marsan où nous allons démolir puis reconstruire un quartier complet : l’Agglomération et ses équipes sont associées à toutes les décisions. Nous poussons la co-construction aussi loin que possible. Et puis, je pense que le fait que nous soyons un bailleur montrant au quotidien un haut niveau d’exigence auprès de nos clients locataires joue aussi en notre faveur : les collectivités savent qu’en plus de bien construire, nous saurons bien gérer le patrimoine, en soutien de leurs politiques publiques.