FREY, la Banque des Territoires et CDC Habitat présentent le 1er démonstrateur de leur partenariat dédié à la transformation des entrées de ville : Montigny-lès-Cormeilles
La Banque des Territoires, CDC Habitat et FREY annonçaient en décembre 2022 s’être s’associés pour transformer les entrées de ville commerciales en créant un véhicule de portage foncier de 200 M€. Aujourd’hui, le groupement présente la première zone commerciale qui profitera de ce nouvel outil de portage et remembrement foncier : la ville de Montigny-lès-Cormeilles.
Création d’un nouvel outil qui accompagne les territoires dans la transformation des entrées de ville : « Repenser la Ville »
Toutes les grandes agglomérations françaises sont aujourd’hui confrontées au même défi de restructuration de leurs entrées de ville commerciales. Pour ces territoires, l’enjeu est de transformer cette apparente contrainte en une réelle opportunité. Ainsi, ces zones commerciales d’entrée de ville représentent un stock colossal de fonciers déjà artificialisés sur lesquels les villes se réinventeront demain.
Pour accompagner cette mutation nécessaire, le Groupe FREY, la Banque des Territoires et CDC Habitat ont créé un véhicule de portage d’actifs commerciaux et de remembrement foncier : la SAS Repenser la Ville. Sa vocation est de contribuer à la transformation de ces zones commerciales périurbaines en nouveaux quartiers à usages mixtes, parfaitement intégrés à leur territoire et répondant aux grands enjeux climatiques. En nouant ce partenariat, les 3 acteurs capitalisent sur leurs savoir-faire propres pour faire de ce nouveau dispositif de renouvellement urbain des entrées de ville un outil précieux et efficace au service du développement des territoires.
Ce partenariat innovant vise donc à mettre en place une nouvelle méthodologie au travers de la création d’une société de portage pour réaliser des projets de reconversion de ces zones commerciales périurbaines passant par : l’acquisition de fonciers, la gestion des actifs commerciaux pendant la phase de conception du projet urbain, la démolition, la dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de fonciers réaménagés.
La répartition capitalistique de cette société de portage est de 40 % Banque des Territoires, 30 % CDC Habitat et 30 % FREY. Le montant total de l’investissement prévu pour lancer les premiers projets dans la première phase s’élève à 200 M€. Le déploiement de ce partenariat a été initié en janvier 2023 et pour une durée de 20 ans.
Montigny-lès-Cormeilles : 1er démonstrateur de Repenser la Ville
La commune de Montigny-lès-Cormeilles, située dans le département du Val-d’Oise (95), est coupée en deux par l’autoroute A15 et la RD14. Pour réduire la césure urbaine, la collectivité a imaginé un vaste projet de requalification de la RD14, projet retenu par l’État en 2018 dans le cadre de son appel à projet « Repenser la périphérie commerciale ». A l’issue d’un appel à candidature, la mairie a retenu l’agence d’architectes et d’urbanisme SEURA pour élaborer et mettre en œuvre son plan-guide. Ainsi, un modèle urbain alternatif a été défini afin de se substituer à une ville marquée par des séparations engendrées par « l’hyperzonage commercial » pour et par la voiture. Un projet de modification de l’échangeur avec l’A15, s’inscrivant dans le Plan Anti-Bouchons de la Région IDF, est programmé pour une mise en service en 2026 (desserte directe vers la rue Marceau-Colin) dont l’objectif est clair : apaiser les flux et améliorer les conditions de circulation de la RD14.
Objectif du projet pour Montigny-lès-Cormeilles : créer un véritable centre-ville
L’enjeu du projet est de répondre à une double problématique : comment retrouver à la fois une ville apaisée et une dynamique « vie urbaine-commerce ». Il s’agit d’une opération structurante qui aura pour objectif de créer un nouveau centre urbain qui contribuera à valoriser la place du piéton.
Le projet ne consiste pas à implanter des commerces en pied d’immeuble, ni même un centre commercial mais à créer une vraie destination pour la ville. Concevoir « un nouveau morceau de ville » comme un vecteur d’animation du territoire qui dépasse la simple dimension commerciale en l’inscrivant dans une dynamique urbaine de la ville. Par la création d’une nouvelle mixité urbaine composée de logements, commerces et services de destination, sur un site déjà artificialisé et occupé, il s’agit donc de proposer un véritable pôle de proximité et de redonner au boulevard toute son attractivité.
Au sein d’un axe commercial de 5 km, le projet vise également à créer les porosités de l’ensemble des îlots définis par le plan guide. Pour ce faire, un travail paysager sera mis en œuvre avec des espaces de promenade pour permettre de rythmer le nouveau parcours piéton.
Au regard des opérations de renouvellement urbain et commercial qui intégraient une mixité horizontale et une densité essentiellement commerciale, ce projet quant à lui vise à répondre aux aspirations actuelles en apportant une mixité et une densité verticale. Avec pour finalité de tendre vers de la zéro artificialisation nette (ZAN) et de ne pas fragiliser les équilibres commerciaux déjà en place.
Dans le cadre de ce renouvellement urbain commercial, où le socle n’est donc plus la résultante d’un projet uniquement de logements, le nouvel outil qu’est Repenser la Ville permettra d’accélérer la création d’une densité urbaine sur un socle actif opérant.
Ainsi, en complémentarité du travail réalisé par L’EPF Ile-de-France (EPFIF) – l’opérateur public foncier des collectivités franciliennes – le projet se développera en plusieurs phases :
- Une première avec la création d’un groupe scolaire, opérationnel pour 2025
- Puis la réalisation du reste de l’opération :
- Une promenade à ciel ouvert d’environ 750 m linéaire, connectée aux espaces publics environnants
- Un socle actif mixte de 24 000 m2 des commerces (de petites et moyennes surfaces), des restaurants, des services et des loisirs
- 900 logements en R+5 à horizon 2030
- Un bois ouvert au public de 30 000 m2 de bois (parc Launay)
- Des espaces verts intégrés dans le centre-ville de 20 062 m2 au total
- Un total de 14 506 m2 d’espaces publics aménagés (places publiques, placettes, promenade)
- Un parking de 2 000 places (niveau -1) et un parking silo d’environ 400 places.