Construction, réhabilitation : pourquoi la MOD fait la différence

CDC Habitat Île-de-France mène désormais un quart de ses projets en maîtrise d’ouvrage directe. Une manière de contrôler l’ensemble des paramètres et de mieux répondre aux besoins des territoires, notamment en matière de logement social.  

Pour répondre de manière efficace et durable aux besoins croissants en matière de logement en Île-de-France, CDC Habitat a fait le choix de renforcer la part de sa production réalisée en maîtrise d’ouvrage directe (MOD). Sans tourner le dos à la VEFA qui reste incontournable dans sa production annuelle, cette stratégie vise à reprendre pleinement la main sur la conception de certains programmes, afin de les adapter aux attentes et contraintes de chaque territoire. 

« La MOD nous permet de contrôler tous les détails d’un projet, de la conception à la livraison, de la gestion à l’entretien », explique Khaled Araji Jato, directeur de l’offre nouvelle de CDC Habitat Île-de-France. « Elle offre plus de souplesse aussi bien dans la programmation que dans le montage financier, le choix des matériaux, les équipements, les aménagements extérieurs…  Dès lors, elle devient un véritable levier stratégique car elle permet d’adapter chaque projet aux besoins identifiés par les territoires, tout en maîtrisant nos coûts et en composant avec une tension foncière qui ne faiblit pas ».

Un travail mené en concertation avec les collectivités

En l’espace de 5 ans, la part de projets portés en MOD par CDC Habitat Île-de-France est ainsi passée de 5 à 25%. Les programmes ainsi menés couvrent un large spectre de produits (logements sociaux ou intermédiaires, familiaux ou étudiants, résidences gérées…), et surtout de plus en plus de projets mixtes. La part locative sociale reste néanmoins majoritaire dans ces projets, à hauteur de 78% de la programmation réalisée en MOD.

« Nous travaillons en amont avec les collectivités et l’État, ainsi qu’avec nos agences pour mieux cerner les besoins d’un territoire et adapter le projet en conséquence », précise Romain Desforges, directeur du développement foncier. « Ces échanges sont aussi l’occasion pour les élus de nous faire part de leurs priorités, voire de leurs inquiétudes, et d’imaginer ensemble les réponses les plus adaptées à leur vision ».

Cette approche se ressent dans la diversité des projets portés par CDC habitat en MOD ces dernières années, que ce soit en termes de produits, d’ampleur ou de complexité d’intervention. Ainsi, CDC Habitat réalise actuellement 49 logements locatifs sociaux à Noisy-le-Grand (93), ainsi que 63 en structure bois et construction hors site à Ivry-sur-Seine (94). Plusieurs programmes destinés aux jeunes sont également en développement, comme ces 45 logements sociaux destinés au moins de 30 ans à Paray-Vieille-Poste (91), ou ce projet de transformation de 11 000 m2 de bureaux désaffectés dans le 13ème arrondissement de Paris en une résidence étudiante STUDEFI de 438 chambres.

« Selon les cas, nous pouvons aussi être amenés à mettre en place des partenariats avec entreprises privées ou des services de l’État pour répondre à des besoins spécifiques », reprend Romain Desforges. « Sur certains secteurs en tension comme la santé par exemple, il est possible de flécher une partie d’un projet pour le logement de travailleurs clés, et donc aider une commune à maintenir des emplois ou un service public ».

Des performances techniques maîtrisées

L’autre intérêt de la MOD est de pouvoir maîtriser l’ensemble des paramètres techniques et donc se tenir au cahier des charges particulièrement exigeant de CDC Habitat, notamment en matière de performance énergétique ou d’impact environnemental. Ainsi, 87% des logements lancés en 2025 affichent des performances supérieures ou égales au seuil 2028 de la RE 2020, en avance sur tous les délais fixés par la loi.

« Ce que l’on construit, nous allons l’avoir en gestion pendant 50 ou 60 ans minimum », rappelle Stéphane Roy, directeur de la construction. « L’idée est donc de produire un patrimoine de qualité, facile à louer et à entretenir, et bien sûr avec des coûts maîtrisés ». CDC Habitat Île-de-France a d’ailleurs mis en place une cellule d’expertise architecturale afin de garantir l’équilibre technico-économique de ses programmes. Un accord-cadre a été récemment signé avec une cinquantaine d’architectes partenaires afin de les impliquer dans la durée, en leur donnant la possibilité de suivre la conception du projet et l’exécution du projet jusqu’à sa livraison.

Une approche plébiscitée

Sur le terrain, cette approche complète rencontre en tout cas un écho de plus en plus favorable auprès des institutionnels, mais aussi des grands aménageurs et des grands propriétaires fonciers, publics comme privés. « Les collectivités apprécient d’avoir un interlocuteur unique pour leurs projets, y compris les plus complexes », conclut Stéphane Leroy, directeur des programmes neufs. « La MOD nous permet de mieux capitaliser sur l’expertises de nos équipes pour imaginer des solutions d’habitat réellement adaptées aux politiques de chaque territoire ».