Transformer un bâtiment de bureaux en logements. L’opération Le Flandre, menée par CDC Habitat

En 2011, la Ville de Paris a demandé à CDC Habitat d’étudier la transformation de l’immeuble Le Flandre situé boulevard Macdonald à Paris (19^e) en logements. Le Flandre, est un IGH (Immeuble de Grande Hauteur) de 42 m de hauteur, construit en 1969 et imbriqué dans une copropriété à usage de bureaux, de logements et de parkings. Il était inoccupé depuis 2007, à la suite d’un problème sanitaire.

Les enjeux de cette transformation étaient de plusieurs natures :

• Architecturaux et urbains : il fallait modifier l’image du bâtiment par le traitement du socle et de la façade, apporter de la lumière et offrir des vues aux logements ;
• Techniques et environnementaux : assurer la sécurité incendie de l’immeuble, le confort thermique des logements conformément au Plan Climat de la Ville de Paris, et le confort acoustique en protégeant les logements des nuisances sonores du Boulevard Macdonald et des voies ferrées proches.

Après 22 mois de chantier, CDC Habitat a livré un immeuble d’habitation de 60 logements intermédiaires, du T1 au T4, répartis sur deux cages d’escaliers, avec 108 places de stationnement disponibles. Cette opération de transformation était une première pour le groupe CDC Habitat.

Questions à Béatrice Rozenstheim, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat

Quelles sont les contraintes propres à une opération de transformation, et à celle -ci en particulier ?

Elles sont nombreuses ! Il faut notamment concilier les contraintes juridiques, techniques et budgétaires. Dans ce type d’opérations, on se trouve notamment confrontés à deux réglementations : celle de la réhabilitation pour la rénovation thermique et celle de la construction neuve pour l’acoustique. De plus, quand on transforme un bâtiment, il faut veiller dès le départ à la sécurité incendie et à l’acoustique ainsi qu’à la distribution des réseaux. C’est un point de vigilance non négligeable car la transformation ne doit pas peser sur les fondations existantes sans quoi un renfort de fondations très couteux s’avérerait nécessaire.

Dans le cas précis, Le Flandre s’inscrit dans une copropriété avec un immeuble de logements en mitoyenneté, un parking en sous-sol et une chaufferie en commun. Une configuration qui a nécessité d’associer les autres copropriétaires.

Comment s’opère la transformation des bureaux en logements ?

La configuration initiale du bâtiment se prêtait bien à sa transformation. Les trames des étages organisées en plateaux avec une distribution centrale, ainsi que l’épaisseur du bâtiment (environ 12,80 m) étaient compatibles avec une reconfiguration intérieure en logements.

Pour la transformation extérieure, l’architecte a conçu des balcons filants sur toute la longueur de l’immeuble pour agrémenter les appartements et assurer le coupe-feu réglementaire. Les façades nord et sud qui contenaient de l’amiante ont été remplacés par des façades légères et épaisses en ossature métallique pour obtenir les niveaux d’isolation, acoustique et thermique réglementaires.

Et pour répondre aux exigences du Plan Climat Paris, la production d’eau chaude est assurée par des panneaux solaires implantés en toiture technique.

Même si elle est complexe à monter, la transformation est-elle LA solution pour répondre aux besoins, en raison de la pénurie de foncier ?

Les capacités à construire sur du foncier neuf s’amenuisent, d’où l’enjeu de reconstruire sur l’existant. Compte tenu de l’impact environnemental d’une construction neuve, il est intéressant de rénover même si les travaux sont souvent plus lourds et coûteux.

Quand il est obsolète, le parc tertiaire présente des opportunités de requalification. C’est une tendance qui se précise même si ce sont des projets complexes et longs. Dans le cadre du Flandre, la trame initiale était idéalement adaptée à la transformation mais ce n’est pas le cas de tous les immeubles !