L’agence de Grenoble a mis en place un partenariat avec la start-up Camarage afin d’organiser des cohabitations solidaires entre certains de ses locataires de plus de 60 ans et des jeunes ayant des difficultés pour se loger dans la région.

Afin de lutter contre l’isolement des seniors et faciliter l’accès au logement à des jeunes de plus en plus précarisés, la loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a fixé un cadre juridique à la notion de « cohabitation intergénérationnelle solidaire ». Concrètement, celle-ci permet à des seniors locataires du parc social d’accueillir des jeunes en l’échange d’un loyer réduit et/ou de quelques heures de services. En Auvergne-Rhône-Alpes, CDC Habitat a choisi d’expérimenter le dispositif en s’appuyant sur la start-up Camarage.

« Ce qui nous a séduit dans cette approche, c’est à la fois de pouvoir rompre la solitude d’une partie de nos locataires âgés qui habitent souvent dans des logements devenus trop grands pour eux suite au départ des enfants, tout en répondant aux besoins d’un certain public jeune – notamment des étudiants ou des alternants », explique Anne-Françoise Hyvrard, Directrice de l’agence CDC Habitat de Grenoble où les premières expérimentations ont lieu. « Pour autant, nous savons qu’il ne suffit pas de réunir un jeune et un senior ensemble pour que la greffe prenne. C’est pourquoi nous avons noué un partenariat avec Camarage pour accompagner le déploiement du dispositif sur notre patrimoine ».

Créée par 2 frères épaulés d’un ami ingénieur informatique, Camarage (un nom qui signifie à la fois « camaraderie entre les âges » et amarrage chez un senior le temps des études) est née d’une idée simple : faire se rencontrer des gens et des besoins. « Aujourd’hui, les jeunes consacrent près de 70% de leur budget à leur logement et pourtant ils sont sous-représentés dans le parc social puisqu’ils ne représentent que 6% des locataires », explique Yoan Lévy, fondateur de la start-up. « Nous avons donc cherché à mettre en relation des seniors qui vivent seuls dans des logements sous-occupés, avec des jeunes ayant peu de moyens ».

Concrètement, Camarage met le numérique au service de la cohabitation intergénérationnelle, via une plateforme où peuvent s’inscrire jeunes en recherche d’appartement et seniors ayant une chambre à pourvoir. Mais là où la start-up se démarque, c’est dans son accompagnement à chaque étape – à l’opposé d’autres acteurs du secteur. « Qu’ils s’inscrivent en ligne ou par téléphone, nous nous entretenons individuellement avec les jeunes comme avec les seniors pour bien cerner leurs besoins et leurs attentes, les contreparties espérées par les uns et l’implication envisagée par les autres », reprend Yoan Lévy. « L’idée est de s’assurer qu’il n’y a pas de décalage entre les futurs cohabitants, et de voir si l’alchimie peut prendre ».

Pour faciliter ce « profiling », la connaissance des publics des bailleurs sociaux est évidemment nécessaire, et Camarage a donc accompagné l’agence de Grenoble de CDC Habitat dans le ciblage des locataires seniors ayant une chambre libre, dans une zone d’intérêt pour les jeunes, afin d’identifier ceux qui seraient le plus à même d’être séduits par le dispositif. Des courriers ont été envoyés l’an dernier à 123 personnes, puis 6 volontaires ont été présélectionnées et 2 premières cohabitations mises en place avec succès. Une seconde campagne a été lancée au printemps 2022 auprès de 316 locataires.
« On sent bien que la démarche est nouvelle et que tout le monde n’est pas forcément prêt à ouvrir sa porte, surtout en période de pandémie », précise Anne-Françoise Hyvrard. « Mais ceux qui ont joué le jeu sont très satisfaits et le bouche-à-oreille commence à fonctionner, surtout que le système leur apporte à la fois une présence attentionnée, des services et un complément de retraite ». « Il y a un vrai travail d’acculturation à faire qui prend du temps, mais notre modèle de collaboration avec des bailleurs sociaux, des collectivités ou des caisses de retraites engagés porte vraiment ses fruits : une fois que les seniors ont goûté à la cohabitation et qu’ils ont appris à ouvrir leur porte, ils ne peuvent plus s’en passer », confirme Yoan Lévy. « Et pour les jeunes, notamment ceux qui arrivent dans une région qu’ils ne connaissent pas pour leurs études ou même pour un stage, et où il y a une vraie tension sur le marché du logement, c’est une solution abordable qui permet de créer un contact humain précieux ».

Pour en savoir plus : Camarage.fr

Agences repensées, maillage territorial affiné, services réorganisés et renforcés : les derniers mois ont été l’occasion pour CDC Habitat de repenser son organisation en profondeur. Une démarche déclinée localement en tenant compte des spécificités de chaque territoire, notamment en Auvergne-Rhône-Alpes.

Des agences mixtes pour plus de lisibilité et de proximité

Depuis le 1^er juin, la gestion du patrimoine de CDC Habitat, autrefois répartie entre le parc social d’un côté et le parc intermédiaire et libre de l’autre, est désormais réunie au sein d’agences mixtes, couvrant l’ensemble de l’offre du Groupe. En Auvergne-Rhône-Alpes, le patrimoine intermédiaire et libre (soit près de 6200 logements aujourd’hui sur l’ensemble de la DIR) qui était géré par une agence unique à Lyon a ainsi été réparti entre les 4 agences de la région (Lyon, Grenoble, Clermont-Auvergne et Annecy-Léman), pour une meilleure lisibilité territoriale et une plus grande proximité avec les locataires.

Cette réorganisation s’accompagne d’une redéfinition de certains secteurs géographiques afin de tenir compte des dynamiques de chaque territoire et d’accompagner plus en finesse locataires comme collectivités au quotidien. Pour chaque secteur, le responsable de secteur devient l’interlocuteur unique des locataires pour l’ensemble des questions relatives à son logement, tandis qu’en arrière-plan, les équipes des agences (administratives, techniques…) restent pleinement mobilisées. Cette réorganisation territoriale de l’offre va également permettre de renforcer encore les passerelles entre les différentes catégories de logement (social, intermédiaire mais aussi logement abordable contractualisé) et donc d’accompagner plus efficacement les parcours résidentiels.

Enfin, pour les collectivités, le directeur ou la directrice d’agence sera désormais l’interlocuteur privilégié, avec toujours le même souhait : simplifier et renforcer la communication et éviter les pertes d’information en limitant les points d’entrée.

Un pôle centralisé au niveau national pour les charges

Afin d’optimiser la régularisation des charges au niveau national, CDC Habitat a choisi de créer un pôle regroupant l’ensemble des gestionnaires de charges autrefois répartis au sein de ses agences de proximité (ou sur des petits pôles locaux mutualisés comme c’était déjà le cas en Auvergne-Rhône-Alpes). Cette filière d’experts va permettre de mutualiser toutes les compétences disponibles au sein du Groupe et de fluidifier la régularisation de masse qui s’opère en général autour des mois d’avril et de mai.

La création récente du pôle doit également permettre d’harmoniser l’ensemble des processus, d’accélérer le traitement des régularisations et de renforcer les relations et le dialogue avec les associations de locataires pour qui le sujet est régulièrement source de tension au niveau local.

Un service « pré-contentieux » dans chaque agence de la DIR AURA

Comment prévenir les expulsions et accompagner au mieux les locataires rencontrant des difficultés pour régler leur loyer ? C’est pour répondre à cette question complexe que la direction régionale Auvergne-Rhône-Alpes a souhaité créer dans chacune de ses 4 agences territoriales un service pré-contentieux dont le rôle est de prendre contact avec les locataires dès le premier incident de paiement pour voir s’il s’agit d’une difficulté ponctuelle ou plus structurelle, et imaginer des solutions sur mesure pour régulariser la situation. En cas de problème durable, le service pourra faire le lien avec des associations spécialisées, les services de l’État ou faire appel aux CESF (conseillères en économie sociale et familiale) de CDC Habitat pour un accompagnement plus poussé. Une approche humaine dont l’objectif est de sécuriser le quotidien des locataires et de tout faire pour ne pas avoir à recourir à l’expulsion.

Afin de permettre au logement de jouer son rôle de stabilisateur dans le parcours des jeunes, CDC Habitat s’efforce de développer une offre sociale élargie à destination d’une population plus hétérogène qu’il n’y paraît. Offre locative sociale, colocation solidaire, résidences Studefi ou résidences sociales jeunes actifs : tour d’horizon d’un savoir-faire qui se déploie dans tout le Sud-Ouest.

Si le développement du logement pour les jeunes est une priorité affichée par l’état, c’est parce qu’une partie des moins de 25 ans rencontre de grandes difficultés pour accéder à un logement décent et abordable. Il faut dire qu’il n’y a pas un mais de nombreux profils de jeunes : étudiants, jeunes actifs, stagiaires, alternants, chercheurs d’emplois ou encore NEETS* – neither in employment nor in education or training (que l’on peut traduire par sans emploi ni scolarisé ni en formation), qui cumulent les difficultés pour se loger.

« Dans le Sud-Ouest, nous travaillons main dans la main avec l’État, les collectivités et l’ensemble des acteurs de la jeunesse pour renforcer et adapter l’offre sociale à destination des jeunes, notamment dans les grandes métropoles universitaires que sont Toulouse, Montpellier ou Bordeaux », explique Syglinda Augier, responsable développement Occitanie pour CDC Habitat Sud-Ouest. Il faut dire que le logement des jeunes a largement évolué ces dernières années : aux chambres universitaires d’hier sont venus se substituer des logements autonomes (T1, T1 bis et même parfois T2 pour les couples).

« Les résidences étudiantes que nous réalisons aujourd’hui offrent des espaces communs repensés, avec des espaces de co-working, des salles de sport, des cafétarias ou des zones de détente, et des nouveaux services comme la livraison de repas ou de colis », reprend Syglinda Augier. « Et parallèlement, nous développons aussi d’autres types d’offres, comme la colocation ou la cohabitation, ou des résidences sociales jeunes actifs avec notre filiale Adoma. L’idée est de permettre à un maximum de jeunes de trouver une réponse logement adaptée à leur budget et leurs aspirations ».

CROUS : des partenariats pour la gestion des résidences étudiantes

Si CDC Habitat social gère en direct une bonne moitié de son patrimoine à destination des jeunes dans le Sud-Ouest, l’autre partie de ses résidences étudiantes est gérée par des acteurs locaux comme les CROUS. Le Groupe a d’ailleurs signé des conventions de location avec les CROUS de Bordeaux, Toulouse ou encore Montpellier pour la gestion de plusieurs résidences récentes. Certains projets sont d’ailleurs imaginés directement avec les équipes des CROUS, comme à Toulouse, à côté du lycée polyvalent Déodat de Séverac, où une résidence de 330 logements étudiants verra le jour à l’été 2023. CDC Habitat social et le CROUS ont travaillé en co-conception sur le projet, en lien également avec le GRETA qui pourra profiter sur le site de salles de classe pour son centre de formation.

A Montpellier, c’est une grande opération de démolition-reconstruction qui va être menée avec le CROUS pour une future résidence étudiante – une méthode collaborative qui permet de se rapprocher au plus près des besoins du terrain et de mieux maîtriser les processus comme la planification de l’ensemble immobilier.

Studefi : l’habitat jeunes made in CDC Habitat

S’il n’est pas encore implanté dans le Sud-Ouest, le modèle de résidence Studefi représente pour CDC Habitat l’avenir de l’habitat étudiant. Lancé en 2012, le concept Studefi vise à répondre aux besoins des grandes écoles et de leurs étudiants en proposant des logements conventionnés APL, pour un loyer ne dépassant que très rarement 500 euros charges comprises en Île-de-France.

Ces résidences proposent de nombreux services (connexion Internet incluse d’office, laverie connectée, consignes pour les colis, salle de co-working…) et bénéficient de la présence d’un régisseur au profil polyvalent. Présent aussi bien en amont pour la commercialisation des logements qu’en aval pour faciliter l’entrée dans les lieux des nouveaux arrivants et répondre à leurs questions, ce professionnel accompagne également les démarches administratives des résidents et s’occupe lui-même de la demande en ligne des APL. Une présence quotidienne bénéfique, qui s’est révélée essentielle lors des différents confinements.

Adoma : une offre complémentaire pour répondre à tous les besoins

Filiale de CDC Habitat et premier opérateur national du logement accompagné, Adoma développe plusieurs dispositifs dédiés pour les jeunes comme les Foyers de Jeunes Travailleurs (qui proposent à la fois un logement et un accompagnement socio-éducatif à des jeunes de 16 à 25 voire 30 ans) et des Résidences Sociales Jeunes Actifs ouvertes aux stagiaires, apprentis, étudiants et jeunes actifs. Présent dans toute la France et notamment en Occitanie et en Nouvelle Aquitaine, Adoma propose une offre complémentaire à celle de CDC Habitat social – grâce à des implantations différentes, une approche métier spécifique et la capacité à accueillir des profils plus atypiques ou plus précaires.

Les synergies naturelles entre CDC Habitat social et Adoma se traduisent aussi localement par des projets menés en partenariat, comme dans le quartier de la Cartoucherie à Toulouse, où une programmation intergénérationnelle, combinant logements sociaux classiques, résidence sociale, pension de famille et colocation solidaire, verra le jour en 2025.

Colocation solidaire, cohabitation intergénérationnelle : habiter autrement

Très populaire chez les jeunes, la colocation fait partie des services que CDC Habitat social entend développer dans le Sud-Ouest, mais sous une forme « solidaire ». Les KAPS, ou Koloc’ à Projets Solidaires, permettent en effet à des jeunes de se loger pour un loyer modéré, mais en s’engageant à mener des actions de solidarité avec les habitants du quartier. Actions pour l’environnement, initiation au numérique, portage de courses, présence pour les seniors, garde d’enfants : les locataires sont choisis en fonction de leur motivation et de leur envie de s’impliquer dans la vie de quartier. Les KAPS ont d’ores et déjà pris leurs quartiers à La Benauge à Bordeaux, et seront également intégrés au projet mixte de la Cartoucherie à Toulouse, en partenariat avec l’AFEV qui pilote le dispositif au niveau national et avec qui CDC Habitat a récemment signé une convention.

Le Groupe a également mis en place un partenariat avec l’association Camarage pour développer la « cohabitation intergénérationnelle solidaire ». Ce cadre juridique fixé par la Loi Élan permet en effet à des seniors locataires du parc social de sous-louer une chambre de leur logement à des jeunes en l’échange d’un loyer réduit et/ou de quelques heures de services. Déjà déployé en Auvergne-Rhône-Alpes, le format est actuellement à l’étude dans le Sud-Ouest.

L’opération de rénovation de la résidence Les Bons Raisins à Rueil-Malmaison (92) a été l’occasion pour CDC Habitat d’expérimenter le réemploi de matières premières à grande échelle – grâce à un procédé original de dépose-repose des pierres de la façade sur une nouvelle ossature. Retour sur le projet.

Si le réemploi ou le recyclage de matières premières n’est pas encore systématique sur les chantiers de réhabilitation, CDC Habitat réfléchit de plus en plus à des manières de conserver ou réutiliser un certain nombre d’éléments des sites rénovés – notamment les matériaux les plus nobles. C’est le cas à Rueil-Malmaison, dans le cadre de l’opération d’acquisition-amélioration de la résidence Les Bons Raisins : sur ce site de 105 logements, situé dans le périmètre de la ZAC de l’Arsenal, au milieu du futur écoquartier, l’équipe a en effet identifié la présence de matériaux qu’il aurait été dommage de ne pas conserver.

Comme l’explique Thierry Brocheriou, directeur de programmes adjoint à Grand Paris Habitat, « dès les premiers diagnostics avant travaux, nous avons constaté que la façade actuelle, réhabilitée dans les années 90, était particulièrement qualitative de par la présence de pierres sur environ 70% de sa surface. Lors de l’appel à candidature de maîtrise d’œuvre, nous avons donc indiqué aux candidats que nous souhaitions que ces pierres soient conservées d’une manière ou d’une autre dans le nouveau projet ». Cette indication a fortement inspiré les candidats, dont le groupe Arcanes Architectes qui l’a intégré à son parti pris architectural, dans une démarche de dépose-repose des pierres sur une nouvelle ossature par-dessus une isolation.

Une approche à la fois technique et esthétique

Si le réemploi de ces matériaux était souhaité, il fallait en effet lui trouver un usage adapté au projet de réhabilitation dont le premier enjeu était d’atteindre le niveau d’exigence thermique BBC Rénovation. Outre une classique remise à neuf des pièces humides des logements et des parties communes, l’enveloppe du bâti a été refaite afin d’atteindre la performance thermique nécessaire, et c’est dans cette phase qu’ont été intégrés les matériaux. « Les pierres et leur vêture isolante ont été déposées, nettoyées puis remises en place sur rail par-dessus 100 mm de laine de roche », souligne Raphaël Bénant, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat. « Au total, 90% de la vêture a pu être réemployée, soit environ 70 tonnes de pierre. Quant aux pierres non utilisées, elles ont pu être stockées sur site en vue d’une éventuelle future rénovation ».

Si la résidence bénéficie bien d’une isolation optimale, elle a surtout conservé le cachet architectural de la précédente réhabilitation, avec un pourcentage élevé de matériau noble en façade – chose rare sur les ensembles immobiliers à quadruple façade. En déposant, triant, mélangeant et redistribuant les pierres des différentes faces bâties, CDC Habitat a pu apporter une diversité de tonalités offrant une vraie nouvelle qualité graphique.

Une démarche reproductible

Sur le plan financier, ce type d’intervention aura certes demandé un investissement légèrement supérieur à une isolation thermique classique par l’extérieur mais va apporter une vraie pérennité dans le temps au bâtiment grâce à la qualité intrinsèque du matériau, très résistant, qui permet d’envisager un retour sur investissement sur le moyen terme. Par ailleurs, l’empreinte carbone de la rénovation a fortement été réduite du fait de ce réemploi.

Mais surtout, le projet aura permis à CDC Habitat de poser les bases d’un nouveau mode d’intervention reproductible, en s’appuyant notamment sur l’expertise de l’entreprise GTM, assistée de SOCOTEC, qui dispose d’une capacité rare à garantir des process de mise en œuvre de matériaux n’étant plus sous avis technique – comme c’était le cas à Rueil-Malmaison.

« Ce type de pierre ayant été largement utilisée en France dans les années 90, nous devrions pouvoir reconduire la démarche sur d’autres projets – même si le réemploi de matériaux fait appel à des manières de travailler qui obligent tous les acteurs impliqués à sortir des process habituels », conclut Thierry Brocheriou. « Un tel chantier, qui n’est ni un gain de temps ni une économie budgétaire, ne se réalise qu’avec une conviction partagée »

CDC Habitat s’est lancé depuis 2021 dans une démarche visant à mesurer l’exposition de son patrimoine aux aléas climatiques, afin d’ajuster ses programmes de réhabilitation et d’orienter sa production neuve. Une démarche qui devrait profiter à l’ensemble du réseau Partenaires. Entretien avec Alain Cauchy, Directeur du Patrimoine de CDC Habitat.

Pouvez-vous rappeler quels sont les fondamentaux du Diagnostic de Performance Résilience ?

Alain Cauchy : Le Diagnostic de Performance Résilience (DPR) est un outil développé par CDC Habitat afin de mesurer l’exposition de son patrimoine aux aléas climatiques et donc d’évaluer sa résilience selon son exposition à certains risques actuels et à venir : inondations, tempêtes, sécheresses, mouvements de terrains… CDC Habitat est d’ailleurs le premier bailleur français à porter aussi loin la réflexion autour des conséquences du changement climatique sur son activité.

Pourquoi avoir choisi de lancer cette démarche aujourd’hui ?

AC : Le changement climatique est avéré. Au rythme actuel, l’augmentation des températures de 2 degrés, seuil critique déterminé par les accords de Paris, sera atteint dans moins de 20 ans. Le dernier rapport du GIEC parlait même de 3 ans pour garder une planète vivable… Nous savons tous que les actions d’atténuation sont nécessaires mais qu’elles risquent de ne pas être suffisantes. On aura des aléas à fréquence plus ou moins grande et nous devons nous y préparer. C’est ce que le DPR va nous permettre de faire à une échelle locale.

Vous avez préféré développer votre propre méthode…

AC : Lorsque nous avons commencé à nous intéresser à cette question, nous avons fait un état des lieux de ce qui existait et nous n’avons trouvé aucun outil « clef en main » satisfaisant. Nous avons donc lancé une consultation à laquelle le bureau d’études technique Résallience a répondu pour établir une méthodologie fiable, adaptée à notre patrimoine et à nos processus. Et parce que le diagnostic n’est évidemment pas une fin en soi mais qu’il est le préalable à l’action, nous avons travaillé avec la Mission des Risques Naturels, une association de la profession de l’assurance spécialisée sur ces questions, pour imaginer les outils nécessaires à l’élaboration d’un plan d’adaptation aux changements climatiques spécifique à notre patrimoine.

Comment s’est déroulée la première phase de déploiement du DPR ?

AC : Nous avons démarré la démarche en 2021 avec une soixantaine de sites. Chaque direction interrégionale et filiale de CDC Habitat a choisi ses sites pilotes en croisant la cartographie de son patrimoine avec les cartes des aléas climatiques et de leur évolution d’ici à 2050. En comparant ces données avec celles d’Abyla, outil informatique de référentiel patrimonial qui intègre déjà une description technique du bâti ainsi que ses particularités, une hiérarchie a pu être établie. Ensuite chaque direction a choisi selon différents critères : certaines se sont concentrés sur les sites les plus hauts dans la liste de criticité, d’autres ont préféré se focaliser sur des bâtiments qui devaient être prochainement rénovés pour pouvoir justement profiter des travaux pour adapter le bâti…

Les résultats sont déjà connus ?

AC : Les DPR ont été réalisés en 2021 et nous sommes en train d’analyser les résultats. Cette première phase d’analyse va être capitale car elle doit nous permettre de fiabiliser et compléter les préconisations : qu’est-ce qui est faisable et à quels coûts ? Peut-on intégrer certaines solutions à nos programmes de réhabilitation et pour quel résultat ? Nous allons également proposer que la grille de diagnostic puisse être intégrée pour qualifier les nouveaux projets où il y a des risques spécifiques, en France comme en Outre-Mer. Tout cela demande une vraie montée en compétences de nos équipes et des diagnostiqueurs.

L’idée est de diagnostiquer l’ensemble du patrimoine ?

AC : Nous avons plus de 5 000 sites de logements familiaux, cela serait donc compliqué de tous les couvrir car en plus de prendre beaucoup de temps, chaque diagnostic peut coûter jusqu’à 3 000 euros. Nous avons donc choisi de cibler les 10% de notre patrimoine en rouge, c’est-à-dire les 500 sites identifiés comme étant les plus à risque. Nous allons lancer 30 DPR supplémentaires en 2022, puis passer à un rythme de 100 diagnostics par an pour avoir fini cette liste en 2027.

Qu’attendez-vous de ce diagnostic sur le plan opérationnel ?

AC : Nous espérons qu’il va pouvoir nous doter d’un outil d’aide à la décision, notamment pour savoir quels travaux mener, pour quel coût et quel résultat. Si on raisonne en données brutes, les 60 premiers DPR préconisent des travaux d’adaptation du bâti à hauteur de 4 000 euros en moyenne par logement. Mais parmi les travaux conseillés, une partie était déjà prévue comme l’isolation thermique par l’extérieur ou le changement des VMC. Il faut donc faire la part entre ce qui est de l’ordre du coût habituel et ce qui est un surcoût lié à l’adaptation aux changements climatiques. Cela va aussi nous permettre d’affiner nos PMT et de mieux sélectionner les zones où nous choisissons de construire. Enfin, cette dimension sera évidemment intégrée à notre plan stratégique de patrimoine qui sera réévalué en 2023.

C’est une démarche qui va évidemment intéresser les autres OLS, à commencer par ceux réunis au sein de CDC Habitat Partenaires…

AC : Évidemment, et comme à notre habitude, nous souhaitons partager notre expérience avec nos partenaires ainsi que les outils dès que ce sera possible. Les développements ont d’ailleurs été faits en priorité en open-source dans cette optique. Nous attendons simplement de stabiliser la démarche et d’avoir un peu plus de recul pour pouvoir présenter des résultats exploitables. 

En mars dernier, les résultats de la collaboration entre CDC Habitat et le CSTB dans le domaine du BIM faisaient l’objet d’une restitution lors d’un séminaire national organisé par l’Union Sociale pour l’Habitat, la Banque des Territoires et le laboratoire PREFics de l’Université Rennes 2 à Paris. Une bonne occasion de revenir en détail sur la stratégie du Groupe en matière de maquette numérique.

“Le BIM est une démarche évolutive qui s’inscrit pleinement dans l’ambition d’innovation économique et responsable de CDC Habitat. C’est aujourd’hui l’un des axes clés pour l’avenir de notre Groupe.” En charge du BIM (Building Information Modeling) au sein de la direction du Patrimoine Groupe, Anaïs Belpeer ne cache pas l’importance que revêt désormais la maquette numérique. Une dynamique qui bénéficie de l’ambition historique portée par la direction générale du Groupe en matière de transformation numérique. En effet, dès 2004, CDC Habitat se lançait dans un processus de numérisation de l’ensemble de son patrimoine. Objectif ? Disposer d’une vue de l’ensemble du parc immobilier au sein de la solution de Gestion Technique du Patrimoine ABYLA. Puis, en 2016, le groupe CDC Habitat lançait sa réflexion autour du BIM avec la création d’un corpus documentaire et la mise en place d’un groupe de travail visant à définir les atouts de cette technologie pour ses métiers et ses projets. Avant la signature, en novembre 2017, de la charte nationale “Objectif BIM 2022” prévoyant notamment la réalisation d’opérations “BIM conception” à compter de 2020, l’augmentation du nombre de projets BIM d’ici 2022 ou encore le partage de retours d’expérience BIM avec les autres facteurs de la filière.

Pour concrétiser ces grandes ambitions, CDC Habitat a alors décidé de s’appuyer sur l’accompagnement et les conseils du Centre Scientifique Technique du Bâtiment (CSTB) dans le cadre d’une convention de Recherche et Développement (R&D) signée en 2018. “Initialement, notre approche BIM était axée sur la partie exploitation. Au fil de nos apprentissages et de la numérisation de notre parc immobilier, nous avons eu la volonté d’intensifier l’usage de la maquette numérique pour chaque étape de nos opérations : études de faisabilité, conception, chantier et bien sûr exploitation. Cette convention avec le CSTB nous a permis de renforcer plusieurs aspects de notre stratégie”.

Parmi les axes d’amélioration, citons ici la fiabilisation des documents de référence BIM (comme la charte BIM) ou la recherche d’outils permettant d’analyser les maquettes en phase conception et faciliter ensuite leur intégration dans ABYLA. Autres réalisations de cette collaboration : la définition d’une feuille de route BIM Gestion Exploitation Maintenance et l’analyse des coûts et gains du BIM sur chaque projet. Des éléments qui ont donc été présentés aux participants du Séminaire national acteurs-chercheurs organisé le 15 mars dernier à Paris La Défense – par l’Union Sociale pour l’Habitat, la Banque des Territoires et le laboratoire PREFics de l’Université Rennes 2.     

Pour CDC Habitat, ce type d’événement constitue une bonne occasion d’ouvrir le dialogue avec la filière du bâtiment et de la construction. « Nous avons pour ambition d’informer sur nos travaux et nos retours d’expérience mais aussi de partager nos réflexions sur l’avenir du BIM auprès d’une communauté d’experts” précise Anaïs Belpeer.

Lors de leur présentation, les représentants de CDC Habitat ont ainsi insisté sur les exemples de réussites BIM, les gains réalisés, mais aussi sur les risques liés au fait de s’en passer. Pour le Groupe, ce séminaire national était également l’occasion de proposer – au-delà du contenu de la convention avec le CSTB – une vision d’ensemble de sa stratégie BIM. Voulue comme pragmatique, celle-ci prévoit un déploiement progressif des processus à la fois sur les opérations neuves mais aussi sur les projets de réhabilitation.

“Il ne s’agit pas de faire du BIM pour faire du BIM. Notre stratégie s’intègre dans notre démarche Qualité Maîtrise d’Ouvrage Mise en Exploitation. Pour chaque projet neuf ou de réhabilitation, nous menons désormais une étude d’intérêt pour déterminer le potentiel du BIM dans la conduite de l’opération.” Cette volonté d’avancer sans brusquer nécessite en parallèle une sensibilisation et une mobilisation de tous les intervenants d’un même projet : des architectes aux entreprises de construction en passant par les bureaux d’études.

Sur le terrain, cette approche pragmatique du BIM s’inscrit dans une ambition plus large de placer le numérique au service de l’expérience client et de la préservation du patrimoine. La feuille de route 2021-2026 du Groupe CDC Habitat propose ainsi de rapprocher ses 532 000 logements du concept de “Smart Building”. Une dynamique qui, au-delà de la maquette numérique, prévoit également l’intégration d’objets et équipements connectés (IoT), le recours à la blockchain et à l’Intelligence Artificielle, ou encore une attention relevée en matière de cybersécurité.

“L’objectif est de prolonger, au-delà de la réception des bâtiments, la démarche collaborative BIM initiée en phase conception. Pour cela, nous devons faciliter l’accès une donnée fiable et structurée à l’ensemble des parties prenantes. C’est une condition indispensable pour que la donnée contribue à une meilleure exploitation et une préservation du patrimoine.” Cette volonté d’améliorer la qualité de vie des locataires grâce au numérique impose également de réviser les compétences internes.

L’usage du BIM vient en effet bousculer plusieurs métiers (développement, maîtrise d’ouvrage, technique, gestion locative) et directions support du Groupe (patrimoine, juridique, systèmes d’informations, ressources humaines et formation). La transformation numérique ne pourra aller à son terme sans l’accompagnement et la formation des collaborateurs du groupe à cette nouvelle réalité technologique. Le BIM comme axe-clé de l’avenir de CDC Habitat, on le disait.

Dévoilé à l’été dernier, le projet de territoire de la direction interrégionale Nord-Est est entré dans sa phase opérationnelle. Plusieurs groupes de travail thématiques ont été mis en place pour identifier les bonnes pratiques et décliner les projets localement, notamment sur les questions sociétales et environnementales.

Après la concertation, place à l’action. Si l’année 2021 a été consacrée à définir les contours du projet de territoire de la direction interrégionale nord-est, en fixant secteur par secteur les priorités pour les 5 prochaines années (attractivité, requalification urbaine, construction durable, création de lien social, mixité sociale et d’usages, accompagnement des travailleurs clefs…), 2022 est l’occasion pour les équipes de terrain de se saisir des grands axes pour les décliner de manière opérationnelle. Parmi les premiers sujets mis sur la table, les questions sociétales et environnementales bénéficient depuis fin décembre d’un groupe de travail piloté conjointement par Amélie Pillet et Agnès Goulard, respectivement directrices des agences de Beaune/Quétigny et de Dijon.

« Le groupe réunit tous les métiers de CDC Habitat et de CDC Habitat social, du développement à la gestion locative en passant par les équipes techniques et la filière charge », explique Amélie Pillet. « L’objectif est dans un premier temps de recenser les bonnes pratiques, les partenaires et les actions déjà mises en place sur le terrain sur ces thématiques transversales et qui touchent énormément de sujets : accompagnement social, insertion par l’emploi, lutte contre l’isolement ou la fracture numérique, développement des mobilités douces… »

Des sujets ancrés dans la culture locale

Loin d’être une rupture culturelle, la démarche vise au contraire à prolonger et à amplifier le travail déjà mené sur chacun des territoires par les équipes. Comme le souligne Agnès Goulard, « il y a toujours eu une dimension profondément partenariale dans notre fonctionnement, et notamment sur les questions sociétales et environnementales. Beaucoup d’associations locales et nationales travaillent déjà avec CDC Habitat et/ou CDC Habitat social, et de nombreuses initiatives ont déjà été déployées au fil des années. Ce que nous voulons faire, c’est partager ces savoirs et permettre aux différents territoires de s’approprier ou de décliner les actions localement ».

L’un des objectifs du groupe de travail vise en effet à mettre en place une boîte à outils, ou plutôt « une boîte à inspirations », permettant à chaque agence de partir de projets déjà menés par des collègues pour imaginer des actions au niveau local en adaptant les dispositifs à la réalité du terrain. « La réussite d’un projet dépend souvent de très nombreux critères qui peuvent varier d’un territoire à l’autre », reprend la directrice de l’agence de Beaune / Quétigny. « Il y a bien sûr l’organisation, les compétences, les partenaires. Mais il faut aussi être sûr que le besoin est bien là localement, : il ne suffit pas de dupliquer un dispositif pour que cela fonctionne ».

Un réseau renforcé et des projets pilotes

Pour concrétiser cette approche, le groupe de travail a sélectionné plusieurs projets « pilote », couvrant un vaste champ de thématiques : déploiement d’une antenne « Axel, vos services pour l’emploi » à Dijon ; mise en place de permanences avec la Mission Locale de Beaune ; occupation de logement temporaire à Strasbourg ; actions de lutte contre la fracture numérique à Quétigny ; actions autour des mobilités douces un peu partout sur le territoire… A chaque fois, un suivi sera effectué afin d’établir des bonnes pratiques qui pourront être mutualisées : organisation à mettre en place, freins éventuels, contacts locaux ou nationaux, compétences sur lesquelles s’appuyer pour le déploiement…

« Nous voulons créer un réseau interne à CDC Habitat pour mettre en lumière comment les projets se construisent, comment on travaille en partenariat avec les collectivités, les aménagements spécifiques à prendre en compte, les réseaux à mobiliser », précise Agnès Goulard. « Nous voulons aussi trouver des moyens d’associer davantage nos locataires notamment dans le cadre des grandes réhabilitations, à travers par exemple des actions de maîtrise d’œuvre urbaine et sociale qui pourront être menées jusqu’à deux ans en amont ».

Si les actions vont s’affiner au fil des mois, le groupe de travail entend élargir sa réflexion en associant les autres groupes mis en place dans le cadre du projet de territoire, notamment ceux autour de la maîtrise d’ouvrage, mais aussi des entités du Groupe comme Maisons & Cités ou Sainte-Barbe qui pourront nous apporter leurs expertises sur des sujets spécifiques. « La force de notre Groupe, c’est d’avoir à la fois un ancrage local fort et l’appui du national, avec des compétences extrêmement pointues que nous pouvons solliciter si besoin », conclut Amélie Pillet. « Nous avons besoin de cette dynamique d’échange et d’inspiration pour la suite, pour pouvoir adapter nos actions au fur et à mesure et enrichir notre approche. ».