La densification urbaine, un outil précieux pour l’aménagement du territoire
Entre hausse du coût du foncier et entrée en vigueur du ZAN, de plus en plus de collectivités invitent les bailleurs à réfléchir sur la possibilité de mener des opérations de densification de leur patrimoine – notamment en surélévation.
Exemples dans le sud-ouest.
Comment continuer à renforcer l’offre de logements en ville sans empiéter sur les terrains existants ? C’est l’une des questions qui s’imposent aux collectivités avec la mise en place de l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » (ZAN) à l’horizon 2050, qui vise à lutter contre la bétonisation et à préserver un maximum d’espaces naturels en France. Ajoutée à la hausse du coût du foncier dans de nombreuses métropoles, cette donnée pousse de plus en plus d’acteurs à se pencher sur la question de la densification.
« L’idée de ‘construire la ville sur la ville’ n’est pas nouvelle en soi mais il y a clairement une réflexion qui s’accélère du côté des collectivités, notamment celles où le marché est extrêmement tendu », confirme Laetitia Lateste, directrice du développement de CDC Habitat Sud-Ouest.
La surélévation, une option de plus en plus envisagée
C’est le cas notamment sur la Métropole de Bordeaux où un appel à projets a été lancé en vue de financer la réalisation d’études de préfaisabilité par les bailleurs afin d’identifier les possibilités de densification de leur patrimoine. CDC Habitat s’est prêté au jeu et s’est associé à UpFactor, spécialiste de la surélévation, pour mener un travail sur 10 des 24 résidences gérées par le Groupe sur ce territoire.
« L’étude nous a permis d’avoir un panorama des possibilités d’évolution, et d’identifier notamment un premier site sur Le Bouscat qui pourrait bénéficier d’une opération de surélévation », explique Raphaël Fourmond, directeur du patrimoine de CDC Habitat Sud-Ouest. « Ce type d’intervention impose le respect de nombreuses conditions techniques et réglementaires, notamment en matière de solidité des fondations, de reprise de charge et contraintes vis-à-vis des réglementations locales d’urbanisme ».
Les surélévations étant faites dans la plupart des cas en bois pour des raisons de poids, les questions de sécurité incendie doivent également être prises en considération, et des études géotechniques doivent être menées en amont pour connaître l’état du sol – une spécialité que maîtrise parfaitement UpFactor.
Une approche plus large de la densification
Ce ne sera pas la première fois que CDC Habitat réalisera des opérations de densification de son patrimoine dans le sud-ouest. De Toulouse à Lacanau, de Saint-Juéry à Talence en passant par la Benauge, plusieurs projets ont été menés ces dernières années pour renforcer l’offre locative – et pas uniquement grâce à la surélévation.
« La surélévation est évidemment la première solution qui vient à l’esprit, mais elle reste très contrainte techniquement parlant, et se limite le plus souvent à deux niveaux maximum », précise Gilles Labarthe, directeur de la Maîtrise d’ouvrage pour CDC Habitat Sud-Ouest. « Il existe d’autres possibilités comme un travail sur l’épaisseur du bâti existant pour rajouter des pièces aux appartements, ou la construction de bâtiments sur des terrains déjà bétonnés – par exemple sur des dalles de parking de certaines résidences ».
A chaque fois, ces opérations doivent être adaptées sur-mesure, en tenant compte du PLU, de l’équilibre financier de l’opération ou encore des réticences, souvent nombreuses, des riverains. « Pour concrétiser le ZAN, il faut un réel engagement des collectivités qui vont porter ces projets politiquement et faciliter leur acceptation par les habitants », conclut Laetitia Lateste. « Pour l’instant, la densification reste l’exception, mais sur des fonciers très chers et des territoires très demandés, c’est un outil qui mérite qu’on s’y attarde ».