Vendredi 22 mars, Jérôme Farcot a eu le plaisir d’accueillir à Anglet, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances, et de la Souveraineté Industrielle et Numérique et Guillaume Kasbarian, ministre délégué chargé du Logement, qui se sont rendus dans le Pays Basque afin de visiter une opération de logement intermédiaire.

Parmi les personnalités présentes, il y avait également Julien Charles, Préfet des Pyrénées-Atlantiques et Claude Olive, maire de la ville d’Anglet.

La résidence Errekã à Anglet

Jérôme Farcot a mis en avant le produit logement intermédiaire (LLI) avec, pour illustration, la visite d’un logement T4 au sein de la résidence Errekã, construite par Carrefour Property et dans laquelle AMPERE Gestion va acquérir en VEFA 12 logements intermédiaires pour le compte de la SCI Eco-Resid. CDC Habitat Sud-Ouest en assurera la gestion.

Guillaume Kasbarian était satisfait de cette visite, du type de logement qui lui a été présenté, le qualifiant de « beau produit », et a indiqué que ce produit permet de répondre à la demande croissante de logements pour les classes moyennes et a souligné son potentiel en tant que solution viable pour cette tranche de la population. Il a également souligné l’importance de développer davantage de logements intermédiaires dans la région pour contribuer à atténuer la pression sur le marché immobilier.

Les logements intermédiaires offrent une alternative attrayante entre les logements sociaux et ceux du marché privé. Ils se caractérisent par des loyers inférieurs à ceux du marché privé et contribuent également à promouvoir la mixité sociale au sein des quartiers.

La résidence Errekã est un bel exemple de mixité car elle comporte également du logement social à destination des seniors, du logement intermédiaire, du bail réel solidaire et du logement privé. Le logement social est porté par l’Office 64.

Nichée dans un écrin de verdure et comportant un cœur d’îlot paysager, cette résidence révèle une écriture, harmonieusement intégrée dans son environnement, qui puise son inspiration dans l’architecture traditionnelle du Pays Basque.

Les appartements vont du 2 au 4 pièces et bénéficient de belles hauteurs sous plafond, de finitions de qualité et d’aménagements astucieux.

A la suite de cette présentation, les ministres ont échangé avec des acteurs du logement et économiques locaux pour alimenter le contenu du futur projet de loi logement.

Cette visite ministérielle fait suite à la signature, entre le ministre Guillaume Kasbarian et les opérateurs du secteur, mercredi 20 mars, du pacte pour renforcer l’offre de logement intermédiaire. Ainsi, le groupe CDC Habitat, avec l’appui du Groupe Caisse des Dépôts, et aux côtés de l’Etat, des opérateurs de logements intermédiaires (Action Logement, France Assureurs, L’Union sociale pour l’habitat, la Fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH), Les Coop’ Hlm – Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm, Procivis, la FEImmo) et les investisseurs, se mobilise pour contribuer activement à la production de 75 000 logements intermédiaires sur 3 ans.

Le LLI joue un rôle essentiel dans la réponse à la crise du logement dans les territoires tendus.

Retour sur le LLI en Nouvelle-Aquitaine

Les ménages que CDC Habitat Sud-Ouest loge en LLI ont en moyenne 40 ans, des ressources moyennes de 2 600 euros par mois, ce qui représente environ un taux d’effort de 26% et s’inscrivent dans un parcours résidentiel ou de mobilité professionnelle. Actuellement, ce sont près de 900 logements intermédiaires qui sont gérés par CDC Habitat en Nouvelle-Aquitaine.

Concernant la résidence Errekã, il s’agit de 12 logements en diffus : 3 T2, 8 T3 et 1 T4.

Le loyer moyen hors charges est d’environ 700 €.

Les candidatures des postulants sont étudiées en collaboration avec les services de la mairie d’Anglet au regard des demandes de leurs administrés.

Pour l’instant, les candidats correspondent à une majorité de personnes isolées ou de familles monoparentales avec une moyenne d’âge de 37 ans.

Hier, le groupe CDC Habitat s’est engagé, avec l’appui du Groupe Caisse des Dépôts, aux côtés de l’Etat, des opérateurs de logements intermédiaires et des investisseurs, pour contribuer activement à la production de 75 000 logements intermédiaires sur 3 ans, avec la signature du pacte pour le logement intermédiaire.

Ce pacte représente un signal fort pour produire plus de logements, plus accessibles, dans un contexte de crise immobilière inédite. Il doit permettre de lever les freins qui limitent la production : le dézonage tout comme l’élargissement de l’offre de logement intermédiaire à de l’ancien, la création de résidences gérées meublées, destinées à de nouveaux publics…

Depuis 2014, le groupe CDC Habitat est mobilisé pour produire des logements intermédiaires afin de soulager le marché locatif en zones tendues et apporter des solutions de logement aux travailleurs clés, tout en veillant à maintenir une programmation équilibrée prenant en compte les besoins des territoires en logement social.

Véritable bouclier tarifaire du logement en zone tendue, le logement locatif intermédiaire constitue une offre adaptée aux classes moyennes, qui complète l’offre de logements sociaux et de logements libres.
Depuis sa création, ce sont plus de 35 000 logements locatifs intermédiaires livrés ou en cours de construction par le groupe CDC Habitat, dont 20 000 financés par sa filiale AMPERE Gestion et les fonds dédiés.

La pose de la première pierre

Ce lundi 20 novembre, CDC Habitat, Icade Promotion, Lelievre immobilier et la métropole de Tours ont posé la première pierre de Chrysalides, une des résidences situées au cœur de Rive Sud à Tours, un nouveau quartier mixte et démonstrateur. Dans ce programme Chrysalides composé de 139 logements, CDC Habitat a acquis 50 logements dont 40 logements locatifs intermédiaires.

Le logement locatif intermédiaire, une solution d’habitat développée par CDC Habitat

Au sein de ce programme Chrysalides, 40 sont des locatifs intermédiaires, un produit développé par CDC Habitat qui s’impose dans le paysage français comme un élément indispensable de fluidification du parcours résidentiel notamment dans les zones dites tendues. Il propose des niveaux de loyers volontairement inférieurs à ceux du marché libre (de 10% environ). La volonté de CDC Habitat est de faciliter l’accès au logement pour les ménages ne pouvant prétendre au logement social mais dont les revenus permettent difficilement de se loger dans le parc libre.

Cette nouvelle offre démontre la capacité de CDC Habitat à produire du logement et à étudier des solutions d’habitat innovants adaptés aux différents publics. Sur le territoire Centre Val de Loire, ce sont environ 600 logements locatifs intermédiaires que CDC Habitat va produire sur la période de 2021 à 2026.

Résidence Chrysalides – architecte AAUPC

Une partie de ces logements découle du « plan de soutien » que le Groupe a engagé au printemps 2023 permettant de soutenir la production. Dans un contexte de crise d’une ampleur inédite à laquelle le secteur du logement est confronté, ce sont en effet 17 000 logements au niveau national rachetés en Vefa aux promoteurs permettant ainsi à des programmes de sortir. Ce grand plan d’investissement de 3,5 Mrds euros répond à des enjeux multiples : sécuriser la production de programmes de logements, permettre le démarrage des chantiers et répondre aux besoins en logements de nos concitoyens.

Le programme Chrysalides, un exemple d’offre locative intermédiaire développé sur la métropole de Tours au cœur d’un quartier exemplaire : Rive Sud.

CDC Habitat fait l’acquisition de 50 logements au sein du programme Chrysalides et propose l’offre de logements locatifs intermédiaires qui saura répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs et ménages à proximité immédiate du quartier universitaire des 2 Lions.

Vue du futur quartier Rive Sud

Ce programme s’intègre dans un futur quartier urbain qui comptera à terme :

A l’origine de ce projet d’envergure « Rive Sud », une consultation a été lancée par la CCI Touraine en février 2018, pour la mutation d’un site qui abritait ses propres locaux et deux écoles (EXCELIA et BRASSART). Icade Promotion et Lelievre Immobilier ont été désignés lauréats de ce concours. En juillet 2022, ils ont acquis l’ensemble du site. Répartis sur 10 bâtiments, Rive Sud l’une des plus grandes opérations mise en chantier en 2022 sur la ville de Tours. La conception de l’ensemble du quartier a été confiée à l’Agence AAUPC Chavannes.& Associés. Ce dernier a imaginé un aménagement de la zone urbaine sans voiture, traversée d’Est en Ouest par la future ligne de tram, et a réalisé un travail sur les îlots de chaleurs, afin de réduire les surfaces artificialisées et retrouver de la pleine terre.

Avec plus de 48 500 m² de surface de plancher, répartis en 10 bâtiments, le quartier Rive Sud est un projet emblématique et démonstrateur de la ville de Tours. Un assistant à maîtrise d’ouvrage régional « AGYRE » est par ailleurs missionné pour la mise en place d’une démarche d’économie circulaire dans le cadre de la déconstruction des bâtiments historiques du site. Un effort qui a porté ses fruits puisque 94,5% des matériaux issus de la déconstruction des bâtiments ont été valorisés, dont près de 90% in situ, et 26,5% du second œuvre a été réemployé par des acteurs locaux. L’ensemble du quartier sera certifié HQE Aménagement, les bâtiments seront labélisés E2C1 et BREEAM VERY GOOD pour les bureaux.

La construction des 3 premiers programmes Séquoia, Persea et Chrysalides a été lancée en novembre 2023. La livraison du programme Chysalides est prévue au 4ème trimestre 2025. L’ensemble du quartier sera livré à l’horizon 2030.

Le logement intermédiaire permet de répondre aux besoins de publics non-prioritaire pour le parc social mais n’ayant pas assez de ressources pour accéder ou se maintenir dans le logement libre. Présentation d’un dispositif désormais incontournable pour des publics aussi variés que les travailleurs-clefs, les jeunes actifs seuls ou en couple ou encore les salariés en mobilité.

Résidence Cap Horizon – Colomiers

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Chaînon manquant entre le logement locatif social et le logement locatif privé, le logement intermédiaire est une offre locative de qualité à loyer maîtrisé, en moyenne 10 à 15 % moins cher que le loyer constaté sur le marché libre. De plus en plus présent dans les zones tendues ou à proximité des bassins d’emploi, il permet de répondre aux besoins des classes moyennes et des ménages dont les revenus sont trop importants pour pouvoir prétendre à un logement social mais pas assez élevés pour se loger dans le privé. Du fait des plafonds fixés, le logement intermédiaire est accessible à près de 85 % de la population française.

Quelle est la part du LLI dans le patrimoine de CDC Habitat Sud-Ouest ?

A la fin du mois de juin 2022, CDC Habitat gérait 7 736 logements intermédiaires en Occitanie et Nouvelle-Aquitaine – sur un patrimoine total de près de 35 000 logements (22 % du parc). Avec une demande en forte hausse, CDC Habitat continue d’investir massivement dans le logement intermédiaire : ainsi, 588 livraisons ont été enregistrées en 2022 et 694 sont prévues en 2023 – en VEFA principalement mais aussi avec de plus en plus de projets portés en maîtrise d’ouvrage directe.

Quels sont les publics accueillis par CDC Habitat sur ce patrimoine ?

Le parc intermédiaire accueille une majorité de jeunes actifs âgés de 25 à 35 ans, seuls ou en couple, parfois même avec un enfant, mais aussi une part croissante de travailleurs clefs ou de fonctionnaires – agents des collectivités, du secteur hospitalier ou de l’éducation nationale. CDC Habitat a d’ailleurs conventionné avec plusieurs collectivités ou organismes comme les CHU de Bordeaux et de Toulouse pour faciliter l’accès au logement de leurs personnels. En garantissant un logement de qualité à proximité de leur lieu de travail, le CHU de Bordeaux a ainsi pu accueillir plus de 150 nouvelles recrues en deux ans – notamment des infirmières, aides-soignantes et personnels administratifs.

Pourquoi le LLI joue-t-il un rôle majeur dans les politiques locales de l’habitat ?

Dans un contexte de hausse des loyers dans les grandes métropoles comme dans les villes de taille moyenne, le logement intermédiaire permet à des publics non-prioritaires dans le parc social de trouver une solution adaptée à leurs revenus. Cette offre est à la fois un gage de mixité sociale et de fluidité du parcours résidentiel : de nombreuses collectivités s’appuient sur le LLI pour maintenir ou faire revenir les classes moyennes dans les centres-villes et créer une vraie dynamique de proximité. Le produit bénéficie aussi aux primo-accédants puisque les bailleurs sont soumis à une revente échelonnée – avec priorité de l’acquisition aux occupants des logements. Cette accession différée à la propriété permet également de limiter les effets de revente massifs de copropriétaires comme cela peut se passer avec des dispositifs type PINEL.

Quelles sont les contraintes de programmation du logement intermédiaire ?

En plus d’être destiné à la location à usage de résidence principal, le logement intermédiaire est régi par des règles précises visant à garantir une certaine mixité sociale dans les territoires. Ils sont limités à une implantation en zone A et B1 du zonage de la loi Pinel et doivent également être intégrés dans des ensembles immobiliers mixtes proposant un minimum de 25 % de logement social – à l’exception des communes comprenant plus de 25 % de logement social ou dans un quartier prioritaire de la ville. En revanche, ils offrent un certain nombre d’avantages comme un crédit d’impôt pour le porteur de projet ainsi qu’une TVA réduite à 10  % ainsi qu’une une exonération de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties).

En résumé :

  • Un produit destiné aux classes moyennes – travailleurs clefs et jeunes actifs notamment.
  • Des loyers entre 10 et 15 % inférieurs au logement libre.
  • Une offre qui permet de fluidifier les parcours résidentiels et de favoriser la mobilité géographique.
  • Une possibilité d’accession différée à la propriété.
  • 7 736 logements intermédiaires gérés par CDC Habitat dans le Sud-Ouest (22 % du parc).
  • 588 LLI livrés en 2022, 694 prévus en 2023.

Signé le 15 novembre, ce protocole en faveur du développement du logement intermédiaire résulte d’un engagement tripartite entre l’État qui a pris des mesures d’encouragement au développement du logement intermédiaire, les opérateurs qui vont accroître leur production de 50 % pour atteindre 55 000 logements intermédiaires sur la période 2021/2023 et les investisseurs institutionnels qui vont développer les opérations mixtes de logements libres et intermédiaires dans les zones tendues. CDC Habitat produira environ 16 000 logements pour un montant de 3,4 milliards d’euros : un effort qui s’inscrit dans le plan de relance du Groupe pour le développement du logement intermédiaire au bénéfice des travailleurs clés.

La substitution d’un crédit d’impôt à l’exonération de Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties pour les logements intermédiaires, adoptée par les députés le 10 novembre, a été le signal pour l’engagement des opérateurs à pouvoir produire plus de logements intermédiaires. En effet, cette évolution fiscale devrait renforcer l’intérêt des collectivités locales pour le logement intermédiaire en leur redonnant par les recettes fiscales des moyens pouvant contribuer au financement des services nécessaires à l’accueil de nouveaux habitants, tout en pérennisant l’équilibre économique des opérations.

Vincent Mahé, directeur général du groupe CDC Habitat, s’est félicité de cette « très bonne mesure, qui va beaucoup apaiser les relations avec les collectivités ».

Autre mesure visant à rééquilibrer l’offre d’habitat et la mixité sur les territoires : les communes comptant déjà plus de 25 % de logements locatifs sociaux ne seront plus tenues d’inclure au moins 25 % de logements sociaux dans les programmes de logements intermédiaires. Enfin, l’État ouvrira la possibilité de moduler les plafonds des loyers intermédiaire dans les territoires les plus tendus.

Les Jardins d’Aurélien à Fréjus. Programme mixte.

Les engagements des opérateurs en faveur des travailleurs clés, de la fluidification du parcours résidentiel et de la mixité sociale

Les opérateurs s’engagent de leur côté à « faciliter » l’accès des travailleurs clés au logement intermédiaire, l’objectif étant de raccourcir le trajet domicile-lieu de travail des personnes essentielles au fonctionnement du pays. Suivant l’enquête réalisée par CDC habitat auprès de ses locataires, 57 % des locataires du parc LLI sont des employés, professions intermédiaires et des demandeurs d’emplois. Les opérateurs vont s’engager dans une démarche de contractualisation au bénéfice des travailleurs clés, avec des employeurs comme l’APHP, les CHU ou encore la SNCF, une pratique déjà mise en œuvre par CDC Habitat depuis plusieurs années.

Alors que 15 % de nouveaux entrants dans le parc LLI sont issus du parc social, les opérateurs s’engagent à encourager cette mobilité résidentielle du parc social au logement intermédiaire pour les locataires éligibles. CDC habitat constate que plus de 60 % des ménages locataires du logement intermédiaire déclarent gagner moins de 3 000€ par mois, ce qui démontre la pertinence du logement intermédiaire comme réponse complémentaire au logement social.

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est le chaînon manquant entre le logement locatif social et le logement locatif privé. Principalement situé dans les zones tendues ou à proximité des bassins d’emploi, il propose une offre de qualité à un loyer maîtrisé, en moyenne 10 à 15 % moins cher que le loyer constaté sur le marché libre.

Qui sont les publics du LLI ?

Le LLI s’adresse de manière générale à la classe moyenne, des ménages dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais pas assez élevés pour se loger dans le privé – du fait notamment de la hausse des prix dans les grandes métropoles. Parmi les locataires du patrimoine intermédiaire de CDC Habitat, on trouve une majorité de jeunes âgés de 25 à 35 ans, seuls ou en couple, parfois même avec un enfant, mais aussi des travailleurs clefs ou des fonctionnaires – des agents des secteurs hospitaliers ou de l’éducation nationale par exemple … Plus largement, on estime que le logement intermédiaire est accessible à près de 85 % de la population française.

Quels sont les atouts du LLI pour les collectivités ?

Bien intégré dans les politiques locales de l’habitat, le LLI est à la fois un gage de mixité sociale et de fluidité du parcours résidentiel. De nombreuses collectivités s’appuient sur cette offre pour maintenir ou faire revenir les classes moyennes dans le centre-ville, et créer une vraie dynamique de proximité. Le produit bénéficie aussi aux primo-accédants puisque les bailleurs sont soumis à une revente échelonnée – avec priorité de l’acquisition aux occupants des logements. Cette accession différée à la propriété permet en outre de limiter les effets de revente massifs de copropriétaires comme cela peut se passer avec des dispositifs type PINEL.

Quelle place le LLI occupe-t-il aujourd’hui sur le territoire Nord-Est ?

D’abord plébiscité en métropole, le dispositif séduit de plus en plus de villes de taille moyenne. Au niveau de la direction interrégionale Nord-Est, plusieurs secteurs sont particulièrement porteurs ces dernières années, notamment la zone frontalière avec la Suisse (secteur de Saint-Louis) où de nombreux locaux font le trajet quotidiennement pour aller travailler – sans avoir les moyens de se loger sur place. Le sud de l’Oise et les métropoles de Lille (59) et de Strasbourg (67) ont également pleinement intégré le LLI dans leurs politiques, et les agglomérations de Nancy (54), Metz (57), Mulhouse (68) ou Dijon (21) connaissent des dynamiques démographiques propices au développement d’une offre intermédiaire.

Comment accompagner ces dynamiques locales et faire émerger les projets ?

Le LLI offre un certain nombre d’avantages comme une exonération de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) et une TVA réduite à 10 %. Si CDC Habitat achète certaines opérations par panier auprès de promoteurs afin d’avoir des prix plus abordables, le Groupe a réaffirmé en début d’année sa volonté de renforcer sa politique de maîtrise d’ouvrage interne afin de proposer des projets toujours plus adaptés aux besoins des territoires. Dans le Nord-Est, CDC Habitat s’investit également activement au sein de Septalia (groupement de bailleurs dédié à la construction et à l’habitat dans les Hauts-de-France) pour identifier les opportunités et porter collectivement certaines opérations (voir encadré).

Septalia, une collaboration interbailleurs inédite dans les Hauts-de-France

C’est une alliance inédite que CDC Habitat, Maisons & Cités, Vilogia et Vilogia Logifim ont opéré depuis 2019 avec la création du GIE Septalia. Ce groupement qui regroupe désormais une soixantaine de collaborateurs s’est fixé pour objectif de développer la construction et la rénovation dans les Hauts-de-France, en s’appuyant sur les expertises et les spécialités de chacun pour mener à bien des projets complexes.

« L’objectif de Septalia est de produire 1 350 logements neufs et de réhabiliter 1 150 logements chaque année », explique Christine Robilliart, responsable du pôle développement de Septalia. « En mettant en commun leurs équipes de développement et de MOD, les bailleurs entendent répondre de manière plus efficace aux besoins grandissants du territoire, en proposant une large palette de produits mais toujours un interlocuteur unique ». Une manière de répondre également à la complexité grandissante des opérations et à l’appétence des collectivités pour des projets de plus en plus mixtes, où l’on trouve à la fois de l’accession, du locatif social et du locatif intermédiaire. « Nous avons un vrai travail de pédagogie du LLI à faire au niveau des collectivités », précise Frédérick Angst, responsable de développement chez Septalia. « Si certaines conventions ont été signées localement, notamment avec la Métropole Européenne de Lille (MEL), il faut encore expliquer à certains de nos interlocuteurs en quoi consiste cette offre, à qui elle s’adresse, comment l’intégrer dans les réponses locales… ». Un travail qui porte ses fruits puisque le groupement a déjà plusieurs opérations mixtes à son actif, comme à Mons-en-Baroeul (59) où a vu le jour un programme comportant 38 LLI mais aussi 10 logements locatifs sociaux, portés respectivement pour le compte de CDC Habitat et Vilogia. « Septalia fait le lien entre les bailleurs et leurs objectifs propres, et les besoins des collectivités », conclut Christine Robilliart. « C’est une association gagnant-gagnant qui bénéficie au développement de l’offre de l’habitat en Hauts-de-France ».

CDC Habitat a choisi de s’engager activement en faveur du développement de l’offre LLI (logement locatif intermédiaire) et LAC (logement abordable contractualisé) partout en France, et notamment dans le Grand Ouest. Pourquoi ce choix ?

Thierry Le Dauphin : En tant qu’acteur de terrain, nous faisons le constat qu’une part croissante des classes dites « moyennes » rencontre des difficultés pour se loger. Leurs revenus sont en effet trop élevés pour être éligibles au parc social, mais ils ne gagnent pas non plus suffisamment pour se loger dans le privé – ou alors au prix d’un reste à vivre trop faible. Le LLI et le LAC sont deux produits complémentaires qui permettent de répondre aux besoins de cette frange de la population, en proposant une offre de qualité à des loyers maîtrisés, qui peuvent aller jusqu’à 15 % de moins par rapport au prix du marché. A noter que le LAC est un produit rentrant dans la catégorie du logement libre ne nécessitant pas de plafonds de ressources pour y accéder.

Christine Aubert : Le LLI et le LAC sont deux réponses très concrètes aux attentes des collectivités en matière de politique de l’habitat, car ils favorisent, à moyen terme, la mixité sociale et l’accession à la propriété. Dans un contexte de hausse des loyers dans le parc privé, cette offre est un vrai levier pour éviter aux classes moyennes, mais aussi aux jeunes ou aux travailleurs clefs, de devoir quitter les centres urbains pour les périphéries.

Ces produits s’adressent à tous ces publics à la fois ?

TLD : A lui seul, le Logement Locatif Intermédiaire est accessible à une très grande majorité des ménages de la population française. Sur le patrimoine que nous louons à l’échelle de notre territoire Grand Ouest, environ 80 % des locataires sont au plafond de ressources du logement social PLS (financé par le prêt locatif social), c’est-à-dire que leurs revenus avoisinent par exemple 27 256 € pour une personne seule et 36 397 € pour un couple sans enfant (plafonds de ressources 2021). Le logement locatif intermédiaire s’adresse donc à la fois aux classes moyennes, aux jeunes ménages avec ou sans enfant, mais aussi aux travailleurs clefs ou aux fonctionnaires. On peut y trouver notamment des agents des secteurs hospitaliers ou de l’éducation nationale…

CA : Ces produits sont souvent loués à une population plutôt jeune et active, et sont également tournés vers l’accession différée à la propriété. Pour le Logement Abordable Contractualisé, la décote du loyer est plus faible, mais les produits ont vocation à être revendus à court terme et proposés en priorité aux locataires. Pour le LLI, nous sommes dans un même schéma de revente mais à moyen terme. Cela crée une vraie dynamique et une vraie fluidité sur le marché.

Quel intérêt pour les collectivités de favoriser ces produits plutôt que des investisseurs privés de type PINEL ?

TLD : Nous sommes avant tout des gestionnaires de logements au service de nos clients, et, bien entendu, notre présence sera un gage de bonne gestion dans la vie des copropriétés, et de sécurité pour les collectivités, là où de nombreux investisseurs privés ne visent qu’une rentabilité à court terme.

CA : Dans le cas du LLI, le principe de vente échelonnée sur du moyen terme permet en outre de limiter les effets de revente massif de copropriétaires comme cela peut se passer avec des dispositifs type PINEL. Et le LAC comme le LLI permettent avant tout de cibler des primo-accédants, en donnant la priorité de l’acquisition aux occupants des logements.

Quel accueil ces produits rencontrent-ils dans le Grand Ouest ?

TLD : La situation est très différente d’un territoire à l’autre, selon les dynamiques en place, la tension sur le marché du logement… La plupart des métropoles portent un regard bienveillant sur le LLI, même si elles ne l’ont pas toutes forcément intégré à leur PLH. Certaines néanmoins l’ont fait, comme à Tours (37) par exemple, où nous travaillons sur différents projets. A Rennes (35), nous avons également signé un protocole avec la métropole pour la production de logements intermédiaires. 

CA : Le LAC est un produit beaucoup plus récent. Nous constatons que nos interlocuteurs découvrent ces produits avec intérêt. Dans les villes non éligibles au logement intermédiaire, ou celles inscrites au programme Action Cœur de ville, le LAC permet de développer une nouvelle offre de logements répondant à des besoins locaux. Il nous semble que ces produits trouveront leur place pour favoriser la mixité de l’habitat et favoriser le parcours résidentiel des ménages.

A Tours (37), un projet mixte sur le site des anciennes casernes

C’est un programme mixte combinant logement locatif social, logement locatif intermédiaire, logement abordable contractualisé et accession à la propriété qui verra le jour à l’horizon 2025-2026 à Tours, sur la ZAC des anciennes casernes Beaumont-Chauveau.

Mené par Altarea Cogedim et Quatro Promotion, en partenariat avec CDC Habitat et les cabinets d’architectes Viguier et Ivars & Ballet, ce projet situé en centre-ville se veut exemplaire aussi bien en matière de mixité d’usages (bureaux, commerces, services, logements…) que de biodiversité – avec un usage renforcé des matériaux biosourcés. Le site accueillera d’ailleurs la Maison de la Forêt, du Bois et des Matériaux Biosourcés, véritable vitrine des filières régionales.

En plus d’apporter son expertise en matière de programmation mixte, CDC Habitat profitera de l’opération pour mener plusieurs expérimentations en matière de co-living et de colocation traditionnelle dans les logements LAC. Une manière de s’inscrire dans la politique de la ville qui souhaite redonner à ce quartier du centre toute sa dynamique et son attractivité.

Caserne de Beaumont, Tours
Caserne de Beaumont, Tours

Si le plan de relance portant sur l’acquisition de 40 000 logements en VEFA au niveau national annoncé en mars 2020 visait avant tout à soutenir la demande et a concerné en majeure partie des logements abordables contractualisés ou intermédiaires, CDC Habitat n’en oublie pas pour autant le logement social. Le Groupe a en effet dévoilé en début d’année un plan de relance en faveur du logement social, avec pour objectif notamment de multiplier par une fois et demie la production au niveau local sur les deux prochaines années. L’objectif est de répondre à la crise de l’offre, à une époque où le taux de rotation sur le parc social a considérablement réduit du fait de la pandémie, entraînant une tension accrue sur le front du logement.

Pour cela, CDC Habitat en Auvergne-Rhône-Alpes mobilisera pleinement ses équipes pour identifier toutes les opportunités et faciliter le montage de tous types d’opérations – en centre-ville comme en bordure d’agglomération ou sur des zones moins tendues. MOD, développement de programmes mixtes, travail en co-promotion : les agences de proximité des grandes métropoles (Lyon, Annecy, Clermont-Ferrand, Grenoble) seront évidemment en première ligne pour ce chantier qui sera mené de concert avec les collectivités pour une programmation réellement adaptée aux besoins de chaque territoire.

Jeudi 27 mai 2021 à 11H30, la maire de Villepinte (93), les équipes de Bouygues immobilier IDF et de la direction interrégionale de CDC Habitat en IDF ont inauguré la résidence « Éloge ».

C’est avec le retour du soleil en Île-de-France que Céline Corbier, directrice de l’agence CDC Habitat IDF EST, Arnaud Bekart, directeur Bouygues Immobilier Logements IDF et Martine Valleton, Maire de Villepinte (93) ont inauguré la nouvelle résidence « Éloge » dans laquelle CDC Habitat a acquis 15 logements intermédiaires et 5 logements abordables contractualisés (LAC).

Céline Corbier et Arnaud Bekart

La résidence « Éloge », composée de 100 logements, est implantée dans l’éco-quartier baptisé « La pépinière » sur plus de 13 hectares de terre. Un espace de vie où la dominante de vert s’entremêle aux espaces ludiques et sportifs. Les familles de cette nouvelle résidence pourront pleinement profiter d’un cadre de vie en parfaite harmonie avec la nature.

Les prestations de haute qualité de cette résidence répondront aux attentes des futurs locataires : fenêtres et volets en bois, rangements équipés, douches à l’italienne, etc. Les logements vont du T1 au T4 avec une majorité de 2 et 3 pièces. Une place de parking par logement complète l’attractivité de nouveau programme.

Au niveau environnemental, la résidence répond aux critères NF HQE. Ce qui garantit une bonne isolation thermique et phonique et la prise en compte de critères environnementaux dans la construction et tout au long du cycle de vie du bâtiment.

Comment se loger quand on n’est pas prioritaire pour un logement social mais que les loyers du parc privé sont trop élevés ? C’est à cette problématique rencontrée par une partie croissante de la population que vient répondre le logement intermédiaire, un produit de plus en plus demandé au niveau de la direction interrégionale Provence-Alpes-Côte d’Azur et Corse, et pour lequel CDC Habitat a développé une vraie expertise.

En l’espace de quelques années, le logement locatif intermédiaire s’est imposé dans le paysage français comme un élément indispensable de fluidification du parcours résidentiel. Ce chaînon manquant entre le logement social et le logement libre propose en effet une offre de qualité, à un loyer inférieur au marché de 10 à 15% en moyenne, et même parfois plus selon les territoires.

Pour Catherine Touffu-Ardid, directrice interrégionale adjointe chez CDC Habitat PACAC, l’engouement croissant des collectivités s’explique avant tout par le profil des publics auxquels le dispositif s’adresse : « le logement intermédiaire accueille avant tout un public jeune, souvent en couple, ou des jeunes ménages avec enfant. Ce sont souvent des jeunes actifs, des employés, des professions intermédiaires, des cadres en début de carrière et qui trouvent là un pied à terre en phase avec leurs revenus ».

Des bénéfices pour les locataires comme les collectivités

Conscient de cet intérêt grandissant, CDC Habitat a rapidement fait le choix de développer le logement intermédiaire au niveau national, avec de fortes déclinaisons locales. Ainsi, la direction interrégionale PACAC totalise déjà 69 ensembles immobiliers et 2 468 logements intermédiaires (dont 40% de T2 et 45% de T3) en l’espace de 4 ans, avec une tendance exponentielle. « Le logement intermédiaire permet d’offrir dans la programmation de nombreux projets un produit complémentaire aux logements sociaux, à l’accession sociale à la propriété, ou même à des produits plus spécifiques comme des résidences senior. C’est un gage de mixité et de diversité de l’offre qui est pleinement en phase avec les politiques de l’habitat portées au niveau local ».

Il faut dire qu’en garantissant un loyer inférieur au prix du marché, le logement intermédiaire est accessible à près de 85% de la population française : pour les collectivités, il s’agit d’une solution capable de répondre à de nombreux besoins et de manière régulière puisque le turn-over au niveau régional est d’environ de 15 à 20%. « C’est également l’assurance pour les villes de favoriser l’accession à la propriété d’une partie de la population puisqu’au bout de 10 ou 15 ans, le bailleur pourra revendre ces logements, en priorité aux locataires occupants », souligne la directrice adjointe.

Un axe majeur du plan de relance

Preuve de son succès, le dispositif occupe d’ailleurs une place centrale dans le plan de relance du Groupe, et de nombreux projets sont actuellement en cours de développement dans les grandes agglomérations (Marseille, Aix-en-Provence, Antibes, Toulon…). « La hausse régulière des loyers au niveau de la région PACA plaide pour le développement du logement intermédiaire », conclut Catherine Touffu-Ardid. « Pour l’instant, l’essentiel de la programmation se concentre encore sur les zones tendues comme les Bouches-du-Rhône, les Alpes-Maritimes, le Var mais à la faveur du plan de relance et de nos contacts avec certains promoteurs avec qui nous ne travaillions pas encore, nous allons progressivement étendre notre couverture du territoire. Notre expertise en la matière fait de nous un interlocuteur privilégié des collectivités qui souhaitent renforcer la mixité et la solidarité de leurs politiques de logement ».

En résumé :

  • 69 ensembles immobiliers et 2 468 logements intermédiaires livrés en 4 ans
  • 40% de T2
  • 45% de T3
  • Des locataires âgés de moins de 30 ans dans 50% des cas
  • 3 000 nouveaux logements intermédiaires sont prévus dans le cadre du plan de relance en PACAC

CDC Habitat Grand Ouest et la Métropole de Rennes (35) ont signé fin 2017 une convention en vue du développement de l’offre de logement intermédiaire sur le territoire. Plusieurs projets ont vu le jour depuis, dont la résidence Madalenn livrée en 2019 et la résidence Open située dans l’écoquartier de la Courrouze livrée en 2020.

C’est une problématique que connaissent toutes les métropoles où la tension sur le front de l’immobilier se fait trop forte : comment répondre aux besoins d’une partie de la population, exclue du parc social du fait de ses revenus mais n’ayant pas non plus les moyens de se loger dans le privé où les loyers explosent ? « Le logement intermédiaire est le chaînon manquant entre le logement social et le logement libre », explique Frédéric Prévôt, directeur interrégional adjoint de CDC Habitat Grand Ouest. « C’est un produit qui a tout son sens dans les zones tendues où il y a un écart de loyer significatif entre le social et le privé puisqu’il permet de proposer une offre de qualité à un prix inférieur au marché ».

Précurseur sur ce type de produits au niveau régional, CDC Habitat a signé en décembre 2017 une convention avec Rennes Métropole afin d’accompagner le développement de l’offre intermédiaire au niveau local. Il faut dire que l’attractivité de la Métropole bretonne ne se dément pas depuis de nombreuses années, contraignant certains ménages à se délocaliser en dehors de la ville de Rennes en l’absence de réponse à leurs besoins. « Ce partenariat s’est mis en place au moment de la réécriture du programme local de l’habitat (PLH), alors que la Métropole souhaitait enrichir sa politique globale de l’habitat par une offre plus diversifiée et offrir aux occupants du parc locatif social une réelle alternative de parcours résidentiel locatif », reprend Frédéric Prévôt. « La collectivité intègre dans sa programmation un volume de logements intermédiaires, et de notre côté, nous nous engageons à livrer des produits avec un loyer de sortie inférieur de 10 à 12 % au marché rennais ». Les deux partenaires échangent régulièrement sur les projets en cours et à venir afin de garantir une plus grande mixité de l’offre sur l’ensemble du territoire.

Accompagner les besoins du territoire

Si la Métropole a un regard attentif sur ces projets, notamment sur la transparence des loyers affichés selon telle ou telle typologie de logement, c’est parce que pour porter ses fruits en matière de mixité sociale et de fluidité du parcours résidentiel, le logement intermédiaire doit être orienté vers les bons publics – notamment les jeunes âgés de 25 à 35 ans, seuls ou en couple, parfois même avec un enfant. Les ménages de la classe moyenne sont également concernés par ces produits, notamment ceux que l’on appelle parfois les « acteurs de la ville », c’est-à-dire l’ensemble des professions qui, sous statut public ou non, participent à la fourniture de services essentiels dans les zones de forte densité, mais qui peinent de plus en plus à se loger en centre-ville.

« Nous avons mis en place un comité de pilotage autour du logement intermédiaire, ainsi que des points réguliers avec le service Habitat ce qui permet de faire avancer rapidement les dossiers et de travailler en transparence et cohérence », précise Samuel Coulibaly, responsable développement à la direction interrégionale de CDC Habitat Grand Ouest. C’est ainsi qu’une première opération a pu voir le jour dès l’été 2019, la résidence Madalenn, proposant 32 logements intermédiaires. La plupart avaient d’ailleurs été réservés avant la livraison ce qui est venu souligner l’intérêt du dispositif.

La résidence Madalenn compte 32 logements locatifs intermédiaires.
La résidence Madalenn compte 32 logements locatifs intermédiaires. Livrée à l’été 2019, elle est la première opération de logements intermédiaires sur ce territoire, 500 logements au total devraient être réalisés d’ici cinq ans.

Au mois de septembre 2020, un second projet de 31 logements a été livré, la résidence Open, située dans l’écoquartier de La Courrouze, au sud-ouest de l’agglomération rennaise avec le même succès locatif. Au total, ce sont environ 500 logements intermédiaires qui devraient être réalisés par CDC Habitat à l’horizon 2024/2025 : plusieurs projets ont d’ores et déjà été arrêtés dans les principales ZAC de la ville de Rennes et sur les communes de la première couronne.