Créé par CDC Habitat Action Copropriétés et l’EPFIF pour mutualiser leurs expertises, l’ACIF (Agir pour les Copropriétés en Ile de France) a remporté une première concession de services sur le quartier du Val d’Argent à Argenteuil, où se situe la dalle d’Argenteuil. Le traité a été signé le 15 janvier.

L’EPT Paris Boucles de Seine a lancé en 2023 un appel d’offres pour une concession de services sur le quartier du Val d’Argent à Argenteuil, qui compte une dizaine de copropriétés vouées à être redressées. 55 logements seront rachetés aux propriétaires endettés sur les copropriétés du quartier, afin de stabiliser les finances des copropriétés et de favoriser le vote de travaux et leur mise en œuvre. ACIF se chargera d’acheter les logements, de soutenir les dispositifs publics (OPAH, Plan de Sauvegarde), d’être un propriétaire vertueux, et de revendre les logements une fois les copropriétés redressées.

ACIF confiera la gestion locative et technique des logements à CDC Habitat Social, qui a répondu en groupement avec ACIF à cette concession. La majorité des propriétaires occupants deviendront locataires de leur logement Des relogements interviendront en cas de logement indigne. Les ménages seront tous relogés avant la revente.

Au total, la concession durera 10 ans et il est prévu plus de 17 M€ de dépenses.

Comment décrire la situation du quartier des Coteaux à Mulhouse ?

Thomas Caparos : C’est un quartier construit dans les années 60 qui compte 3 800 logements, pour environ 8 000 habitants, dont 75 % de logements sociaux et 25 % de logements privés réunis autour de 5 copropriétés. Toutes les 5 connaissent depuis plusieurs années des problématiques à des degrés divers.

Alain Couchot : On trouve dans cette ancienne ZUP beaucoup d’habitat vertical ayant globalement mal vieilli. La ville a mené lors du précédent mandat un travail d’accompagnement avec des premières opérations de rénovation. Un plan de sauvegarde a été mis en place entre 2009 et 2014 mais celui-ci n’a pas donné les résultats escomptés. Puis, quand le plan “initiative copropriétés” a été lancé par Julien Denormandie en 2018, les Coteaux ont été intégrés à cette liste ce qui nous a permis d’envisager une autre manière d’aborder la question.

De quelle manière CDC Habitat va intervenir sur le quartier ?

AC : Nous avons signé une convention d’urgence avec CDC Habitat fin 2019. L’idée est d’avoir une approche différenciée selon les copropriétés puisque si quatre d’entre elles vont pouvoir être redressées, la dernière est en trop mauvais état et devra donc être démolie. C’est sur cette dernière, qui compte 175 logements, que le travail opérationnel a démarré en priorité depuis mai 2020.

TC : Nous intervenons en portage foncier temporaire, une option qui nous permet de cibler rapidement les propriétaires en difficulté et ceux désireux de vendre, et de stabiliser la copropriété en attendant que la Ville lance son appel d’offres pour la mise en place d’un traité de concession d’aménagement. A ce jour, nous avons déjà acquis 18 logements sur les 30 lots prévus dans le cadre de la convention. Cela nous permet aussi de nous positionner en tant que copropriétaire actif et de peser sur les décisions.

Et pour les copropriétés qui vont pouvoir être redressées ?

TC : Nous en sommes au tout début de la démarche. Nous avons commencé à regarder ce qui pouvait être fait sur deux des quatre copropriétés. Un premier rachat a été finalisé, tout en sachant que le volume fixé dans le cadre de la convention va de 3 à 5 logements. Il s’agit d’aller étape par étape, nous travaillons avec les syndicats de copropriétés pour identifier les opportunités de rachat, mais cela prend du temps.

AC : Cette opération est une première pour la Ville, nous ne voulons pas brusquer les choses. Il y a un réel accompagnement des copropriétaires à faire, il faut leur expliquer quelle est notre démarche, ce qu’on leur propose en cas de rachat. Dans le cadre de la démolition, si l’acquisition à l’amiable n’est pas possible, il faudra envisager une éventuelle expropriation, ce qui est toujours source de tension.

Justement, comment la démarche a-t-elle été accueillie sur le terrain ?

AC : Il est toujours compliqué d’expliquer à des gens qui ont investi pour certains toutes leurs économies dans l’achat d’un appartement que leur immeuble va être détruit. Cela peut déclencher des réactions violentes, il y a évidemment la crainte de ne pas avoir un prix à la hauteur… Mais avec du temps, on arrive à trouver des solutions à peu près satisfaisantes, surtout que les notaires de la ville sont très impliqués. Au-delà des propriétaires, les habitants ont compris qu’on s’occupait d’eux et qu’on voulait améliorer leur quotidien. Beaucoup avaient le sentiment que leur quartier avait été abandonné, ils sont ravis de voir qu’il se passe des choses positives.

TC : Je pense que les gens ont bien perçu l’ambition forte de la ville pour les Coteaux. Au total, le NPNRU prévoit la démolition de 400 logements sociaux, et peut-être même 250 supplémentaires au-delà, avec également de l’habitat privé et du tertiaire, mais aussi l’aménagement d’un nouveau parc et d’un équipement sportif, la reprise des voiries… D’ici à 2030, le quartier aura changé de visage. La requalification du parc de copropriétés du quartier, le renforcement de la mixité résidentielle qu’elles assurent, et enfin la réaffirmation de leur rôle sur le marché local de l’habitat, sont des composantes essentielles de la réussite du projet.

D’où l’importance d’une bonne collaboration ?

TC : Bien sûr. La relation est d’autant plus simple que je travaillais au sein des équipes municipales avant de rejoindre CDC Habitat. Il y a donc une connaissance mutuelle qui se nourrit du fait que la plupart de mes contacts sont d’anciens collègues. Et puis il y a le soutien des équipes nationales de CDC Habitat qui apportent toute leur expertise sur les aspects les plus complexes du dossier.

AC : L’intervention de CDC Habitat dans le cadre de la convention d’urgence est extrêmement précieuse. Cela nous permet de stabiliser la situation sur ces copropriétés tout en préparant le lancement prochain de l’appel d’offres pour le projet de rénovation urbaine.

En savoir plus sur la Direction de la rénovation des copropriétés dégradées

C’est un chantier ambitieux que Rennes Métropole a lancé en 2011 dans l’hyper-centre de la cité bretonne. Alors que plusieurs bâtiments historiques présentaient un état de vétusté ou d’insalubrité avancée, la collectivité a en effet décidé de prendre le sujet à bras le corps en lançant une vaste Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dont l’objectif est à la fois d’éradiquer l’habitat indigne, de renforcer la sécurité et la performance énergétique du bâti et de restaurer le patrimoine historique tout en développant la mixité de l’offre de logements.

Comme l’explique Samuel Coulibaly, responsable de développement chez CDC Habitat, « si le centre historique de Rennes est connu de tous pour ses petites ruelles, ses immeubles anciens et son architecture médiévale, il y a derrière ce patrimoine architectural remarquable environ 300 bâtiments très dégradés, présentant de sérieux problèmes d’hygiène et de sécurité. Rennes Métropole nous a sollicités, en 2019, afin d’étudier un partenariat portant sur 2 ensembles immobiliers situés respectivement au 14 -16 rue Pont aux Foulons et 11, place des Lices ».

Une expertise reconnue à l’échelle nationale

Si le Groupe a toujours été très implanté localement, il fait aussi office de référence au niveau national en matière d’accompagnement des collectivités sur la question des copropriétés dégradées. Une Direction dédiée a d’ailleurs été créée en 2019, suite à la mise en place du « Plan Initiative Copropriétés » par le gouvernement et l’ANAH, dans le but d’apporter un soutien juridique, technique ou financier aux territoires qui en font la demande (en savoir plus ).

« Ce projet est au croisement de plusieurs de nos expertises », souligne Frédéric Prévôt, directeur interrégional adjoint de CDC Habitat Grand Ouest. « Nous avons le savoir-faire pour intervenir sur des copropriétés fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance, à partir du moment où le projet s’inscrit dans le cadre d’un plan de sauvegarde ou une Opah comme c’est le cas ici. Mais nous sommes aussi un gestionnaire impliqué dans la vie des copropriétés qu’il a à sa charge ».

Le souhait de la collectivité était en effet d’avoir un partenaire institutionnel prêt à s’engager sur le long terme à ses côtés, afin d’apporter une vraie mixité programmatique pour attirer et maintenir des publics plutôt jeunes, grâce notamment à une politique de loyers maîtrisés. Si la maîtrise d’ouvrage est réalisée par la SPLA TERRITOIRES en lien étroit avec les architectes des bâtiments de France, un suivi régulier de l’avancement des opérations est mené avec CDC Habitat qui s’est porté acquéreur des deux sites.

Si la Vente en l’état de futur achèvement (VEFA) pour le premier bâtiment a été signée en juin, le contrat de réservation pour l’opération de la Place des Lices devrait être finalisé en fin d’année 2021. Quant à la livraison de ces deux copropriétés rénovées, il faudra patienter jusqu’à la fin 2024 avant que les nouveaux occupants puissent poser leurs valises.

Rennes Métropole a choisi de mener une Opération programmée d’amélioration de l’habitat (Opah) dans le centre historique de la ville. Quel constat vous a mené à cette décision ?

Depuis très longtemps, la Métropole intervient dans le centre-ville de Rennes pour lutter contre l’habitat indigne et améliorer la sécurité des personnes et des biens. On pourrait remonter jusqu’aux années 1980 où des campagnes obligatoires de ravalement de façades ont été menées, jusqu’aux programmes de rénovation plus classiques menés jusqu’en 2012. Mais plusieurs événements tragiques en 2008 et 2010, notamment l’incendie de la rue d’Orléans ou celui de l’îlot Saint-Michel, ont poussé le Maire de l’époque à demander un rapport complet sur l’état du patrimoine dans le centre historique. Le bilan était sans appel : sur 1 600 immeubles, 600 étaient considérés comme dégradés et 330 comme très dégradés. L’Opah nous permet de fixer un cadre ambitieux à notre politique de rénovation urbaine, en travaillant aussi bien sur la qualité du bâti que sur la gestion des copropriétés, la mixité et la maîtrise des loyers.

C’est dans ce cadre que vous avez fait appel à CDC Habitat ?

CDC Habitat fait partie des nombreux partenaires qui nous accompagnent dans cette démarche qui s’inscrit dans la durée. Depuis 2011, l’Opah a permis de réhabiliter 104 immeubles, 169 commerces et 940 logements. Cela correspond à 104 millions d’euros de travaux engagés et 37 millions d’euros d’aides publiques (ANAH et Rennes Métropole) octroyées aux propriétaires privés. Nous en sommes à la 2^ème génération d’Opah qui a été prorogée jusqu’en 2022 et nous venons de lancer les études pour renouveler l’Opah à compter de 2023.

Les copropriétés concernées sont de plus petites tailles, souvent plus dégradées et où il est moins facile d’intervenir. La prise en charge de ces lots demande du temps, de l’argent et des spécialistes. Nous avons d’ailleurs lancé en juin dernier, complémentairement aux études pré-opérationnelles, une étude d’évaluation de la stratégie habitat dans le centre ancien pour réaffirmer les priorités de la collectivité et les outils d’intervention pour y répondre. L’intensification des partenariats avec les acteurs institutionnels, tels que CDC Habitat, fait partie des pistes qui seront examinées.

Parmi les évolutions que vous souhaitez apporter dans ce programme, vous avez notamment missionné CDC Habitat sur la mixité de l’habitat…

CDC Habitat est effectivement un spécialiste reconnu du logement intermédiaire, et c’est un des leviers retenu par Rennes Métropole pour maintenir une vraie mixité sociale dans l’hyper centre. On voit un peu partout en France à quel point les cœurs de ville ont tendance à être désertés par les jeunes et les catégories populaires du fait de la hausse continue des prix. Notre rôle est de veiller à ce que le centre de Rennes reste le lieu de vie d’une population aussi diverse que possible. C’est pour ça que nous travaillons avec les bailleurs et les propriétaires privés pour maîtriser au maximum les loyers.

Dans le prolongement du Plan Initiative copropriétés, CDC Habitat a créé une Direction de la Rénovation des Copropriétés Dégradées afin de travailler de manière prioritaire avec les collectivités à la requalification de ce patrimoine stratégique. Entretien avec Alexandre Lescaut, directrice adjointe, et Aurélien Souchet, directeur adjoint.

Dans quel contexte a été créée la Direction de la Rénovation des Copropriétés Dégradées de CDC Habitat ?

Alexandra Lescaut : La Direction a été créée en 2019 à la suite de la mise en place du Plan Initiative copropriétés lancé par le gouvernement et l’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Habitat. Nous intervenons majoritairement à la demande des collectivités sur des copropriétés fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance. Pour ma part, je supervise les interventions sur les directions interrégionales Auvergne-Rhône-Alpes, Nord-Est, Grand-Ouest et Sud-Ouest…

Aurélien Souchet : …et moi sur l’Île-de-France et la Direction Provence-Alpes-Côte-D’azur et Corse. Chaque dossier est suivi par un chef de projet au niveau local, avec l’appui de la direction nationale, notamment sur les volets juridiques ou fonciers. Le relais est ensuite pris sur le terrain par les équipes de proximité. Cette organisation doit nous permettre de racheter 5 000 logements dans les prochaines années.

Quand considère-t-on une copropriété comme « dégradée » ?

AL : A partir du moment où l’on estime que les conditions de vie des habitants sont indignes voire dangereuses, on peut parler de copropriété dégradée. C’est souvent une accumulation d’indicateurs qui va amener la collectivité à réagir et à nous solliciter.

AS : Parmi les facteurs évidents, il y a un volet technique, avec un bâti souvent ancien, très fragilisé, nécessitant des travaux très importants. Il y a ensuite un environnement social complexe, notamment dans le cas de patrimoine situé en quartier prioritaire de la ville, avec des problématiques de précarité économique, auxquelles viennent parfois se greffer des questions de sécurité ou de trafics… En France, on estime actuellement à plus de 110 000 le nombre de logements dans cette situation.

Dans quels cas et de quelle manière intervenez-vous ?

AL : Le pré-requis pour que nous puissions intervenir est que la copropriété soit dans un dispositif public de type plan de sauvegarde ou OPAH (opération programmée d’amélioration de l’habitat) qui nous permettra de bénéficier des subventions de l’ANAH ou de l’ANRU. Ces interventions étant forcément déficitaires, c’est un point essentiel pour garantir l’équilibre des opérations.

AS : Dans les grandes lignes, il y a deux interventions possibles. Soit la copropriété peut être redressée, dans ce cas nous rachetons quelques logements, les réhabilitons, les mettons en location, puis les revendons. Nous travaillons ensuite avec les autres copropriétaires à l’assainissement des finances, la rénovation des parties communes ou des espaces extérieurs… L’autre cas, c’est celui où la situation est trop dégradée.
Il convient alors d’acheter l’ensemble des logements afin de les démolir ou de les revendre à un bailleur social. C’est parfois le cas dans le cadre de certains projets ANRU notamment.

Ce sont des opérations lourdes, qui mobilisent beaucoup d’acteurs et demandent un cadre contractuel précis. Est-ce compatible avec des situations d’urgence absolue ?

AL : Il est vrai que ces projets nécessitent un cadre précis. Dans le cas du recyclage de copropriétés, nous passons par une concession d’aménagement. S’il s’agit de redresser une copropriété, il faut une concession de services et de travaux. Dans les deux cas, cela nécessite le lancement d’un appel d’offres et une mise en concurrence. Si besoin, nous pouvons tout de même intervenir en amont via une « convention d’urgence » mise en place entre la collectivité et CDC Habitat Social, et nous porter acquéreur de quelques logements le temps de la mise en place des concessions.

AS : Il y a aujourd’hui en France beaucoup de copropriétés dans un état catastrophique, et des situations qui ne peuvent pas attendre. Pour ces cas-là, nous avons créé une société de portage immobilier, CDC Habitat Action Copropriétés, qui a vocation à acheter 5 000 logements sur toute la France. L’action foncière dans les copropriétés était jusqu’ici le chaînon manquant de l’intervention publique.

Comment gérer les effets collatéraux et les tensions inhérentes à ce genre d’interventions ?

AL : Ce sont des projets qui demandent beaucoup de temps et de présence humaine.
Il faut travailler en amont avec les collectivités pour monter les dossiers, cibler les propriétaires, discuter avec eux, rencontrer les syndicats de copropriété… Il faut être capable d’accompagner des gens parfois démunis ou dépassés par la situation. C’est pour cela qu’il faut une stratégie et un projet urbain complet pour chaque opération : mettre en place une action de portage est un plus, mais si une réflexion globale et sur le
long-terme est nécessaire.

AS : Pour aider de façon pérenne une copropriété dégradée, il faut compter entre 10 et 15 ans. Au-delà du pilotage et de l’action foncière, nous nous engageons dans les instances de la copropriété afin de créer une émulation positive. Et nous nous appuyons au quotidien sur les différentes directions du groupe CDC Habitat, notamment nos agences de gestion. Tous les métiers doivent être mobilisés dans la durée.

A Vaulx-en-Velin, une réflexion qui démarre

C’est sur un territoire jugé prioritaire par l’État dans le cadre du Plan Initiative Copropriétés, à savoir le quartier Sauveteurs-Cervelières situé sur la commune de Vaulx-en-Velin, que la Direction régionale de CDC Habitat Auvergne-Rhône-Alpes envisage actuellement sa première intervention sur une copropriété dégradée. Comme l’explique Lucile Barou, Directrice Adjointe, « on recense 9 copropriétés en difficulté sur le quartier, dont 2 en situation d’urgence. La Ville réfléchit à mettre en place une opération programmée d’amélioration de l’habitat et nous a contacté pour voir de quelle manière nous pouvions intervenir via un mécanisme de portage ». Cet échange doit permettre de faire un diagnostic complet de la situation, afin de déterminer quels seraient les finalités et modalités d’une intervention en portage.

Une occasion s’étant présentée, CDC Habitat s’est porté acquéreur d’un premier logement dans une des copropriétés, « une situation pas forcément confortable car nous aurions préféré intervenir dans un cadre contractuel plus clair. Mais cela évite que le logement soit repris par un marchand de sommeil ou un acquéreur qui serait à son tour en difficulté dans quelques temps ». Si des travaux d’urgence sont prévus sur le quartier, les discussions avec la Métropole de Lyon et la Ville de Vaulx-en-Velin pourraient déboucher sur la mise en place d’une convention de portage dans l’objectif de définir un schéma complet de redressement et de recyclage dans les prochains mois.

En partenariat avec la ville, CDC Habitat va racheter 80 logements dégradés dans le quartier des Lochères, à Sarcelles (95). L’objectif : soulager les copropriétés et lutter contre les marchands de sommeil.

Le Groupe et la ville de Sarcelles ont récemment signé une convention de partenariat afin d’agir, ensemble, contre le fléau des marchands de sommeil au sein du quartier des Lochères, qui compte près de 4 000 logements privés répartis sur 40 copropriétés.
Nous rachèterons ainsi, sur les trois prochaines années, 80 logements au sein des dix copropriétés les plus dégradées. L’objectif est à la fois de favoriser leur redressement, en achetant les logements des propriétaires occupants en impayés et en situation de précarité, mais aussi d’éviter l’arrivée de nouveaux marchands de sommeil sur le site.
Principal bailleur à Sarcelles, CDC Habitat est un partenaire de longue date de la ville et le Groupe continuera d’appuyer les pouvoirs publics sur ce chantier. Cette convention constitue donc une première étape en vue d’une intervention plus large sur ces copropriétés, s’inscrivant dans la durée.

Grand Paris Habitat, intervenant pour le compte de CDC Habitat, engage en urgence un programme complet de travaux dans près de 1500 logements privés, avec une première enveloppe de 9 millions d’euros. La priorité : améliorer les conditions de vie des habitants.

Agir vite dans une copropriété (très) dégradée pour le bien de ses habitants

La copropriété de Grigny 2 est la première en France à choisir CDC Habitat comme assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Sur place, nous allons intervenir en urgence pour enrayer un très fort degré de dégradation, qui a valu à une partie des copropriétés de Grigny 2 un placement partiel sous administration judiciaire. C’est notre GIE Grand Paris Habitat qui pilotera des travaux d’urgence dans les parties communes, correspondant à une première enveloppe de 9 millions d’euros : ascenseurs, sécurité incendie, réseaux électriques et d’assainissement, traitement des déchets, façades, etc. Le premier objectif à court terme est bien le retour à la normale le plus rapide pour les habitants, dont les conditions de vie quotidienne se sont fortement dégradées.

D’ici 2022, le Groupe va consacrer plus de 13 millions d’euros au rachat et à la rénovation de 250 logements identifiés par la Métropole. Les deux partenaires se sont engagés à accompagner sur le terrain les habitants de ces logements qui souffrent de conditions de vie indignes.

La lutte contre l’habitat indigne et pour la requalification des copropriétés dégradées est une priorité pour la Métropole-Aix-Marseille, et relève de la mission de CDC Habitat au quotidien. Les deux partenaires ont décidé d’intervenir dans 6 copropriétés du territoire dont la situation critique nécessite une intervention rapide et des moyens importants du fait d’une forte dégradation des logements et des parties communes, d’une augmentation rapide des dettes de charges d’une partie des copropriétaires, de dysfonctionnements des instances de gouvernance des copropriétés, d’une paupérisation accélérée de la population, de la présence de marchands de sommeils et du développement des pratiques délictueuses, etc.

« L’habitat indigne est un fléau qui va au-delà de la rénovation des logements, rappelle André Yché, président du directoire de CDC Habitat. CDC Habitat va donc s’impliquer autant dans le fonctionnement de ces copropriétés que dans leur rénovation, afin d’assurer les conditions d’un redressement durable ».

Le portage d’urgence comme première étape pour un redressement durable des copropriétés

Normalement, la réhabilitation durable des copropriétés dégradées nécessite de nombreuses années et la mise en place d’outils adaptés précédés de procédures de mise en concurrence longues. Or, l’urgence sociale impose des mesures immédiates.

L’intervention prendra ainsi la forme d’une opération de portage immobilier. CDC Habitat va racheter sur les trois prochaines années quelques 250 logements à des propriétaires défaillants afin de les rénover, d’enrayer la spirale de dévalorisation immobilière, et de participer activement au redressement de la gestion des copropriétés concernées, à l’assainissement de leurs comptes ainsi qu’à la réalisation de travaux dans les parties communes.

À l’issue de cette phase de portage d’urgence, CDC Habitat revendra sans faire de bénéfice, les logements acquis à l’opérateur désigné par la Métropole pour conduire une opération de long terme de réhabilitation de ces copropriétés. Le Groupe financera cette opération à hauteur de plus de 13 millions €.

Pour CDC Habitat, cet engagement est la traduction locale d’une stratégie nationale. La Métropole-Aix-Marseille a en effet choisi l’offre de services que CDC Habitat propose à tous les acteurs publics et privés qui se mobilisent pour redresser les copropriétés dégradées.

Accompagner les ménages précaires et maintenir la mixité sociale

Cette opération massive de redressement impliquera un accompagnement personnalisé des résidents. L’accord signé prévoit la proposition systématique d’une solution de relogement pour les résidents dont les logements sont trop dégradés pour être renouvelés en milieu occupé ainsi qu’un accompagnement social pour les ménages en difficulté. Une fois réhabilités, ces logements seront remis sur le marché avec l’objectif de contribuer à la mixité sociale des résidences.