Une infographie pour tout savoir du principe « Zéro artificialisation nette des sols » (ZAN), inscrit au Plan Biodiversité du Gouvernement dès 2018 .

Au Vésinet (78), CDC Habitat restructure actuellement un bâtiment situé face à la mairie, pour offrir des typologies de logements adaptées aux attentes actuelles.

Après la réhabilitation © Sophia Siamer

A l’origine, un bâtiment courant de 11 petits logements construit en maçonnerie brique au début du 20e siècle, situé en centre-ville. La restructuration du bâtiment et la création de 250 m2 de surface habitable en surélévation et extension sur une cour existante, permettent l’agrandissement des logements existants et la création d’un nouveau logement en duplex. La fin des travaux est prévue au 3ème trimestre 2023.

« Le projet développé par CDC Habitat vise à requalifier ce bâtiment et à assurer une meilleure insertion urbaine en réalisant une toiture de type Mansart de manière à l’inscrire dans la skyline du boulevard Carnot, et en assurant la continuité urbaine sur la rue Jean Laurent par le prolongement de la façade existante », souligne Stéphane Cochet du cabinet A003architectes dans sa note de présentation.

Inscrit dans l’Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) de la Ville du Vésinet, les façades sur rue du bâtiment existant sont restaurées à l’enduit de chaux-plâtre, les menuiseries entièrement remplacées et les murs isolés par l’intérieur en façade rue, en isolation extérieure en façade cour.

L’extension comme la reprise de la toiture sont réalisées en structure ossature bois de manière à minimiser les installations de chantier et les nuisances, les murs, planchers et toitures étant en grande partie préfabriqués en atelier. L’usage du bois, léger, permet également de ne pas réaliser de reprise de fondations. Le traitement des toitures en toiture terrasse « cool roof » et les revêtements clairs (zinc blanc), permettent de réduire les phénomènes d’îlot de chaleur.

A l’issue des travaux, la réhabilitation permettra au bâtiment d’atteindre le niveau RT2012 -5% et les logements bénéficieront d’une meilleure étiquette énergétique : d’un classement E de l’ancien DPE à une nouvelle étiquette de niveau C.

Avant la réhabilitation © Stéphane Cochet

Une densité raisonnée pour respecter l’esprit d’un quartier

A Triel-sur-Seine (78), CDC Habitat réalise une opération de densification d’une parcelle située dans un quartier de type faubourg. Elle se traduit par la transformation d’une maison ancienne en 5 logements et la construction, sur la parcelle, de deux bâtiments en R+ 1 + combles de 15 logements supplémentaires. La conception de l’ensemble, pensée comme une transition entre un tissu dense et un autre plus diffus, propose une insertion urbaine cohérente avec l’environnement plutôt pavillonnaire et propose ainsi une « densification raisonnée » de la parcelle. 

En parallèle, le traitement paysager participe au maintien et au développement de la biodiversité, en créant à l’échelle du jardin des milieux aujourd’hui en déclin comme des haies, des noues, des espaces engazonnés, un bassin d’orage, etc., et en privilégiant les espèces adaptées aux conditions locales. La grande majorité des arbres existants sur la partie non bâtie a été conservée et de nouveaux sont plantés. Enfin, un système de gestion des eaux de pluie a été organisé.

© Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix

En 2011, la Ville de Paris a demandé à CDC Habitat d’étudier la transformation de l’immeuble Le Flandre situé boulevard Macdonald à Paris (19e) en logements. Le Flandre, est un IGH (Immeuble de Grande Hauteur) de 42 m de hauteur, construit en 1969 et imbriqué dans une copropriété à usage de bureaux, de logements et de parkings. Il était inoccupé depuis 2007, à la suite d’un problème sanitaire.

Les enjeux de cette transformation étaient de plusieurs natures :

Après 22 mois de chantier, CDC Habitat a livré un immeuble d’habitation de 60 logements intermédiaires, du T1 au T4, répartis sur deux cages d’escaliers, avec 108 places de stationnement disponibles. Cette opération de transformation était une première pour le groupe CDC Habitat.

Questions à Béatrice Rozenstheim, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat

Quelles sont les contraintes propres à une opération de transformation, et à celle -ci en particulier ?

Elles sont nombreuses ! Il faut notamment concilier les contraintes juridiques, techniques et budgétaires. Dans ce type d’opérations, on se trouve notamment confrontés à deux réglementations : celle de la réhabilitation pour la rénovation thermique et celle de la construction neuve pour l’acoustique. De plus, quand on transforme un bâtiment, il faut veiller dès le départ à la sécurité incendie et à l’acoustique ainsi qu’à la distribution des réseaux. C’est un point de vigilance non négligeable car la transformation ne doit pas peser sur les fondations existantes sans quoi un renfort de fondations très couteux s’avérerait nécessaire.

Dans le cas précis, Le Flandre s’inscrit dans une copropriété avec un immeuble de logements en mitoyenneté, un parking en sous-sol et une chaufferie en commun. Une configuration qui a nécessité d’associer les autres copropriétaires.

Comment s’opère la transformation des bureaux en logements ?

La configuration initiale du bâtiment se prêtait bien à sa transformation. Les trames des étages organisées en plateaux avec une distribution centrale, ainsi que l’épaisseur du bâtiment (environ 12,80 m) étaient compatibles avec une reconfiguration intérieure en logements.

© Baptiste Lobjoy- Lobjoy & Delcroix

Pour la transformation extérieure, l’architecte a conçu des balcons filants sur toute la longueur de l’immeuble pour agrémenter les appartements et assurer le coupe-feu réglementaire. Les façades nord et sud qui contenaient de l’amiante ont été remplacés par des façades légères et épaisses en ossature métallique pour obtenir les niveaux d’isolation, acoustique et thermique réglementaires.

Et pour répondre aux exigences du Plan Climat Paris, la production d’eau chaude est assurée par des panneaux solaires implantés en toiture technique.

Même si elle est complexe à monter, la transformation est-elle LA solution pour répondre aux besoins, en raison de la pénurie de foncier ?

Les capacités à construire sur du foncier neuf s’amenuisent, d’où l’enjeu de reconstruire sur l’existant. Compte tenu de l’impact environnemental d’une construction neuve, il est intéressant de rénover même si les travaux sont souvent plus lourds et coûteux.

Quand il est obsolète, le parc tertiaire présente des opportunités de requalification. C’est une tendance qui se précise même si ce sont des projets complexes et longs. Dans le cadre du Flandre, la trame initiale était idéalement adaptée à la transformation mais ce n’est pas le cas de tous les immeubles !

L’Abreuvoir est une vaste cité d’habitat social de 1 509 logements édifiée par l’architecte Émile Aillaud sous la maîtrise d’ouvrage de l’Office public HLM interdépartemental de la Région parisienne, sur le territoire des communes de Bobigny et Drancy, dans la Seine-Saint-Denis (93) entre 1954 et 19581. L’ensemble de la cité est gérée par l’OPH Habitat de Seine-Saint-Denis 2022. En 2008, par le biais de la DRAC d’Île-de-France, le ministère de la Culture a décerné à cet édifice le label « Patrimoine du XXe siècle » Photographies de Luca Nicolao

Conçue par l’architecte Emile Aillaud et construite à la fin des années 1950 à Bobigny (93), la cité de l’Abreuvoir-Edouard Vaillant labellisée Architecture Contemporaine Remarquable, va connaître un profond changement dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Les caractéristiques uniques de cet ensemble appellent une requalification ambitieuse, tout en respectant les spécificités architecturales et paysagères de la cité. Focus sur un secteur du projet qui nécessite de trouver l’équilibre entre densification et désartificialisation.

1 500 logements, un seul bailleur (Seine-Saint-Denis Habitat), la résidence l’Abreuvoir-Edouard Vaillant est une cité-jardin contemporaine étendue sur 20 ha, une des premières réalisations d’Emile Aillaud. « C’est un quartier où le végétal est très présent, avec des centaines de très beaux arbres », décrit Pierric Amella, chargé d’opérations chez Seine-Saint-Denis Habitat

Pierric Amella, chargé d’opérations chez Seine-Saint-Denis Habitat – Photographies de Luca Nicolao

Un secteur du quartier, Les Équerres, concentre les opérations de démolition/reconstruction, avec le choix de la densification « 180 logements vont être démolis, confirme Pierric Amella et 300 reconstruits, dont 100 logements sociaux et le reste en logements intermédiaires et accession sociale, dans une logique de diversification. » La présence de 200 arbres et de nombreux parkings en surface sont aussi des caractéristiques de ce secteur. « Il faut trouver un équilibre entre l’enjeu de désartificialisation et celui de la densification. Le choix a par exemple été fait d’enterrer les parkings, en veillant aux mouvements de terre, et de les remplacer en surface par des espaces végétalisés. La circulation automobile sera par ailleurs déplacée en périphérie. »

Déconnexion des eaux pluviales par rapport au réseau, travail de limite foncière pour conserver l’esprit cité-jardin, optimisation des espaces minéraux : ce sont les options retenues sur le reste de la cité et ses 1 200 logements.

La volonté de répondre aux enjeux climatiques et sociaux était inscrite dès le lancement du projet en 2017. « Ce projet se veut exemplaire en raison de l’identité de la cité et de son parc magnifique » conclut Pierric Armella. La mission biodiversité a été contractualisée avec un écologue en vue d’obtenir le label Biodiversité de Cerqual (NF Habitat Biodiversité, CERQUAL Qualitel Certification). Les travaux vont durer 6 ans.

L’Abreuvoir est une vaste cité d’habitat social de 1 509 logements édifiée par l’architecte Émile Aillaud sous la maîtrise d’ouvrage de l’Office public HLM interdépartemental de la Région parisienne, sur le territoire des communes de Bobigny et Drancy, dans la Seine-Saint-Denis (93) entre 1954 et 19581. L’ensemble de la cité est gérée par l’OPH Habitat de Seine-Saint-Denis 2022. En 2008, par le biais de la DRAC d’Île-de-France, le ministère de la Culture a décerné à cet édifice le label « Patrimoine du XXe siècle » Photographies de Luca Nicolao

Comment rendre les résidences plus vertes, plus agréables et mieux adaptées au changement climatique ? L’exemple de la démarche lancée par Pays de Meaux Habitat avec l’appui de CDC Biodiversité.

Square Edmond About – Janvier 2023 ©Pays de Meaux Habitat

Dans le cadre des projets de rénovation de son parc immobilier et d’amélioration de la qualité paysagère et écologique de son patrimoine, la SEM Pays de Meaux Habitat (7 000 logements) souhaite définir et mettre en œuvre une stratégie immobilière durable. Cette dernière devant répondre à la fois aux enjeux de biodiversité et d’adaptation aux évolutions climatiques et aux attentes des résidents sur les problématiques quotidiennes.

Dans ce contexte, Pays de Meaux Habitat (PMH), avec l’appui de CDC Biodiversité, a mis en place un Contrat de Performance Biodiversité (CPB) engageant pluriannuellement ses partenaires dans une démarche de conception et de gestion des espaces extérieurs en faveur de la biodiversité et du lien social.

Les bénéfices attendus du CPB, et des aménagements qu’il induit, sont nombreux. D’abord, il incite à recréer des résidences plus vertes, végétales et perméables permettant d’aménager des îlots de fraîcheur résilients, de faciliter l’infiltration des eaux pluviales et d’adapter l’environnement aux changements climatiques. Ensuite, il contribue à rendre les résidences plus agréables et conviviales pour les locataires grâce à la création de lieux de rencontre.

Questions à Christophe Maurice, directeur général de Pays de Meaux Habitat

Christophe Maurice, ©Pays de Meaux Habitat

Quelle est l’origine de votre démarche ?

Notre démarche s’inscrit pleinement dans la dynamique de retravailler la place du végétal dans la ville, portée par la Communauté d’Agglomération du Pays de Meaux. De nombreuses zones de notre patrimoine sont minéralisées. Les actions menées dans le cadre du Contrat de Performance Biodiversité ont vocation à recréer des espaces verts. Initialement, la mission de CDC Biodiversité portait sur cinq résidences dans lesquelles les espaces sont souvent privés mais ouverts sur l’espace public et parfois entretenus par la collectivité. Finalement nous avons retenu un échantillon plus restreint autour de deux résidences.

Où en êtes-vous aujourd’hui ?

CDC Biodiversité vient de nous remettre un diagnostic écologique et paysager des espaces extérieurs et du bâti (pieds de mur, façades) concernant les deux résidences étudiées : Square Edmond About et Résidence Dunant. La proposition s’inscrit dans une logique de reconquête des espaces extérieurs avec une meilleure qualité d’usage pour nos locataires, la recherche d’une fonctionnalité écologique et la volonté de favoriser la biodiversité.

Sur certains sites, cela nous amène à traiter de sujets de biodiversité particuliers. Dans le site du parc Foch, par exemple, la présence d’hirondelles aux alentours nous oblige à nous interroger : comment permettre la réhabilitation du site tout en respectant l’obligation règlementaire de préserver les hirondelles ?

A partir de la proposition de CDC Biodiversité, nous allons déterminer le coût des aménagements paysagers et écologiques proposés pour la requalification des espaces extérieurs. Cette étape nous permettra d’évaluer la possibilité de dupliquer la démarche dans d’autres résidences.

CDC Biodiversité

Mission : préserver et restaurer la biodiversité

Créée en 2008, CDC Biodiversité est une filiale du Groupe Caisse des Dépôts. Sa mission principale est de concilier biodiversité et développement économique au service de l’intérêt général. Elle propose des solutions globales, adaptées aux besoins des acteurs publics et privés en matière de biodiversité.

En 2016, CDC Biodiversité a créé le programme Nature 2050 qui soutient des projets volontaires et des actions concrètes en faveur de la nature et dont de nombreuses structures sont signataires, dont CDC Habitat (liste des contributeurs et partenaires).

Paroles d’expert

Limite d’urbanisation, © Stéphanie Lessellier 

Réussir à atteindre le Zéro artificialisation nette (ZAN) à horizon 2050 questionne aussi le mode de production du logement social qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. A partir de l’analyse du contexte francilien, Hélène Joinet, chargée d’études à l’Institut Paris Région, dresse le tableau des solutions que les acteurs du logement social peuvent mettre en œuvre pour répondre à ce nouvel objectif.

Quel est le tableau de la production Hlm francilienne au regard de l’objectif ZAN ?

Hélène Joinet, chargée d’études à l’Institut Paris Région

En Île-de-France, la production HLM est relativement « vertueuse » en termes de consommation foncière. Cela tient en grande partie au poids de l’habitat collectif et à la localisation prioritaire de cette production en zone dense et agglomérée, dans des secteurs où l’on reconstruit la ville sur la ville, sur des fonciers déjà artificialisés et urbanisés. De même, le recours à l’acquisition-amélioration, permet de produire une offre sociale sans impact foncier.

Pour autant, l’objectif du Zéro artificialisation nette à horizon 2050 interpelle directement la production HLM qui devra demain privilégier encore plus le recyclage foncier, la valorisation des friches et la densification. Les documents de planification franciliens en préparation, le schéma directeur régional environnemental (Sdrif-E) comme le schéma régional de l’habitat et de l’hébergement (SRHH), inciteront d’ailleurs au réemploi et à l’optimisation du bâti existant, dans une logique de réduction de l’artificialisation.

Quelles seront les conséquences de l’impératif de « sobriété foncière » ?

Le foncier constructible sera plus rare, plus convoité et plus cher. En conséquence, la concurrence pour l’accès au foncier sera aiguisée entre acteurs du logement mais aussi entre secteurs (résidentiel, commerce, activités économiques, équipements…). En outre, les nouveaux gisements fonciers seront plus complexes et coûteux à mobiliser (démolition, dépollution, rénovation, …) puisque les sites les plus faciles auront déjà été aménagés. Et, venant s’insérer dans des tissus urbains déjà constitués et habités, les nouveaux programmes de logements risquent de susciter une vigilance renforcée des riverains, voire leur réticence.

Quelles solutions pour la production sociale ?

Pour rendre possible et faire accepter la densification (notamment la hauteur), le travail sur les formes architecturales et urbaines sera très important avec des solutions différenciées selon les territoires. Ainsi, la surélévation sera surtout envisageable dans les secteurs les plus valorisés. Dans les secteurs moins denses, l’habitat collectif devra en revanche incorporer des espaces extérieurs conséquents pour répondre aux aspirations des ménages.

Exemple de surélévation ©Hélène Joinet

Faire preuve d’une grande pédagogie se révèlera utile pour la compréhension, l’acceptation et la faisabilité des projets, en permettant d’éviter des coûts ultérieurs (contentieux, redéfinition…).

Les partenariats continueront de jouer un rôle crucial : que ce soit avec les promoteurs dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA); avec l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) garant d’une régulation foncière, avec les offices fonciers solidaires (OFS) pour développer l’accession sociale à la propriété, … et bien sûr avec les collectivités pour proposer aux occupants du parc social des espaces publics, des équipements et un cadre de vie attractifs.

L’amélioration de la connaissance du foncier détenu en propre par les bailleurs sera enfin essentielle pour identifier les sites potentiels de densification, voire de renaturation, à l’heure où la question de la désimperméabilisation et du retour à la pleine terre sont au cœur de la stratégie du ZAN.

Carte représentant la consommation d'espace en extension par le logement social entre 2011 et 2016

Paroles d’expert

Comment rendre la densité plus acceptable ? Réponse avec le Cerema , établissement public sous la tutelle du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, qui accompagne l’État et les collectivités territoriales pour l’élaboration, le déploiement et l’évaluation de politiques publiques d’aménagement et de transport. Ce dernier a interrogé un panel d’habitants issus de 7 communes d’Île-de-France, de typologies différentes (rurale, périurbaine et urbaine dense). Les résultats montrent que la densification n’est pas forcément connotée de façon négative.

Rafaëlla Fournier, vous êtes responsable de programme « Stratégie de densification urbaine » au Cerema IDF/Département Ville Durable, quels sont les premiers enseignements de votre étude ?

L’appréciation du cadre de vie n’est pas corrélée à la densité mesurée et les milieux urbains les plus denses ne sont pas les moins bien vécus. Selon les habitants interrogés, la densité est synonyme de convivialité, de mixité sociale. Elle n’est pas associée à l’insécurité.
La satisfaction liée au cadre de vie dépend du triptyque : nature, services, transports. La proximité de la nature, une bonne offre de services/commerces, et une bonne desserte par les transports en commun figurent parmi les principaux critères de satisfaction.

Satisfaction du cadre de vie selon le triptyque "nature, services, transports"
Illustration © Cerema

Cette perception est-elle la même quel que soit le secteur où on vit ?

Les habitants des secteurs ruraux sont les plus ouverts et favorables que les autres dans une perspective de développement de leur commune. Les propriétaires fonciers dans le milieu rural comprennent l’intérêt à valoriser leur foncier. Ceux des zones denses sont aussi plus ouverts aux différents modes de densification.
L’âge est un facteur qui joue aussi sur les réponses ; les jeunes étant plus attirés vers les centres villes et l’habitat collectif.

L’habitat individuel est-il toujours perçu comme l’idéal ?

Il reste l’idéal pour 70% des personnes interrogées. Mais ce pourcentage baisse auprès des habitants de centre-ville et de ceux qui vivent en habitat collectif.

A la sortie du confinement, vivre dans un cadre de vie agréable et dans un logement spacieux étaient encore plus importants. Bénéficier d’une surface privative extérieure à son logement est le premier critère pour définir son habitat idéal. Les habitants des milieux denses manquent plus qu’ailleurs d’espaces extérieurs. Et pour les principaux éléments d’insatisfaction, les habitants souhaitent que les qualités acoustiques et thermiques de leur logement soient améliorées.

L’acceptabilité de la densité

Le taux de satisfaction du cadre de vie n’est pas corrélée à la densité mesurée 
Illustration © Cerema

Quelles sont les facteurs de réussite d’une opération de densification ?

Le rejet de la densité n’est finalement pas tant lié à sa perception qu’à la qualité des opérations proposées. Elles doivent être adaptées au contexte, partir des ressources et des spécificités des territoires. Il faut d’ailleurs davantage associer les habitants en amont et suivre la formule « plus on connaît, plus on accepte ». On constate effectivement que plus on communique sur les différentes solutions de densification, plus les habitants sont rassurés quand un nouveau projet se développe près de chez eux.

Globalement, les habitants sont prêts à accepter la densification. Les reconversions de bâtiments vacants, par exemple, font partie des opérations bien acceptées. Réinvestir les lieux existants est une des solutions à privilégier ainsi que le développement d’une mixité de fonctions au sein d’un même bâtiment (habitat, activités économiques…).

Edito croisé

Daniel Béhar, géographe, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris (Université Paris Est), co-titulaire de la Chaire « Aménager le Grand Paris », échange avec Christophe Chanu, président du directoire de Grand Paris Habitat (GPH).

Pourquoi les bailleurs doivent-ils, selon vous, s’intéresser dès à présent aux effets du Zéro Artificialisation Nette (ZAN) ?

Ch. Chanu : Le ZAN impactera les différents acteurs de la Fabrique de la Ville : les collectivités locales, tout d’abord, dans l’exercice de planification et d’élaboration des documents d’urbanisme locaux, mais aussi les opérateurs dont les bailleurs, avec de réels impacts sur l’acte de construire.

Le ZAN va accroître la tension dans l’accès au foncier et potentiellement impacter le développement de l’offre de logements, a fortiori du logement social dont les montages financiers sont déjà fragilisés par des valeurs foncières très élevées. Ce foncier sera de plus en plus souvent issu du recyclage et du renouvellement urbain, avec des coûts supplémentaires à prévoir pour sa dépollution, la transformation du bâti existant, et des temps de mobilisation plus longs. Les compétences des bailleurs vont devoir évoluer ou se renforcer pour conduire de telles opérations, tant sur l’ingénierie technique que financière. Le renforcement de la maîtrise d’ouvrage directe et le déploiement de stratégies foncières sont des leviers à mobiliser dès à présent.

Que change le ZAN par rapport aux précédentes dispositions visant à contenir l’étalement urbain ?

D. Béhar : Il faut en effet rappeler que la volonté publique de maîtriser l’étalement urbain ne commence pas avec le ZAN. Dès 2000, la loi SRU affiche cet objectif. Mais le propos est avant tout incitatif, il n’y a pas véritablement de dispositions pour mettre en œuvre cette intention, hormis la mise en avant de l’intercommunalité pour réduire les effets de concurrence entre communes, facteur de consommation foncière.

La nouveauté c’est l’inscription de cette intention dans la cascade des documents d’urbanisme, d’une part, et la quantification de cet objectif, d’autre part, sous la forme d’une trajectoire de sobriété (50% de réduction de consommation en 10 ans puis la neutralité en 2050).

Mais surtout le contexte a changé, la sobriété foncière s’inscrit dans une perspective globale de sobriété dans l’usage de l’ensemble des ressources naturelles (eau, énergies, sols…). Et cela change par contrecoup radicalement la nature de l’exercice de planification spatiale : il faut organiser de façon coordonnée une économie de la rareté.

Tout le défi est là. Soit on considère l’objectif du ZAN isolément et l’on réduit le nombre d’hectares consommables, en répartissant les droits à construire de façon égalitaire entre les communes. On tendra vers une plus grande sobriété foncière mais sans pour autant changer de modèle urbain (en termes de répartition et d’usage des équipements et services, ou d’organisation des déplacements…). Soit on intègre le ZAN dans une perspective de transition urbaine et chacun sent bien que tous les territoires ne seront pas gagnants, qu’il faudra organiser des compensations, des transactions entre les territoires et la diversité de leurs ressources, de ce qu’ils ont à offrir à l’écosystème métropolitain à l’échelle du Grand Paris.

Enfin, il faut souligner que, comme c’est le cas bien souvent, le législateur intervient un peu après coup. Le cas de l’Ile-de-France est, à cet égard, très parlant. Alors que dans l’imaginaire collectif la Région capitale apparaît toujours comme l’archétype de la « tâche d’huile », de l’étalement urbain tentaculaire et hors de contrôle, ce n’est plus le cas depuis une bonne quinzaine d’années. L’Ile-de-France est aujourd’hui – eu égard à sa croissance démographique – la région la plus sobre de France pour la consommation foncière.

Quel rôle peuvent jouer les bailleurs dans l’atteinte de cet objectif ZAN ?

D. Béhar : Si la région Ile-de-France apparait plus vertueuse que les autres en terme de sobriété foncière cette dernière décennie, c’est que les acteurs de la production urbaine, dans leur diversité, se sont engagés de fait sur la voie de la densification. Pour quelles raisons ? Difficile à dire. Effets de la loi ALUR (suppression du coefficient d’occupation des sols), nouvelles attentes des ménages, impact de l’annonce du métro du Grand Paris… les explications sont multiples.

Mais ce constat d’un renversement de tendance déjà à l’œuvre soulève une question difficile : comment va-t-il perdurer de façon à garantir un niveau de production satisfaisant en regard de besoins toujours importants (les 70 000 logements par an prévus par le schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF) de 2013 semblent à cet égard toujours d’actualité) ?  En effet, cette densification de la zone dense (au sens des 400 communes de l’aire urbaine de Paris) a eu lieu partout, sous toutes les formes (rénovation, opérations d’urbanisme…) mais surtout dans le diffus. Elle n’a pas été organisée, en dépit des intentions affichées, par un principe de polarisation, autour des quartiers de gare du futur métro notamment. Il y a donc un enjeu d’acceptabilité collective pour la suite de cette dynamique généralisée d’intensification urbaine.

Et c’est là que les bailleurs peuvent intervenir, au travers de la mobilisation de leur patrimoine foncier notamment, mais surtout en faisant la démonstration qu’il est possible d’organiser cette densification, de conjuguer intensification urbaine et qualité de vie.

Ch. Chanu : Le défi est de réussir à maintenir la dynamique de production de logements destinés aux populations modestes, dans un contexte plus contraint et concurrentiel, avec des opérations plus complexes comme la requalification de friches (urbaines, commerciales, industrielles…) et la transformation du bâti existant (bureaux, zones commerciales…). Notre savoir-faire reconnu en matière de renouvellement urbain est un atout solide.

Un autre point sur lequel les opérateurs doivent faire preuve d’exemplarité, comme le souligne justement Daniel Béhar, c’est la qualité des opérations. Le ZAN conduit à une intensification urbaine qui peut être mal vécue par les habitants. La crise Covid nous a rappelé vivement que les logements doivent proposer un cadre de vie plaisant et adapté aux besoins quotidiens. Il nous faut ainsi intégrer davantage la place du végétal dans nos opérations, et ce à double titre : pour répondre aux attentes des habitants en matière d’espaces verts et pour limiter l’artificialisation des sols – sans pour autant renoncer à l’acte de construire. La qualité des opérations repose également sur la qualité intrinsèque des logements (habitabilité, vues, annexes…) pour offrir des alternatives tangibles à la maison individuelle, toujours plébiscitée par une majorité de français. Enfin, la proximité des services et commerces est un facteur de qualité du cadre de vie : cela interroge la programmation de nos pieds d’immeubles.

Pour conclure, le bailleur est un opérateur incontournable de la fabrique urbaine, œuvrant pour des quartiers mixtes grâce à une offre diversifiée, et un gestionnaire acteur de la vie de ces quartiers. Il est donc légitime et attendu pour contribuer pleinement à la mise en œuvre du ZAN.

Comment construire en Île-de-France tout en préservant les terres agricoles et les espaces naturels ? Comment densifier l’habitat tout en préservant la qualité de vie ?

A l’heure du ZAN – objectif du Zéro artificialisation nette -, l’atterrissage opérationnel des objectifs de production de logements neufs se heurte à une équation compliquée à résoudre : respecter les impératifs environnementaux croissants, tenir l’équilibre économique des opérations de logements collectifs en zones périurbaines, voire rurales, où la demande et l’acceptation sociale ne sont pas toujours assurées. 

La Chaire Aménager le Grand Paris, dont CDC Habitat est membre fondateur, en collaboration avec le programme de recherche en santé environnementale E-city, publiera le 1er mars sa deuxième série de podcasts INTERFACES, consacrée aux défis de la production de logements en Grande Couronne francilienne.

La postdoctorante Aurélie Landon enregistre le podcast sur le ZAN et la densification résidentielle

Le professeur émérite à l’École d’urbanisme de Paris (EUP), Jean-Claude Driant, Claire Aragau, également professeure à l’EUP, et Aurélie Landon, chercheuse à la Chaire, exposent et décryptent dans ce podcast, à travers 3 épisodes d’une vingtaine de minutes chacun, les enjeux et difficultés pour construire et habiter cette Grande Couronne, hier et aujourd’hui.

Retrouvez cette série d’entretiens début mars sur le Linkedin et en podcasts sur le site de la Chaire.