Après de premiers travaux menés lors de l’ANRU 1, le quartier de Rougemont est au cœur d’un nouveau programme de transformation dont l’objectif est de poursuivre les premières transformations importantes du quartier.

Le quartier Rougemont de Sevran est habitué aux grands travaux de rénovation urbaine. A la fin des années 2000, le premier programme de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine avait permis de redessiner en partie les contours urbains, via la démolition de plusieurs grandes barres d’immeubles, le tracé de nouvelles voiries et un gros travail de résidentialisation comprenant notamment la redéfinition des espaces publics. Malgré cela, des problèmes subsistent sur certains ensembles, et c’est donc à la demande des bailleurs, notamment de CDC Habitat, que plusieurs résidences ont été intégrées en 2018 au NPNRU – le nouveau programme nationale de renouvellement urbain.

Un schéma urbain entièrement repensé

Afin de poser les bases d’une nouvelle dynamique pour l’ensemble du quartier, CDC Habitat a commandité deux études de préfiguration pour l’aider à concevoir le meilleur projet possible – une socio-urbaine et une davantage centrée sur la sécurité. A partir de là, Grand Paris Habitat a conçu un projet complet comprenant notamment la démolition de 71 logements et la reconstruction d’environ 80 logements.

Aux nombreux T2 actuels seront ajoutés des T3, T4 et T5, et CDC Habitat va jouer sur l’ensemble des financements (PLAI, PLUS, PLS) pour apporter plus de mixité sociale. En rez-de-chaussée, 350 m2 supplémentaires de locaux d’activités vont être créés – portant l’ensemble des surfaces de locaux d’activités à 700 m2 – et une réflexion est en cours sur les futurs occupants de ces espaces (local associatif, restaurant solidaire, artisanat, services de proximité…).

Des espaces repensés et réappropriés

Côté sécurisation des résidences, les études ont permis d’identifier quelques-unes des raisons pour lesquelles une des adresses a été adoptée par les trafiquants et d’imaginer des aménagements pour remédier à cette situation. « Entre la vue d’ensemble sur tous les accès, la grande cage d’escalier qui dessert de longues coursives, la sortie de secours qui sert d’échappatoire et les multiples T2 pouvant servir de planque, les interventions des forces de l’ordre sont rendues particulièrement difficiles par la conception-même du bâtiment », précise Alexis Dekmeer. « C’est pourquoi nous allons notamment restructurer la résidence d’un point de vue typologique pour apporter plus de mixité et réduire le nombre de logements, mais aussi en créant de nouvelles cages d’escaliers, en repensant les accès… bref en rendant plus difficile le squat et en limitant les refuges ».

Une concertation de chaque instant

Les études de préfiguration ont permis à Grand Paris Habitat d’affiner sa copie, avec notamment une modification du périmètre de démolition initialement prévu. Le projet est d’ailleurs accompagné d’un gros travail de concertation réalisé par les équipes de proximité de CDC Habitat, afin d’expliquer les modifications à venir sur le bâti et les espaces publics, mais aussi pour accompagner le relogement des 127 ménages concernés par le programme de restructuration et de démolition. « Le relogement a démarré en juin 2021 et devrait se prolonger jusqu’à fin 2024 », explique Alexis Dekmeer, responsable de programmes et de projets urbains pour Grand Paris Habitat .

Une fois le relogement terminé, les travaux de démolition, de résidentialisation puis de restructuration de l’existant devraient prendre une année complète, pour fin de la phase 1 prévue pour fin 2025. La phase suivante comprenant notamment les constructions neuves démarrera après pour livraison des derniers lots prévue pour 2028.

En résumé

  • 1 résidence de 250 logements gérées par CDC Habitat sur le quartier de Rougemont va être transformée pour améliorer le quartier
  • 71 logements vont être démolis, et environ 80 nouveaux logements seront reconstruits
  • 127 ménages vont être relogés dans le cadre du projet
  • 350 m2 de locaux d’activité complémentaires vont être construits
  • Une place publique centrale et de nouvelles circulations vont être créées
« A Metz, notre ambition est de regagner en population, en préservant nos paysages naturels »

Interview de monsieur François Grosdidier- Maire de Metz et Président de l’Eurométropole de Metz

François Grosdidier, photo P. Gisselbrecht

Pourriez-vous décrire les ambitions de l’Eurométropole de Metz en matière de logement et d’habitat ?

A travers le troisième Programme local de l’habitat (PLH) de l’Eurométropole, nous agissons à la fois sur la quantité, en favorisant la production de logements de manière équilibrée, commune par commune, et la qualité, en rénovant l’ancien. Les questions de rénovation énergétique sont plus que jamais d’actualité.
Depuis 2021, l’Eurométropole est délégataire des aides à la pierre ce qui lui permet de délivrer agréments et subventions aux bailleurs publics mais aussi aux ménages plus modestes dans le cadre de l’ANAH.
La difficulté réside dans le fait que le territoire est très varié, avec des communes très urbaines (6 quartiers politique de la ville dont 4 concernés par l’ANRU), des besoins importants en matière de réhabilitation du parc ancien, et des communes plus rurales qui souhaitent conserver leur cadre de vie tout en captant des jeunes ménages.
Cette diversité constitue aussi une richesse avec des paysages naturels à préserver. L’objectif pour l’Eurométropole est de regagner en population en proposant une offre de logement diversifiée et accessible à tous.

En termes de typologie d’habitat et de logement, quelles sont vos priorités ?

Tous les types de logement pour répondre au(x) besoin(s) ! Nous soutenons le développement du logement social, en particulier dans les petites communes, où les bailleurs n’allaient pas spontanément. Nous avons majoré les aides dans ces secteurs jusqu’à 15 000 euros par logement (pour 2 000 à 4 000 € auparavant). Il nous faut également résorber le déficit en logement sociaux dans les communes de plus de 3 500 habitants qui en manquent, comme Longeville-lès-Metz.
Nous aidons aussi les jeunes ménages à accéder à la propriété, afin d’éviter qu’ils ne s’installent dans les territoires voisins parce que le logement y est moins cher.
Enfin, un étudiant messin sur deux est logé chez ses parents. Nous continuons néanmoins à améliorer la qualité de l’offre actuelle, notamment celle du CROUS qui en avait besoin, et de nouvelles opérations sont prévues, comme la reconversion du bâtiment de l’Urssaf par VIVEST à Metz, la rénovation de la résidence Edouard Branly par la SEM Eurométropole Metz Habitat au Technopole, et une nouvelle résidence VILOGIA rue aux arènes à Metz.

Qu’attendez-vous de CDC Habitat ?

Pour bien comprendre les raisons de cette transformation, rappelons la situation.
Plus de 13 000 logements sociaux de l’Eurométropole de Metz étaient jusqu’à présent gérés par un office public, l’OPHMM en souffrance. Très peu de travaux de rénovation ont été entrepris ces quinze dernières années sur le parc.
Les travaux nécessaires à la réhabilitation du parc ont été chiffrés à plusieurs centaines de millions d’euros.
L’OPH ne possédant pas la capacité financière suffisante pour engager ce programme, nous avons cherché des solutions pour y remédier et la création d’une SEM en était une.
Pour ce faire, l’Eurométropole a noué un partenariat avec CDC Habitat et sa filiale Adestia. Celle-ci a apporté 35 millions d’euros au capital de la nouvelle structure.
Outre ce soutien financier, CDC Habitat va nous apporter également son expertise en tant qu’acteur majeur du logement social en France.

En 2021, l’OPH de Metz Métropole est donc devenu une SEM, dont CDC Habitat est actionnaire. Qu’attendez-vous de ce rapprochement ? Qu’est-ce que cela a changé ?

Un Plan stratégique de patrimoine a été établi, programmant 381 millions d’euros d’investissements sur dix ans, destinés à la réhabilitation du parc de logements, au renforcement de l’offre et à la montée en qualité du parc. La stratégie élaborée s’appuie également sur d’importants moyens humains.

Aujourd’hui dotée d’un capital de 181 M€, la société dont l’Eurométropole reste majoritaire à 80 % a désormais de nouveaux moyens pour construire des logements de qualité, rénover ses logements vacants et les remettre sur le marché plus rapidement, et engager un vaste programme de réhabilitation de ses logements existants dans les 10 prochaines années.

Comment prenez-vous en compte l’impératif de sobriété foncière et comment l’articulez-vous avec la nécessité de construire des logements ?

Jusqu’à présent, le rêve de nombreux ménages était souvent de construire leur maison individuelle. Cependant, aujourd’hui nous devons moins artificialiser les sols, et n’avons plus la possibilité de consommer autant de foncier. Notre Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi) est en cours d’élaboration et prendra cela en compte. Il faut travailler avec l’existant, remettre sur le marché les logements vacants, de plus en plus nombreux. Aussi, nous intervenons pour résorber l’habitat dégradé, en lien avec l’ANAH et notre opérateur agrée le CALM-Soliha (Centre d’Amélioration du Logement de la Moselle) qui accompagne les ménages dans leur projet de rénovation ou d’adaptation de leur logement. Nous encourageons également les formes urbaines moins consommatrices en foncier, par exemple les logements intermédiaires avec entrées et espaces extérieurs privatifs.

Le recyclage de foncier déjà aménagé est-il une piste que vous envisagez ?

Tout à fait, la reconversion des friches est une solution pour limiter l’étalement urbain et la Métropole en compte de nombreuses, que ce soit une base aérienne de 400 hectares, des anciennes casernes et des hôpitaux. Avec le Zéro artificialisation nette (Zan), leur reconversion est devenue une chance.
Leur transformation est néanmoins complexe, et longue, à l’image du quartier de l’Amphithéâtre à Metz. Ainsi plusieurs années sont nécessaires, pour transformer ce site très pollué en un quartier de 1650 logements intégrant un établissement culturel totem, le Centre Pompidou Metz.
De même pour le Plateau de Frescaty qui accueille aujourd’hui une centaine d’entreprises dont Amazon et le Centre de formation du FC Metz. Depuis l’implantation d’Amazon, beaucoup d’entreprises logistiques souhaitent s’installer et on va finir par manquer de place d’autant que nous souhaitons également installer des activités artisanales et tertiaires sur la Base vie, une zone de 25 hectares.

Plus globalement, comment prenez-vous en compte les impératifs de la transition énergétique dans l’Eurométropole? Sur quels leviers jouez-vous, du point de vue de l’habitat, du développement urbain, des mobilités ?

Sur l’habitat, nous avons déployé tous les dispositifs existants aujourd’hui permettant d’aider les propriétaires bailleurs et surtout les propriétaires occupants sous plafond de ressources pour rénover ou adapter leur logement (OPAH, OPAH-Copropriétés, programme SARE). Au vu de l’urgence climatique et du coût des énergies, nous devons accélérer la rénovation du parc existant et l’Agence Locale de l’Energie et du Climat (ALEC) doit devenir la porte d’entrée de tous les habitants pour obtenir informations et conseils et mener à bien leur projet.
L’Eurométropole a gagné en 2022 la Marianne d’or pour les navettes fluviales Metz’O. Cette initiative concilie les enjeux de Metz ville d’eau, ressource naturelle pour laquelle une vigilance accrue est nécessaire, et les enjeux de la mobilité dont elle constitue un élément parmi tous les modes de transport. Par ses aspects ludiques, elle invite les habitants à découvrir l’utilisation du réseau Le Met’, pour lequel la Métropole améliore l’attractivité par l’extension du réseau METTIS, et réduit l’empreinte carbone par une politique volontariste de développement de l’hydrogène.

Pour assurer la transition énergétique en matière de mobilité, nous ne comptons pas opposer les modes de transport les uns aux autres. Nous favorisons l’élargissement du panel des solutions mises à la disposition des habitants de la Métropole et de ses visiteurs. Outre l’amélioration des transports collectifs, cette ambition se traduit par la mise en œuvre d’un ambitieux plan de développement des aménagements cyclables, mais également par le déploiement de bornes de recharge pour les véhicules électriques sur le domaine public.

A l’heure où l’on parle beaucoup de « désamour » pour les métropoles, quelle est votre vision de l’avenir de l’Eurométropole de Metz, de ce qu’elle peut et doit être ?

Certainement pas le désamour. L’Eurométropole peut et doit être le vecteur d’ambitions convergentes. Des ambitions qui répondent à la fois aux enjeux du siècle, mais aussi et surtout aux attentes des habitants et communes du territoire messin.

Cela implique une attention portée tout autant à la rénovation énergétique de nos bâtiments, au soin porté à l’aménagement de notre territoire et aux offres de logement proposés à ses habitants, qu’au développement de mobilités complémentaires ou encore à l’attractivité économique et touristique de notre Eurométropole.

Ma vision de l’avenir est donc résolument pragmatique et engagée. Elle est par ailleurs pour partie déjà en train de se réaliser.

Le mardi 20 juin, CDC Habitat et les partenaires du projet ont posé la première pierre d’Elogia, un programme mixte de 75 logements porté en Maîtrise d’Ouvrage directe et  dont la livraison est prévue en 2024.

Ce programme, situé sur l’îlot 5 de la ZAC Mellinet, est une opération multiproduits intégrant notamment du logement locatif social, du logement locatif intermédiaire et de l’accession sociale. Au rez-de-chaussée, cette résidence accueillera également une crèche de 45 berceaux et un local d’activités de 166m².
Ce même jour, 4 nouveaux programmes en construction sont célébrés offrant d’ici 2025 340 nouveaux logements dans ce nouveau quartier dont l’aménageur est Nantes Métropole Aménagement et qui comptera à terme environ 1 700 logements.

Une réponse à la forte demande en logements : le logement locatif intermédiaire

Sur cette opération, CDC Habitat propose 14 logements locatifs intermédiaires. Cette offre est assez nouvelle pour Nantes métropole. Elle s’impose dans le paysage français comme un élément indispensable de fluidification du parcours résidentiel dans les secteurs ou le marché du logement est relativement tendu. Cette offre alternative entre le logement social et le logement libre propose un loyer inférieur au marché de 10 à 15% en moyenne..

CDC Habitat prouve, dans ce projet, toute sa capacité à porter des projets mixtes proposant à la fois du logement locatif social et du logement locatif intermédiaire. C’est une spécificité de notre groupe de proposer ce produit locatif qui démontre bien que CDC Habitat est un opérateur global de l’habitat d’intérêt public.

Camille Bonin, Directeur interrégional Grand Ouest

Des logements pour accéder plus facilement à la propriété via le bail Réel Solidaire

14 logements seront réalisés selon le dispositif de vente en bail Réel Solidaire de Nantes Métropole sous l’égide de l’OFS nantais, Atlantique Accession Solidaire.

Atlantique Accession Solidaire est l’OFS (Organisme Foncier Solidaire) de la Loire-Atlantique qui regroupe le département 44, Nantes Métropole, la Carène et 14 opérateurs sociaux membres de l’USH (Union Sociale pour l’Habitat) des Pays de la Loire, dont CDC Habitat. Le principe du bail réel solidaire (BRS) est une solution facilitant l’accession à la propriété pour des ménages aux revenus modestes. Il repose sur un principe de dissociation du foncier et du bâti.

L’acquéreur achète uniquement le logement et est locataire du terrain avec un niveau de loyer relativement faible. Il signe un bail réel solidaire avec l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) d’une durée comprise entre 18 et 99 ans. Ce dispositif présente l’avantage de baisser considérablement le prix d’achat (de 30% environ par rapport au prix du marché). Les prix de revente sont encadrés permettant ainsi de lutter contre la flambée des prix de l’immobilier.

Une architecture résolument urbaine et épurée

L’agence Kraft, architecte de l’opération a privilégié la lisibilité du fonctionnement du bâtiment en optant pour un dessin rigoureux et régulier de la structure. Les façades sont d’une facture sobre et contemporaine. Le rythme, le dessin et la matérialité des ouvertures sont homogènes sur l’ensemble du projet afin d’affirmer son caractère épuré. Le contraste s’opère entre la trame en béton et les larges baies vitrées.
Chaque logement disposera de sa loggia, une extension extérieure qui apportera un confort supplémentaire aux futurs habitants. Cette particularité a d’ailleurs inspiré le nom du programme.

Des enjeux environnementaux forts

Elogia s’inscrit parfaitement dans le contexte environnemental souhaité par l’aménageur Nantes Métropole Aménagement. Cette opération bénéficiera du label environnemental NF Habitat HQE. Elle sera par ailleurs raccordée au réseau de chaleur urbain.

À 1 an des Jeux de Paris, au cœur du plus grand chantier monosite de France, le groupement Nexity – Eiffage Immobilier – CDC Habitat avec le Groupe Groupama, investisseur et en partenariat avec le groupe EDF, s’engage dans la dernière ligne droite pour livraison cette fin d’année du Secteur E – Les Belvédères du Village des athlètes et para athlètes à Saint-Ouen.

Porté avec ambition par nos savoir-faire

Entièrement imaginé pour s’intégrer parfaitement à la ville et à l’ensemble du territoire de Plaine Commune, le secteur E accueillera à lui seul à l’été 2024 environ 2 500 athlètes dans le cadre des Jeux de Paris. « Après avoir appartenu au Monde », le Village reviendra aux Audonniennes et Audoniens en 2025 et s’inscrira dans le prolongement de l’histoire de Saint-Ouen et de Plaine Commune dans la tradition de l’artisanat des Puces et des jardins maraichers. L’ensemble du secteur a été conçu avec une double priorité : une programmation mixte et une haute performance environnementale. Dans la perspective de la phase Héritage et pour faire quartier, les Belvédères intègre, sur plus de 58 000 m2 de surface de plancher, 527 logements (accession libre, locatifs et sociaux), un immeuble de bureaux et des terrains sportifs en rooftop, une crèche, des commerces ciblés vers des services de proximité et de restauration ainsi que des locaux d’activités orientés sur l’artisanat, le numérique, le design, la jeunesse et la transmission du savoir-faire ou encore l’entrepreneuriat avec l’ADIE.

S’agissant des performances environnementales du projet, l’ensemble des savoir-faire français en matière de ville durable et d’éco-conception ont été mis en œuvre et permettent l’obtention des Certifications NFHQE sur les logements et HQE Bâtiment Durable et certification BREEAM sur le tertiaire ainsi que le niveau E3C2 du label E+C- et BBCA sur 3 bâtiments.
Les sept agences d’architecture, CoBe, KOZ, Atelier Georges, SOA, Barrault-Pressacco, Lambert Lénack et DREAM ont conçu ce projet en respectant et sublimant le plan guide du village établi par l’agence Dominique Perrault en proposant des architectures singulières inédites, mais aussi spectaculaires


Un chantier exemplaire aux innovations multiples

Le mode constructif frugal choisi, mixant bois et béton bas carbone, permet de réduire de 50 % l’empreinte carbone du projet par rapport aux Jeux de Londres. 80 % du bois structurel employé sur le projet est issu des forêts françaises : l’Étiquette Bois du groupe Eiffage aura permis la traçabilité des origines et une transparence des moyens utilisés, aussi bien pour l’approvisionnement que pour le sciage et la transformation du bois avec des systèmes industrialisés de façades réalisées hors site reproductibles, réalisés par Savare et Goyer, filiales du groupe.
Avec notamment 20 % de pleine terre plantée à l’automne 2023 et des toitures largement végétalisées, la végétation tiendra une place essentielle, pour lutter contre les îlots de chaleur urbains et anticiper les évolutions climatiques. Du sol aux toitures, un paysage intégrant des essences locales se décline en plusieurs ambiances : pépinière de plantes sauvages, jardins maraîchers traditionnels de Saint-Ouen, prairie sauvage mais aussi paysage vertical bénéficiant de larges balcons et terrasses accessibles. Par ces dispositifs, le label Biodivercity® Construction trouve sa pleine application sur l’ensemble du programme.

EDF ENR réalise 15 installations photovoltaïques en toiture qui vont compenser environ 20 % des besoins électriques du quartier grâce à l’autoconsommation. En complément, deux innovations soutenues par le fonds innovation Solideo portant sur la qualité de l’air intérieur et sur l’optimisation de la puissance électrique appelée seront mises en œuvre par DALKIA, filiale du groupe EDF. La qualité de l’air intérieur du bâtiment tertiaire sera améliorée et permettra une diminution de 17 % des consommations d’énergie sur les systèmes de chauffage, de ventilation et de rafraîchissement. L’innovation sur l’optimisation de la puissance permettra quant à elle, l’injection de la production d’électricité issue des panneaux photovoltaïques et des batteries des véhicules dans le réseau d’électricité et ainsi le lissage des pointes de consommation.

En charge de la réalisation du chantier, Eiffage Construction aura fait œuvrer plus de 600 compagnons et fédérer plus de 50 entreprises françaises impliquées dans une démarche bas carbone et réparties sur l’ensemble du territoire national. Dans ce projet unique où prouesses techniques et délais contraints se côtoient au quotidien, la sécurité occupe une place centrale dans la conduite du chantier. Charte HSE, actions et engagements visent à améliorer la sécurité des travailleurs et à créer une culture de la sécurité et une vigilance partagée.

Un rendez-vous à ne pas manquer

Les Jeux de Paris laisseront une empreinte : plus de lieux conviviaux et partagés pour rencontrer son voisin, une attention particulière apportée à l’accessibilité universelle en prenant en compte tous les types de handicaps et plus de possibilités de se dépenser grâce au déploiement du design actif dans les communs ou sur les terrains sportifs positionnés en haut de l’immeuble de bureaux. Cette empreinte positive sera pérenne ; chaque lieu ayant été conçu pour avoir plusieurs vies et garantir l’évolution des usages, des sous-sols aux logements.

Le chantier en quelques chiffres

  • Près de 22 mois de période de conception
  • 32 mois de travaux
  • 5 permis de construire double état
  • 7 agences d’architectures
  • 19 bâtiments
  • 58 274 m² de SDP
  • 44 360 m3 de béton bas carbone
  • 21 000 m2 de MOB (mur à ossature bois) et 800 blocs bois/alu FOBA (façade ossature bois/alu) • 3 500 m3 de bois lamellé collé et de LVL de hêtre
  • 2 490 athlètes attendus à l’été 2024
  • 600 compagnons et plus de 50 entreprises françaises auront œuvré sur ce chantier

CDC Habitat a été confirmé en début d’année comme lauréat de l’appel à projets « Cœur de Ville » de Beaumont (63). Un projet vitrine de 78 logements, situé à deux pas de l’hôtel de ville, et qui va permettre d’insuffler une nouvelle dynamique. 

L’appel à projets lancé par la Ville de Beaumont, début 2022, pour le projet de restructuration urbaine de son « cœur de ville » posait clairement les enjeux du projet : la 5ème commune de la métropole clermontoise par sa population souhaitait en effet trouver un partenaire afin d’inventer un quartier « plus accueillant et plus inclusif » autour de la Mairie, du parc et de la salle des fêtes – le tout prochainement desservi par la future ligne de bus à haut niveau de service.

« C’est un axe stratégique et un quartier historique de la ville qu’il s’agissait de repenser durablement », confirme Guillaume Metery, responsable développement immobilier chez CDC Habitat. « Nous sommes le premier bailleur de la ville, nous y gérons près de 500 logements et nous avons un lien fort avec ce territoire dont nous connaissons bien les besoins. Nous avons donc axé notre réflexion, non seulement autour du bâti et de l’architecture globale du projet, mais aussi sur l’aménagement des espaces, les circulations, les commerces, avec en outre une approche très poussée sur le plan environnemental ».

Un projet mixte et ouvert

Le projet qui a séduit la collectivité s’articule autour de 2 îlots, 7 bâtiments, 78 logements… et beaucoup de mixité d’habitat et d’usages. Sur l’îlot A, CDC Habitat, Noaho Immobilier, les cabinets BAMAA Architectes et Athanor ont imaginé 5 immeubles, pour une soixantaine de logements et un grand îlot paysager central traversant qui profitera à l’ensemble de la population. CDC Habitat interviendra en maîtrise d’ouvrage directe sur 2 bâtiments, afin de réaliser 26 logements sociaux – 20 en location et 6 en accession sociale à la propriété via le PSLA (Location-Accession), tandis que Noaho Immobilier réalisera les 3 autres immeubles proposant une quarantaine de lots en accession à la propriété classique.

« La ville a été séduite par notre approche ouverte qui propose aussi un habitat de qualité, avec une majeure partie de logements traversants et toujours des espaces extérieurs privatifs », reprend Guillaume Metery. « Nous avons aussi travaillé sur les performances du bâti, avec un projet labellisé NF Habitat HQE et conforme à la RE 2020 ‘stade 2025’, et l’ensemble du projet sera raccordé au réseau de chaleur métropolitain qui est en cours de réalisation ».

Un investissement pour l’avenir

En pied d’immeuble, de grandes cellules commerciales d’environ 200 m2 chacune permettront de renforcer l’attractivité du site et la dynamique du quartier, avec entre autre un projet de brasserie et sans doute l’arrivée de professions libérales – notamment dans le domaine de la santé. Du côté de l’îlot C, Noaho Immobilier réalisera 14 logements dont 5 seront acquis par CDC Habitat. Enfin, 156 places de stationnement seront construites en sous-sol. Au total, le budget des travaux devrait avoisiner les 10 millions d’euros.

« Tout a été pensé pour que l’ensemble de la ville et du quartier profite du projet », conclut Guillaume Metery. « Avec 35 % de logements sociaux, des espaces verts partagés, des espaces publics réappropriés et même des cellules commerciales réversibles et transformables en logement au cas où certaines ne trouveraient pas preneur, nous avons essayé d’imaginer un projet évolutif, qui saura vivre avec la ville et ses habitants au fil des prochaines décennies ».

La Banque des Territoires, CDC Habitat et FREY annonçaient en décembre 2022 s’être s’associés pour transformer les entrées de ville commerciales en créant un véhicule de portage foncier de 200 M€. Aujourd’hui, le groupement présente la première zone commerciale qui profitera de ce nouvel outil de portage et remembrement foncier : la ville de Montigny-lès-Cormeilles. 

Création d’un nouvel outil qui accompagne les territoires dans la transformation des entrées de ville : « Repenser la Ville »

Toutes les grandes agglomérations françaises sont aujourd’hui confrontées au même défi de restructuration de leurs entrées de ville commerciales. Pour ces territoires, l’enjeu est de transformer cette apparente contrainte en une réelle opportunité. Ainsi, ces zones commerciales d’entrée de ville représentent un stock colossal de fonciers déjà artificialisés sur lesquels les villes se réinventeront demain. 

Pour accompagner cette mutation nécessaire, le Groupe FREY, la Banque des Territoires et CDC Habitat ont créé un véhicule de portage d’actifs commerciaux et de remembrement foncier : la SAS Repenser la Ville. Sa vocation est de contribuer à la transformation de ces zones commerciales périurbaines en nouveaux quartiers à usages mixtes, parfaitement intégrés à leur territoire et répondant aux grands enjeux climatiques. En nouant ce partenariat, les 3 acteurs capitalisent sur leurs savoir-faire propres pour faire de ce nouveau dispositif de renouvellement urbain des entrées de ville un outil précieux et efficace au service du développement des territoires.  

Ce partenariat innovant vise donc à mettre en place une nouvelle méthodologie au travers de la création d’une société de portage pour réaliser des projets de reconversion de ces zones commerciales périurbaines passant par : l’acquisition de fonciers, la gestion des actifs commerciaux pendant la phase de conception du projet urbain, la démolition, la dépollution, le remembrement, l’aménagement et la revente de fonciers réaménagés. 

La répartition capitalistique de cette société de portage est de 40 % Banque des Territoires, 30 % CDC Habitat et 30 % FREY. Le montant total de l’investissement prévu pour lancer les premiers projets dans la première phase s’élève à 200 M€. Le déploiement de ce partenariat a été initié en janvier 2023 et pour une durée de 20 ans.  

Montigny-lès-Cormeilles : 1er démonstrateur de Repenser la Ville

La commune de Montigny-lès-Cormeilles, située dans le département du Val-d’Oise (95), est coupée en deux par l’autoroute A15 et la RD14. Pour réduire la césure urbaine, la collectivité a imaginé un vaste projet de requalification de la RD14, projet retenu par l’État en 2018 dans le cadre de son appel à projet « Repenser la périphérie commerciale ». A l’issue d’un appel à candidature, la mairie a retenu l’agence d’architectes et d’urbanisme SEURA pour élaborer et mettre en œuvre son plan-guide. Ainsi, un modèle urbain alternatif a été défini afin de se substituer à une ville marquée par des séparations engendrées par « l’hyperzonage commercial » pour et par la voiture. Un projet de modification de l’échangeur avec l’A15, s’inscrivant dans le Plan Anti-Bouchons de la Région IDF, est programmé pour une mise en service en 2026 (desserte directe vers la rue Marceau-Colin) dont l’objectif est clair : apaiser les flux et améliorer les conditions de circulation de la RD14.  

Objectif du projet pour Montigny-lès-Cormeilles : créer un véritable centre-ville  

L’enjeu du projet est de répondre à une double problématique : comment retrouver à la fois une ville apaisée et une dynamique « vie urbaine-commerce ». Il s’agit d’une opération structurante qui aura pour objectif de créer un nouveau centre urbain qui contribuera à valoriser la place du piéton.  

Le projet ne consiste pas à implanter des commerces en pied d’immeuble, ni même un centre commercial mais à créer une vraie destination pour la ville. Concevoir « un nouveau morceau de ville » comme un vecteur d’animation du territoire qui dépasse la simple dimension commerciale en l’inscrivant dans une dynamique urbaine de la ville. Par la création d’une nouvelle mixité urbaine composée de logements, commerces et services de destination, sur un site déjà artificialisé et occupé, il s’agit donc de proposer un véritable pôle de proximité et de redonner au boulevard toute son attractivité. 

Au sein d’un axe commercial de 5 km, le projet vise également à créer les porosités de l’ensemble des îlots définis par le plan guide. Pour ce faire, un travail paysager sera mis en œuvre avec des espaces de promenade pour permettre de rythmer le nouveau parcours piéton.  

Au regard des opérations de renouvellement urbain et commercial qui intégraient une mixité horizontale et une densité essentiellement commerciale, ce projet quant à lui vise à répondre aux aspirations actuelles en apportant une mixité et une densité verticale. Avec pour finalité de tendre vers de la zéro artificialisation nette (ZAN) et de ne pas fragiliser les équilibres commerciaux déjà en place.  

Dans le cadre de ce renouvellement urbain commercial, où le socle n’est donc plus la résultante d’un projet uniquement de logements, le nouvel outil qu’est Repenser la Ville permettra d’accélérer la création d’une densité urbaine sur un socle actif opérant.  

Ainsi, en complémentarité du travail réalisé par L’EPF Ile-de-France (EPFIF) – l’opérateur public foncier des collectivités franciliennes – le projet se développera en plusieurs phases :  

  1. Une première avec la création d’un groupe scolaire, opérationnel pour 2025  
  1. Puis la réalisation du reste de l’opération :  
    • Une promenade à ciel ouvert d’environ 750 m linéaire, connectée aux espaces publics environnants
    • Un socle actif mixte de 24 000 m2 des commerces (de petites et moyennes surfaces), des restaurants, des services et des loisirs 
    • 900 logements en R+5 à horizon 2030  
    • Un bois ouvert au public de 30 000 m2 de bois (parc Launay)  
    • Des espaces verts intégrés dans le centre-ville de 20 062 m2 au total 
    • Un total de 14 506 m2 d’espaces publics aménagés (places publiques, placettes, promenade) 
    • Un parking de 2 000 places (niveau -1) et un parking silo d’environ 400 places. 

L’adaptation du patrimoine aux changements climatiques est un des enjeux majeurs des bailleurs et plus globalement de la société pour les années à venir. Cette certitude, CDC Habitat n’a pas attendu les différentes catastrophes météorologiques qui ont émaillé l’été un peu partout dans le Monde et notamment en Europe pour la faire sienne, et a lancé en 2020 le DPR, le Diagnostic de Performance Résilience. « Aujourd’hui, le changement climatique est avéré et c’est une donnée avec laquelle nous devons composer, afin de voir de quelle manière notre activité va être impactée, notamment notre patrimoine, et comment nous pouvons agir à notre niveau », expliquait alors Thierry Deberle, responsable stratégie énergétique et environnementale à la direction du patrimoine de CDC Habitat.

Première expérimentation dans le Grand Ouest

Le DPR est un outil imaginé en partenariat avec Resallience et MRN (Mission Risques Naturels) afin d’évaluer la résilience du parc, en mesurant notamment l’exposition du patrimoine à d’éventuels risques climatiques (inondations, tempêtes, sécheresses, mouvements de terrains…) actuels et à venir, pour ensuite mettre en place des plans d’actions adaptés. L’objectif affiché par le Groupe dans un premier temps est de réaliser une cartographie complète des risques liés à son patrimoine à l’horizon 2050, afin d’identifier les sites les plus vulnérables et flécher les priorités d’intervention.

Les risques étant très différents d’une région à l’autre, la réussite de cet outil repose avant tout sur la manière dont il sera utilisé localement, et c’est avec cette exigence à l’esprit que CDC Habitat Grand Ouest a lancé en 2021 une première expérimentation sur 10 résidences. « Nous avons sélectionné des sites au Havre et à Tours ayant une criticité très haute sur des risques très différents », explique Christophe Ains, directeur du patrimoine de CDC Habitat Grand Ouest. « Les sites du Havre sont en façade mer avec des risques de tempête et d’inondations, tandis qu’à Tours ce sont les mouvements de terrain, la sécheresse et la hausse des températures qui seront notamment étudiés ».

Un outil précieux d’aide à la décision

Loin de se concentrer uniquement sur le patrimoine ancien ou les bâtiments affichant une mauvaise étiquette énergétique, CDC Habitat a fait le choix de se pencher sur un échantillon représentatif de son patrimoine pour cette première vague de diagnostic. Mené pendant l’été grâce au concours d’un bureau d’études spécialisé, cet audit un peu spécial se concentre non pas uniquement sur le bâtiment en lui-même mais aussi sur tout ce qui l’entoure. « Le DPR vise à regarder d’abord l’environnement immédiat du bâtiment, les contraintes météorologiques, la manière dont celles-ci pourraient évoluer au fil des années et l’impact que ces changements pourront avoir sur la construction », souligne Didier Gendronneau, responsable patrimoine au sein du pôle développement durable et innovation technique de CDC Habitat Grand Ouest. « L’idée est d’avoir une vision suffisamment complète pour pouvoir faire les choix nécessaires par la suite ».

CDC Habitat est le premier bailleur français à porter aussi loin la réflexion autour des conséquences du changement climatique sur son activité. Une fois les premiers DPR reçus et analysés, la démarche sera déployée à plus grande échelle afin d’auditer l’essentiel du parc dans les prochaines années. « Nous sommes en train de recevoir les premiers résultats des travaux menés cet été, ce qui va nous permettre de nous approprier plus concrètement ce diagnostic », conclut Christophe Ains. « Nous sommes persuadés qu’il peut s’agir d’un précieux outil d’aide à la décision dans la programmation des travaux de réhabilitation… et pourquoi pas demain dans la construction neuve ». 

Les Terrasses du Tourmalet
Architecte : Alexandre LACAZE

Sud-Ouest – 02 août 2021

Alors que notre plan stratégique de patrimoine, lancé en 2013 pour un investissement total de 30 millions d’euros sur la période 2013 à 2027, a été récemment revu afin de prendre en compte l’évolution de la demande et mieux répondre aux besoins des locataires, le projet de démolition-reconstruction de la Tour des Célibataires, présente sur le blason de la ville, vient illustrer les nouvelles orientations stratégiques prises par CDC Habitat pour redynamiser le cœur de ville de Mourenx.

Nouveau bâtiment pour un nouveau départ

Aux travaux de démolition de la tour, qui devraient débuter en 2022, succéderont la construction d’un nouveau bâtiment début 2023, avec une livraison prévisionnelle en juillet 2024.

Les caractéristiques de ce nouveau projet ?

D’autres projets sont prévus pour dynamiser et donner un nouveau cadre de vie aux mourenxois.

La ville et notre filiale réunionnaise la SIDR débloquent 100 000 euros pour permettre aux habitants de contribuer aux études techniques préalables à des rénovations et des aménagements d’espaces verts et de convivialité dans ces deux quartiers.

Ericka Bareigts, maire de la ville de Saint-Denis, et Jacques Durand, directeur général de La SIDR, ont signé un partenariat innovant en faveur du cadre de vie des habitants des quartiers du Chaudron et de Vauban. Conçus par la SIDR à fin des années 60, ces deux quartiers sont liés par une histoire commune, celle de la loi Debré « anti-bidonvilles ». 50 ans après, le Vauban et le Chaudron méritent de nouveaux investissements pour les rendre plus attractifs.

Première étape de ce vaste chantier de rénovation, une étude urbaine et sociale sera menée pour et avec les habitants afin de rénover, verdir et dynamiser leurs quartiers. Le développement durable, l’insertion des jeunes, les personnes âgées, les services de proximité seront au cœur des préoccupations. La ville et la SIDR consacreront 100 000 euros à cette étude.

Objectif final : faire bénéficier  les 10 000 Dionysiens concernés d’un cadre de vie modernisé, d’un surcroît de mixité sociale et de la possibilité d’être associés directement à ces grandes opérations.

Au-delà des travaux, il est essentiel de concerter les locataires, de les associer à une réflexion puisque ces avancées majeures les concernent au premier niveau. Nous franchissons une étape supérieure dans notre dynamique intense en faveur du cadre de vie des Dionysiens, en faveur de leur mieux-vivre au sein d’espaces embellis. »

Ericka Bareigts, maire de la ville de Saint-Denis

CDC Habitat en Auvergne-Rhône-Alpes va lancer une expérimentation autour du DPR, un Diagnostic de Performance Résilience permettant de mesurer l’exposition de son patrimoine aux aléas climatiques, d’identifier les éventuelles vulnérabilités et de mettre en place des actions préventives adaptées.

Le sujet semble presque avoir été relégué au second plan de l’actualité du fait de la pandémie mondiale. Pourtant, les conséquences du changement climatique à court, moyen et long terme continuent d’alerter les spécialistes et plaident pour une mobilisation rapide et conséquente de tous les acteurs. « Si le rythme n’infléchit pas, il nous faudra moins de 20 ans pour dépasser le seuil critique déterminé par les accords de Paris, à savoir l’augmentation des températures de 2 degrés », explique Thierry Deberle, responsable stratégie énergétique et environnementale à la direction du patrimoine de CDC Habitat. « Aujourd’hui, le changement climatique est avéré et c’est une donnée avec laquelle nous devons composer, afin de voir de quelle manière notre activité va être impactée, notamment notre patrimoine, et comment nous pouvons agir à notre niveau ».

Parmi les outils mis en place par le Groupe dans le cadre de son plan d’adaptation aux changements climatiques, le Diagnostic Performance Résilience (DPR) va permettre, comme son nom l’indique, d’évaluer la résilience du parc, en mesurant notamment l’exposition du patrimoine à d’éventuels risques climatiques (inondations, tempêtes, sécheresses, mouvements de terrains…) actuels et à venir.

« Nous allons lancer une première phase de test sur 8 résidences réparties sur l’ensemble du territoire Auvergne – Rhône-Alpes », explique Anne Canova, directrice régionale. « Nous avons choisi des sites représentatifs de la diversité de notre patrimoine, avec à la fois de la maison individuelle et du collectif, des zones potentiellement concernées par les vagues de chaleurs, des inondations ou des mouvements de terrain. Et surtout, nous avons retenu certains sites appelés à être bientôt réhabilités, afin de pouvoir intégrer les résultats du DPR dans les travaux à venir ».

Un déploiement progressif

CDC Habitat est le premier bailleur français à porter aussi loin la réflexion autour des conséquences du changement climatique sur son activité. Le Groupe a travaillé avec le bureau d’études technique Resallience pour co-développer le DPR et s’est rapproché de la Mission des Risques Naturels, association de la profession de l’assurance spécialisée sur ces questions, pour imaginer les outils nécessaires à l’élaboration d’un plan d’adaptation aux changements climatiques spécifique à son patrimoine. Une grande partie du parc devrait ainsi être audité dans les prochaines années.

« Notre objectif est à la fois de déterminer les objectifs de rénovation et leurs coûts, mais aussi de qualifier les nouveaux projets de construction », conclut Anne Canova. « C’est un exercice complexe d’essayer de transposer notre patrimoine en 2050 mais cela peut nous aider à mieux flécher nos investissements et à orienter notre programmation vers des zones qui pourraient se révéler plus intéressantes sur le long terme que sur le court ou moyen terme. C’est en tout cas une réflexion qui mérite d’être lancée et que nous allons intégrer d’une manière ou d’une autre dans le projet de territoire que nous sommes en train de réaliser au niveau de la direction régionale ».

CDC Habitat et la commune de Villiers-le-Bel (95) travaillent ensemble depuis 2014 sur la rénovation urbaine du secteur Derrière-les-Murs-Monseigneur. Un projet ambitieux qui vise à désenclaver et requalifier le quartier en combinant démolition, réhabilitation et résidentialisation, et qui vient de rentrer dans une nouvelle phase opérationnelle.

Benoit Vandromme, directeur adjoint
chargé du renouvellement urbain
de Grand Paris Habitat

C’est une deuxième étape majeure dans la rénovation urbaine de Villiers-le-Bel que CDC Habitat mène depuis plusieurs années. Après la finalisation en 2018 d’un premier programme sur le quartier des Carreaux dans le cadre de l’ANRU 1, c’est au tour du secteur Derrière-les-Murs-Monseigneur de bénéficier d’une vaste réflexion intégrée aux projets prioritaires de l’ANRU 2. Comme l’explique Benoit Vandromme, directeur adjoint chargé du renouvellement urbain de Grand Paris Habitat, « il s’agit d’un quartier mixte où l’on trouve à la fois près de 2 000 logements en copropriété et un parc social d’environ 1 100 logements gérés par CDC Habitat. Nous travaillons avec la ville sur une recomposition ambitieuse qui doit notamment permettre de désenclaver cet espace qui ne bénéficie d’aucune voie de circulation intérieure ».

Pour y parvenir, 206 logements seront démolis afin notamment de prolonger le boulevard principal et de permettre aux bus de traverser le quartier depuis la gare RER – puis de relier le centre-ville et même le pôle d’emploi de Roissy. Des voies secondaires seront également créées afin de réorganiser l’espace autour de petits îlots plus facilement accessibles, pour les riverains comme pour les véhicules d’urgence (police, pompiers, ambulance) ou le ramassage des ordures ménagères.

« Parallèlement à ce programme de démolition, nous sommes déjà engagés dans un vaste programme de réhabilitation des 811 logements restants, avec isolation thermique par l’extérieur, reprise des halls et des parties communes, et travaux d’amélioration dans les logements », reprend Benoit Vandromme. « Nous avons aussi commencé à travailler sur les plans de résidentialisation, qui concerneront 494 logements ».

Des opérations anticipées

Avec presque 20 % de son patrimoine appelé à être démoli dans les prochaines années, CDC Habitat travaille en concertation avec les collectivités locales et l’État, pour reconstituer son patrimoine hors de Villiers-le-Bel. « Contrairement à l’ANRU 1, les projets de l’ANRU 2 visent à désenclaver et dé-densifier les secteurs, sans reconstruire sur place ce qui est démoli », précise le directeur adjoint. « Il nous a donc fallu anticiper les besoins de relogement afin de répondre aux attentes d’une population qui souhaite, dans sa grande majorité, rester dans le quartier ». Une concertation est donc menée avec l’appui d’un bureau d’études spécialisé, pour mieux cerner les attentes d’habitants qui ont leurs habitudes dans le quartier et qui apprécient ces logements de grandes tailles qui seront tous réhabilités d’ici trois ans.

Et pour mieux répartir les travaux dans la durée, CDC Habitat, la ville de Villiers-le-Bel et l’ANRU ont choisi de démarrer par anticipation plusieurs opérations immobilières avant même la signature de la convention de renouvellement urbain qui aura lieu d’ici la fin de l’année : 387 réhabilitations ont ainsi été lancées et seront réceptionnées dès 2021. Enfin, un travail est mené pour réintégrer des commerces de proximité et différents services en rez-de-chaussée, notamment une antenne « AXEL, vos services pour l’emploi », dont la livraison est prévue pour fin 2023/début 2024.

En résumé

  • 811 logements réhabilités dont 80% engagés d’ici fin 2021.
  • 206 logements démolis dont 132 relogements en cours.
  • 494 résidentialisations.