La Sainte-Barbe, consciente des enjeux liés à son patrimoine immobilier, s’engage dans une réflexion approfondie sur ses pratiques de construction, de rénovation et d’adaptation de son parc immobilier. Cette démarche vise à répondre aux défis climatiques et à jouer un rôle moteur dans la transformation environnementale de l’habitat tout en améliorant le cadre de vie des locataires et ainsi favoriser un écosystème durable et pérenne.

L’objectif de la Sainte-Barbe est de promouvoir un habitat de qualité et durable, en cohérence avec le plan stratégique porté par le Groupe CDC Habitat, et, reflétant son engagement ferme en faveur d’un avenir plus respectueux de l’environnement.

Un exemple concret de son implication climatique se matérialise à travers le lancement des travaux d’isolation dans la commune de Creutzwald, plus précisément dans les cités de Belle-Vue et de Beau-Site.
Historiquement, les deux cités, Belle-Vue et Beau-Site, ont été construites dans les années d’après-guerre pour répondre à l’augmentation de la main-d’œuvre dans la région. Les Houillères de Sarre et de Moselle ont sollicité l’architecte Emile Aillaud pour concevoir un plan d’aménagement pour ces deux cités. Emile Aillaud était un architecte français reconnu pour son approche novatrice et sa vision sociale de l’architecture.

Aujourd’hui, l’objectif de ces travaux est double : d’une part, lutter contre la précarité énergétique et les logements énergivores en améliorant les performances énergétiques des logements classifiés aujourd’hui avec une étiquette F & G et ainsi supprimer les passoires thermiques, et d’autre part, offrir aux locataires un meilleur confort de vie tout en réduisant leur empreinte énergétique.

Depuis septembre 2023, les travaux ont été entrepris sur 22 pavillons avec une date de finalisation prévue en avril 2024. Ces programmes de réhabilitation comprennent non seulement l’isolation thermique par l’extérieur des habitations, mais également d’autres interventions telles que le remplacement de la zinguerie, l’isolation des toitures et le remplacement des chaudières à fioul par des pompes à chaleur où des chaudières à gaz.

Les retours des locataires sont unanimes : « Nous sommes très satisfaits de l’aspect esthétique des travaux, qui ont contribué à rafraîchir l’apparence extérieure des pavillons. En termes d’aspect économique, nous constatons une économie de 30 % par rapport aux factures de l’année dernière. » M. Robin, locataire.

Données chiffrées :

  • Réduction des consommations énergétiques : la consommation énergétique des résidences a été divisée par 3,5%.
  • Nombre de toitures remplacées : 5
  • Nombre de chaudières fioul remplacées : 3

En somme, cette démarche environnementale incarne la vision d’un développement immobilier responsable, où chaque projet contribue à bâtir un avenir durable pour les générations présentes et futures.

Contribuer à l’aménagement équilibré des quartiers de villes et du territoire, c’est renforcer la cohésion sociale. Dessiner un cadre de vie plus vertueux pour le climat, c’est bâtir un monde durable et désirable pour les générations futures.

Grand Paris Habitat, groupement d’intérêt économique (GIE) créé par CDC Habitat, vient d’achever l’opération de réhabilitation énergétique de la résidence Castiglione, à Trappes, initiée en 2022. Cette opération de réhabilitation a permis, grâce à des procédés de rénovation innovants (notamment la production de façades en hors-site) et à l’utilisation de matériaux durables, de diviser, par 3,5 les consommations énergétiques et de diminuer sensiblement l’empreinte carbone de cette résidence composée de 140 logements locatifs sociaux.

Une opération aux procédés innovants co-financée par la Banque des territoires et l’Etat

Cette opération de réhabilitation est un exemple d’innovation et de modernité. Pour isoler thermiquement les bâtiments, les équipes de Grand Paris Habitat ont en effet eu recours à de la construction « hors site » de panneaux préfabriqués à moins de 300 kms de Trappes, en usine, dans la Meuse, intégrant déjà l’isolant et la finition en bardage, qui ont ensuite été installés sur les façades de la résidence. Cette fabrication en usine, différente d’un chantier classique où l’on réalise tout sur place au fur et à mesure, permet de garantir un haut niveau de performance énergétique et son maintien dans la durée. Ce procédé innovant permet, en outre, d’obtenir une meilleure finition des produits et de réduire les délais du chantier et les désagréments (échafaudage, poussière, bruit…) que les travaux peuvent occasionner pour les résidents. Au total, les travaux de réhabilitation de cette résidence auront ainsi duré 18 mois, alors que la durée d’un chantier de ce type s’élève habituellement à 24 mois en moyenne. Au cours de cette opération, près de 80% de matériaux recyclés ont été utilisés pour isoler la résidence, garantissant ainsi sa haute performance environnementale.

Cette innovation a été rendue possible grâce à une subvention de 1,5M€ de l’appel à projets MassiRéno. MassiRéno est un dispositif lancé par l’État dans le cadre du plan France Relance pour soutenir la massification de la rénovation du parc locatif social, au travers de solutions performantes et reproductibles de rénovation énergétique.

Une division par 3,5 de la consommation énergétique de la résidence

Construite en 1972, la résidence Castiglione est située à Trappes. Elle compte 140 logements sociaux, répartis sur deux bâtiments et deux étages, qui ont tous bénéficié de l’opération de réhabilitation énergétique.

Cette opération d’ampleur et aux procédés innovants a permis de mieux isoler thermiquement la résidence, de changer les menuiseries extérieures et les portes d’entrée dans les halls, de mieux isoler les toitures de terrasses ainsi que d’améliorer les équipements énergétiques à l’intérieur des logements (installation de robinets thermostatiques sur les radiateurs, changement des bouches VMC, par exemple).

Au total, cette opération a permis de diviser par 3,5 la consommation énergétique de cette résidence, qui est passée en quelques mois d’une étiquette D à une étiquette B (de 208 kWh/m2/an à 57 kWh/m2/an). Ce faisant, cette opération a permis d’alléger la facture énergétique des habitants de la résidence Castiglione et de réduire fortement ses émissions de gaz à effet de serre.

Une opération emblématique de l’engagement de CDC Habitat en faveur de la décarbonation de son parc

Le groupe CDC Habitat est très engagé dans la réduction de la consommation énergétique de son parc. Au total, entre 2010 et 2030, 71% de son parc francilien aura bénéficié d’une amélioration de ses performances énergétiques. Une seconde vague de travaux est prévue entre 2030 et 2050 pour que le parc de CDC Habitat soit, à cet horizon, 100% durable sur le plan énergétique. Les travaux de réhabilitation de la résidence Castiglione sont un exemple parfait de l’engagement de CDC Habitat en Île-de-France pour décarboner son patrimoine. La résidence passe d’une étiquette d’émission de gaz à effet de serre de E à C (de 44 KG/m2/an à 14 KG/m2/an).

La résidence Le Sulky 2, construite en 1987, articulée autour d’une place centrale, comporte 71 logements répartis sur 4 bâtiments en R+2, allant du T1 au T5 avec une majorité de logements en T3 et T4. Cette résidence va faire l’objet de travaux de réhabilitation.

Quel est l’objectif recherché de ces travaux ?

Pour nos locataires, une amélioration de la qualité de vie, du confort thermique et de la consommation d’énergie avec un investissement de 34 500 € au logement.

Quels sont les principaux travaux qui vont être réalisés ?

Ce projet est mené en étroite concertation avec la mairie et, Madame Sémavoine, Maire de Mazères-Lezons, partie prenante du projet, était présente avec une partie de son équipe à la réunion d’information des locataires.

Comment s’est déroulée la réunion d’information ?

Une réunion d’information a eu lieu le mardi 6 février, à partir de 19h, dans la salle municipale mise à disposition par commune. Elle a permis d’apporter des explications aux locataires présents, notamment sur sur le déroulement et le planning des travaux.

« Redresser une copropriété dégradée permet de résoudre le cercle vicieux dans lequel sont enfermés les habitants »

En France, on estime qu’environ 110 000 logements sont des copropriétés dégradées. Un habitat fragilisé, pris dans une spirale pernicieuse d’impayés et de report de travaux qui finit par présenter un réel danger pour les habitants. CDC Habitat a créé en 2019 une équipe dédiée pour aider les collectivités à sortir de cette impasse. Alexandra Lescaut, sa directrice, explique comment son équipe procède pour accompagner une copropriété.

En 2019, CDC Habitat crée une direction de la rénovation des copropriétés dégradées (DRCD).  Pourquoi cette initiative ?

Celle-ci est née dans la foulée du plan Initiative Copropriétés lancé en 2018 par l’état. Cette démarche partenariale inédite associe l’état et ses opérateurs (ANAH et ANRU), les opérateurs publics fonciers et les bailleurs sociaux, SEM et Sociétés locales d’aménagement pour résoudre le problème des copropriétés dégradées.

Le rôle de la Caisse des Dépôts-Banque des Territoires est essentiel dans ce dispositif. Elle a demandé à CDC Habitat, son « bras armé » chargé du logement, d’intervenir sur ces questions. Pourquoi ? Parce qu’il s’agit d’une mission d’intérêt général et que l’attente des collectivités est forte.  Nous sommes les seuls institutionnels à avoir fait le choix de créer une direction spécifique avec des experts dédiés à ces questions, ainsi qu’une filiale de portage immobilier spécialisée (CDC Habitat Action Copropriétés).

 Qu’est-ce qui caractérise ces copropriétés ?

Elles sont fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux ou de gouvernance. Elles se caractérisent souvent par des populations fragiles, aux revenus faibles, qui peinent à payer les charges, et qui finissent par constituer d’importants volumes d’impayés. Les travaux sont reportés d’année en année jusqu’au moment où surviennent des problèmes d’insalubrité, de vétusté, d’insécurité, etc. Les éléments de sécurité ne sont plus aux normes, les ascenseurs ne fonctionnent plus, etc. Un véritable cercle vicieux pour les copropriétaires qui se trouvent « coincés » dans des appartements qui ont perdu une grande partie de leur valeur et ne peuvent être vendus.

Qu’est-ce qui déclenche l’intervention de CDC Habitat sur une copropriété ?

Nous intervenons à la demande des collectivités, pour des copropriétés en grande difficulté qui rentrent dans le cadre d’un dispositif public de type plan de sauvegarde OPAH, etc. C’est la condition préalable à notre intervention. Ces dispositifs de type OPAH permettent aux copropriétaires d’être subventionnés : en général ils peuvent avoir entre 35 % à 50 % du coût des travaux financés par l’ANAH, plus éventuellement des aides complémentaires des collectivités.

Quels sont les différents scénarios de redressement ?

Deux scénarios sont possibles. Dans le premier cas, le redressement est envisageable. Mais certains propriétaires ont un tel passif d’impayés qu’ils ne peuvent toujours pas, même avec les subventions, payer leur quote-part de travaux. Nous leur proposons alors de racheter leur bien. Ils peuvent ainsi chercher un autre appartement ou rester dans l’immeuble et devenir nos locataires. Nous les accompagnons aussi dans un relogement éventuel dans notre parc si nous disposons d’un logement adéquat.

Ces rachats successifs permettent progressivement d’assainir les comptes de la copropriété, qui peut alors engager les travaux nécessaires à la réhabilitation de l’immeuble…

Et le deuxième scénario ?

Dans certains cas, l’immeuble est trop dégradé et le montant des travaux est supérieur à la valeur vénale de l’immeuble. Nous le rachetons alors intégralement pour pouvoir le démolir ou le recycler, par exemple en le transformant en logements sociaux ou logements étudiants, etc. Toutes ces opérations nécessitent de passer par une déclaration publique et une expropriation.

Quelles sont les difficultés de ces opérations ?

Ce sont des processus très longs, qui engagent plusieurs acteurs. Dans le cadre des plans de sauvegarde ou OPAH, nous participons aux différents groupes de travail sur des sujets comme les aspects techniques, les impayés, le syndic, etc. Ce travail est important, car il nous permet de cibler les logements susceptibles d’être rachetés. Chaque acquisition est mûrement réfléchie, pesée, analysée, discutée.

Le rachat des appartements lui-même prend beaucoup de temps. Nous mettons parfois six mois à acheter un seul appartement, parce que les propriétaires n’arrivent pas à se décider. Nous rachetons les appartements au prix des domaines. Les copropriétaires ont parfois du mal à l’accepter, parce que ce montant leur semble décorrélé avec la valeur de leur appartement. Celui-ci est parfois très joli, bien aménagé…  Ils ne comprennent pas que la dégradation des parties communes fait chuter son prix. Nous devons donc faire preuve de beaucoup de pédagogie, leur faire comprendre que la meilleure solution pour eux est de vendre.

Ajoutons à cela que dans certains cas, les copropriétaires ont des dettes supérieures au prix de vente. Le rachat est alors ralenti, car il nous faut passer par les banques, pour que celles-ci renoncent à une partie de leurs dettes.

Quelle est la durée moyenne d’une opération ?

Le redressement prend toujours plus de temps : entre 10 à 15 ans, dont cinq ans environ, simplement pour les opérations de rachat. Alors que les démolitions durent entre 7 à 8 ans maximum.

Sur quel périmètre intervenez-vous ?

Tous les jours, nous achetons des logements sur l’ensemble du territoire français. Notre direction est basée à Paris avec un pôle assez important en Île-de-France, et plusieurs chefs de projets et chargés d’opération à Marseille, Mulhouse, Lyon, Toulouse et Rouen. Au total, la direction compte aujourd’hui une vingtaine de collaborateurs, souvent titulaires d’un master en urbanisme. Nous partageons notre expérience d’une copropriété à une autre et nous capitalisons ainsi un savoir-faire précieux sur ces sujets complexes. Nous travaillons aussi en forte collaboration avec les agences du réseau CDC Habitat qui gèrent les logements rachetés.

Pourriez-vous nous donner un exemple de projet sur lequel vous travaillez ?

Saint Etienne du Rouvray est un bon exemple, car nous suivons à la lettre le scénario que nous avions en tête quand nous avons commencé à nous intéresser aux copropriétés dégradées. Il s’agit d’un ensemble de cinq barres d’immeubles de 166 logements construit dans les années 60, caractérisé par des populations très fragiles. Au fur et à mesure que les travaux étaient repoussés, l’immeuble a périclité, devenant dangereux pour les habitants. Nous avons remporté à l’issue d’un appel d’offres une concession d’aménagement. L’immeuble est trop dégradé pour être réhabilité et va être démoli.

Aujourd’hui, nous sommes propriétaires de l’intégralité des logements et nous sommes engagés dans un processus de relogement des habitants. Nous sommes accompagnés pour cela par une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) : c’est un métier à part entière, nous n’avons pas ce savoir-faire. Et il est important de confier cette mission à un acteur ancré dans le tissu local.

La particularité de ce projet est qu’il n’y aura pas de reconstruction après la démolition. La collectivité souhaite pour l’instant laisser le terrain vierge et prendre le temps de voir comment le quartier va évoluer. C’est un choix plutôt sage : si l’on reconstruit un immeuble trop vite alors que le quartier n’est toujours pas attractif, cela risque d’être un échec.

Trois ans après le début de cette activité, quel bilan global peut-on faire de votre activité ?

A la mi-2023 nous avions signé trente contrats avec des collectivités, dont trois concessions d’aménagement (à Marseille pour le parc Corot, à Saint-Etienne-du-Rouvray pour la copropriété Robespierre et à Epinay-Sur-Seine pour la copropriété Obélisque) et 27 conventions d’urgence. Nous intervenons sur onze des 16 sites nationaux prioritaires du plan gouvernemental Initiatives Copropriétés.

Ces 30 contrats représentent un total d’environ 2 000 logements à acquérir. Actuellement, nous en avons acquis 894, dont 434 par CDC Habitat Social et 460 par CDC Habitat Action Copropriétés.

Quelle est la différence entre une convention et une concession d’aménagement ?

Traiter une copropriété dégradée suppose d’avoir remporté, dans le cadre d’un appel d’offres, une concession d’aménagement. C’est notamment la condition préalable pour pouvoir exproprier. Mais organiser un appel d’offres prend du temps. Et parfois, la copropriété est dans une telle situation qu’il y a urgence à agir. C’est le cas notamment quand l’immeuble est squatté, exploité par des marchands de sommeil, avec de graves problèmes d’insalubrité et d’insécurité. Dans ce cas, il faut intervenir vite et commencer à racheter les appartements sans attendre la signature de la concession.

Aussi, nous mettons en place des conventions d’urgence, qui ont une durée plus courte que les concessions d’aménagement (en général 3 ans), sur un plus petit volume de logements. CDC Habitat les rachète, la collectivité a le temps de préparer l’appel d’offres.  Une fois que le concessionnaire est choisi, CDC Habitat Social revend les logements vers le concessionnaire. Si nous gagnons l’appel d’offres, c’est CDC Habitat Action Copropriétés qui entre en jeu. Si ce n’est pas le cas, c’est un autre acteur.

Comment les collectivités territoriales perçoivent-elles votre action ?

Le fait que nous ayons mis en place une équipe dédiée à ces questions est très apprécié. Notre professionnalisme est reconnu. Les collectivités savent que nous allons leur donner des orientations concrètes pour prendre des décisions stratégiques. Notre deuxième point fort est l’assise financière de la Caisse des Dépôts-Banque des Territoires, qui nous a alloué une enveloppe financière. Concrètement, nous pouvons commencer à racheter des logements le temps que la collectivité s’organise et mette en place le versement d’une participation. Cela permet d’être très efficace.

Quelle est la position des collectivités territoriales par rapport aux copropriétés dégradées ? Sont-elles nombreuses à s’emparer de ces questions ?

C’est une question assez compliquée pour elles. Politiquement, il est difficile de prendre par exemple la décision de démolir un immeuble. Par ailleurs, le traitement des copropriétés dégradées a un coût financier. Il s’agit d’un parc privé… Il y a quelques années, le premier réflexe des élus, était de dire « pourquoi mettre autant d’argent dans des logements privés ? ».

Leur position a néanmoins beaucoup évolué sur cette question. Les collectivités ont compris aujourd’hui qu’on ne pouvait pas avoir des copropriétés dégradées en tel décalage avec leur quartier, requalifié grâce à l’ANRU. Aujourd’hui, les métropoles ne sont pas les seules à s’occuper de ces questions, même les petites villes s’en emparent.

Les catastrophes comme l’effondrement de l’immeuble de la rue d’Aubagne ont-accéléré cette prise de conscience ?

Probablement, car le cas de la rue d’Aubagne n’est pas isolé. Reste que pour une collectivité, il faut un certain courage politique pour prendre un arrêté d’évacuation d’un immeuble considéré comme dangereux. Le cas s’est produit il y a un an sur une copropriété de 120 logements, située à Epinay-sur-Seine, pour laquelle nous avons gagné une concession d’aménagement. L’immeuble avait dû être évacué car les balcons présentaient un risque d’effondrement. C’est une décision compliquée à prendre. Les appartements étaient agréables, spacieux, traversants. Il était difficile d’imaginer, à vue d’œil, qu’il était dangereux d’y vivre. Pourtant, le danger était là, nécessitant une intervention rapide…

À Sarcelles, la mue innovante des «Biscottes» 

Les résidences Paul Valéry et Provence, dites les « Biscottes » appartiennent aux 4 350 logements sociaux que CDC Habitat possède à Sarcelles. Construites dans les années 1960 par les architectes Roger Boileau et Jacques Henri-Labourdette, elles font aujourd’hui l’objet d’une réhabilitation en profondeur, en particulier des façades. Sur la face nord des deux bâtiments, le choix a été fait de les remplacer intégralement… Une innovation technique en site occupé.

Dès la sortie de la gare RER, elle se dessine à l’horizon sur l’avenue Paul Valéry. La résidence du même nom, à quelques mètres d’une station du T5, est toute en longueur : onze étages, cinq cages d’escalier, deux appartements par étage, cent dix logements. Un trait dans la ville. « Une des caractéristiques de ce type de construction, peu profonde en largeur, est d’offrir des logements traversants, lumineux et bien distribués avec des balcons exposés sud », rappelle Marie-Noëlle Moreau, responsable de projet à la direction de la maîtrise d’ouvrage de Grand Paris Habitat et en charge du suivi de ce chantier. Les Biscottes témoignent également des techniques de construction à l’œuvre à la fin des années 1950 pour pallier le manque de logements. Les façades sont en aluminium et isorel. Fines et légères, elles sont loin de répondre aux standards actuels en matière de confort thermique, acoustique et de sécurité incendie…

Située dans le quartier Les Friches, la résidence Paul Valéry fait face à quelques centaines de mètres de distance à la résidence Provence, réplique de 50 logements dans le quartier des Flanades… Leur réhabilitation a été programmée par CDC Habitat en partenariat avec la municipalité de Sarcelles dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU). Un choix politique. À Lille, deux barres Biscottes ont été dynamitées en 1989.

« Plutôt qu’une démolition, nous avons préféré réhabiliter les résidences, ce qui permet de continuer à proposer aux locataires des logements présentant une réelle qualité d’usage à des loyers attractifs pour leur taille et par la même occasion de revaloriser le cadre de travail des équipes de proximité », souligne Marie-Noëlle. Il est 15 heures. À l’arrière de l’immeuble, Pierre-Olivier R. l’attend pour la visite de chantier. Il est directeur d’exploitation chez Léon Grosse Iris, l’entreprise générale spécialisée dans les travaux de rénovation en site occupé qui a remporté le marché de conception-réalisation en groupement avec Equateur, l’agence d’architecture et Alterea, bureau d’études techniques.

Trouver la solution technique adaptée

Les marchés de conception-réalisation sont souvent l’opportunité de mettre en œuvre des solutions innovantes. « En 2018 à Sarcelles, avec le même groupement, nous avions déjà été retenus par CDC Habitat pour réhabiliter la résidence Ravel. Il s’agissait d’une rénovation thermique classique avec pose de panneaux isolants en façade. Pendant la préparation de chantier, un incendie s’est déclaré dans un logement, le feu est monté très vite et le maire nous a demandé de trouver une solution rapide pour assurer une meilleure protection incendie sur ce type de bâtiment. On a proposé la technologie Techniwood qui offre la possibilité de remplacer intégralement la façade en milieu occupé, avec une fonction coupe-feu jusqu’à 90 minutes. », explique Pierre-Olivier. Techniwood ? Cette entreprise française, spécialisée dans la préfabrication hors-site de façades à base de matériaux biosourcés, a breveté un concept unique de mur à ossature bois : Panobloc®.

Concrètement, il s’agit d’un treillis structurel constitué de plis en lames de bois croisées à 90° et de bandes isolantes en laine de roche. En France, cette solution a été la première du marché à permettre d’appliquer des « murs rideaux » sur une structure en béton ou en acier pour des bâtiments d’habitation classés jusqu’à la 4ème famille (dernier classement sécurité incendie avant les IGH*). Fabriqués sur-mesure en Savoie, les parois sont livrées équipées avec parement, portes et fenêtres. Une simple grue mobile et des nacelles suspendues suffisent pour les poser. « Cette solution est particulièrement intéressante sur les façades nord des Biscottes qui contiennent des éléments en amiante. Le risque de détérioration lors du remplacement des menuiseries extérieures était trop grand », argumente Marie-Noëlle. Au pied de la résidence, tout est prêt pour « habiller » les deux derniers étages de la deuxième cage d’escalier.

*Immeuble de grande hauteur.

« Plutôt qu’une démolition, nous avons préféré maintenir à la location des logements qu’aux normes actuelles on ne pourrait économiquement plus construire ».

Marie-Noëlle Moreau, responsable de projet à la Direction de la Maîtrise d’ouvrage de Grand Paris Habitat

Un process bien rôdé

D’en bas, on voit les cloisons provisoires en retrait de la façade et les garde-corps qui sécurisent le travail des ouvriers. « Avec l’expérience de Ravel, nous avons apporté deux améliorations. Les cloisons provisoires sont désormais isolées pour conserver la chaleur et réduire le bruit extérieur. On les a également fractionnées pour faciliter la manutention dans les logements. Et les garde-corps sont à pression, ce qui évite de poinçonner les planchers chauffants », fait remarquer Abdellah H.M., chef de service qui seconde le directeur d’exploitation.

Le remplacement de la façade se déroule selon un scénario immuable. Avec un séquençage par cage d’escalier. Pour commencer, montage des cloisons provisoires, installation des garde-corps et mise en place des nacelles suspendues. « La pose des cloisons est la partie la plus compliquée et la plus longue car il faut obtenir l’accord des locataires pour accéder à leur logement le jour J. Au préalable, ils doivent avoir dégagé un espace d’un mètre cinquante dans les chambres et la cuisine. Tous ont été informés et ont reçu un courrier de rappel un mois avant l’intervention, mais on repasse les voir une semaine avant pour confirmer et vérifier que la pose des cloisons est possible. Dans certains cas, nous avons été autorisés à déposer les éléments de cuisine », ajoute Hassine B., responsable du chantier.

Ce travail de préparation est mené en étroite concertation avec Marie-Noëlle et les équipes de proximité de CDC Habitat qui se montrent très impliquées Une fois les cloisons installées – en une semaine si tout se passe bien – la suite est un jeu de Lego.

Désamiantage, dépose, pose

Au sol, les Panobloc® attendent. Ils sont livrés toutes les trois semaines, par 30 unités pour une cage d’escalier. Une équipe de désamianteurs est venue déposer les allèges et le linteau qui contenaient de l’amiante. Les déchets ? Ils sont tracés et évacués avant d’être traités dans un centre dédié. Le désamiantage achevé, des façadiers ont pris le relais pour retirer le bardage, enlever les fenêtres et dévisser l’ossature métallique. Pour finir, ils ont positionné avec précision les platines de fixation des Panobloc®. Il y en a tous les 60 cm sur deux panneaux de 8 mètres et un de 4m qui constituent un niveau de façade. « Il faut toujours percer, mais comme les panneaux se fixent sur le nez de dalle, il n’y a pas perte de surface habitable. C’est un avantage », retient Marie-Noëlle. La grue s’active. Deux ouvriers réceptionnent les modules et les positionnent. En un peu plus de deux heures, les deux étages sont habillés.

Avec les Panobloc® trois plis, les murs ont gagné en épaisseur, de 10 cm à 27 cm… À l’extérieur, la façade est recouverte d’un bardage métallique gris clair qui rappelle la façade d’origine, à l’intérieur d’une contre cloison acoustique. Il aura fallu cinq semaines pour achever la cage d’escalier dont 3 jours seulement pour la pose des panneaux.

Entre nuisances temporaires et bénéfices durables

La technologie Techniwood permet de répondre aux objectifs fixés par CDC Habitat pour cette opération en termes de performance thermique, acoustique, de sécurité incendie et de confort avec notamment la pose de volets roulants dans les chambres et les cuisines. D’autres techniques ont été choisies sur les pignons et la façade sud. « Au final, la consommation globale d’énergie devrait passer de 155 à 58 kwh/m2 par an et l’étiquette de D à B…  L’objectif est d’obtenir la certification NF Habitat et BBC Rénovation. Au passage, les 2 700 m2 de façade bois capturent 52 tonnes de CO2 », détaille Pierre-Olivier.

Mais le principal bénéfice, c’est la rapidité de mise en œuvre en site occupé. Tout est réalisé en usine. La qualité est maîtrisée en amont. Le chantier produit très peu de déchets. Enfin, la pose des panneaux requiert des équipes plus légères. En rythme de croisière, une cinquantaine d’ouvriers travaillent sur les Biscottes. Sur la façade nord, tous les sous-traitants sont agréés Techniwood et formés. Économiquement, si cette solution s’avère plus chère qu’une rénovation thermique classique, son coût est compensé par les économies de main d’œuvre sur le chantier. Restent les « coûts » cachés.

Pour être rapides, les travaux doivent être parfaitement préparés en amont afin de garantir leur bonne synchronisation. « Cela prend du temps car le procédé est très intrusif et exige un investissement humain important », reconnaît le directeur d’exploitation. « On entre chez les gens, dans leur intimité. Il faut expliquer, rassurer », confirme Djedjiga B., conductrice de travaux logements. À l’écoute, elle coordonne les travaux intérieurs de ventilation, chauffage, électricité, plomberie et le changement des portes palières. Le bruit, la poussière, l’immobilisation de certains équipements qu’il faut stocker tout en continuant d’habiter le logement perturbent le quotidien des locataires. A cet égard, la démarche d’accompagnement mise en œuvre par l’entreprise à la demande de CDC Habitat est essentielle pour en limiter l’impact. Fin 2023, au terme d’un an et demi de travaux, les locataires pourront jouir en toute tranquillité d’un logement bien plus confortable et agréable à vivre.

Le béton de chanvre : vous connaissez ?

Isolant biosourcé d’origine végétale, le béton de chanvre est de plus en plus utilisé dans le bâtiment en remplacement des matériaux traditionnels d’origine minérale et synthétique. Briefing sur un éco-matériau qui multiplie les performances, et sur une expérimentation innovante de Maisons & Cités dans les Hauts-de-France.

Qu’est-ce que c’est et à quoi ça sert ?

Le béton de chanvre est composé de chènevotte – en quelque sorte la « moelle » de la tige de chanvre, appelée aussi « paille de chanvre » –, de chaux et d’eau. Il n’a donc rien à voir avec le béton, mais il est lui aussi un assemblage de granulats et d’un liant, qui peut être utilisé de la même manière, en construction ou rénovation, soit moulé, soit coulé ou versé dans un coffrage, soit projeté !

C’est un isolant naturel, biosourcé, que l’on appose en rénovation à l’intérieur des bâtiments, sous forme de blocs, de panneaux préfabriqués, ou en projection sur les parois.

C’est le matériau retenu par le bailleur social Maisons & Cités pour une expérimentation grandeur nature de réhabilitation d’un parc de logements miniers des Hauts-de-France, à Pecquencourt.

Quels sont ses atouts par rapport à un isolant traditionnel ?

Par rapport aux isolants les plus utilisés comme la laine de verre, peu coûteuse mais issue d’ingrédients faiblement renouvelables (le sable et le verre) et d’un processus de fusion consommateur d’énergie, ses atouts sont avant tout écologiques. Le chanvre est 100 % renouvelable, biodégradable, sa culture consomme peu de ressources et n’appauvrit pas les sols puisqu’elle ne nécessite ni eau ni pesticide. Elle est même source d’enrichissement pour la terre. Sa transformation en granulats est purement mécanique, utilise peu d’énergie et émet peu de CO2. Et encore mieux : le chanvre est un absorbeur de carbone, comme les forêts !

Il a aussi beaucoup d’atouts en matière de performance d’isolation et de confort pour les résidents, puisqu’on parle même pour lui de « performances hygrothermiques exceptionnelles ». Les tests menés par Maisons & Cités montrent notamment que son assimilation de la vapeur d’eau est bien plus élevée que les autres isolants : il laisse respirer les murs et c’est un très bon régulateur d’humidité (ce qui s’avère particulièrement intéressant dans une région comme les Hauts-de-France, et pour la réhabilitation de logements en briques, relativement poreuses). Il a aussi des qualités d’isolation acoustique, grâce à sa structure « caverneuse ».

En termes de qualité de l’air intérieur, puisqu’il est cultivé sans intrants chimiques, il fait partie des matériaux qui n’émettent pas de composants organiques volatiles (COV) potentiellement toxiques.

Enfin, d’un point de vue pratique pour les professionnels du bâtiment : il est léger (6 fois plus que le « vrai » béton), fluide et utilisable sous plusieurs formes selon les caractéristiques du chantier concerné.

Évolution comparée de la température d’une chambre isolée en laine de verre (courbe rouge) et d’une chambre isolée en béton de chanvre (courbe bleue), sur 10 jours, en hiver. NB : les consignes de température programmées par les résidents n’étant pas homogènes (ni contrôlables), on s’intéresse ici à la stabilité des courbes et non aux niveaux constatés des températures.

Qui l’utilise aujourd’hui ?

Même si la France est le premier producteur de chanvre en Europe, avec une concentration forte dans le département de l’Aube, l’usage du béton de chanvre se développe mais n’est pas encore très répandu. L’expérimentation de Maisons & Cités à Pecquencourt fait donc figure de pionnière, et son dimensionnement ambitieux pourrait bien changer la donne pour ce matériau innovant. Elle est conduite en 4 phases :

• En 2015, rénovation de la Maison de l’ingénieur et premiers tests de plusieurs éco-matériaux

• De 2017 à 2020, réhabilitation de 3 lots de 2 logements miniers, toujours avec plusieurs éco-matériaux, puis choix du béton de chanvre pour l’isolation dans la poursuite du programme

• De 2021 à 2024, réhabilitation de 50 logements (20 en blocs de béton de chanvre et 30 en projeté) et poursuite des mesures de performances comparatives du matériau, toujours avec le soutien financier des Pouvoirs publics et l’accompagnement technique de CD2E, une équipe d’experts du bâtiment durable

• Dès 2023, début du déploiement avec 65 logements complémentaires isolés à Pecquencourt, 135 autres dans les communes alentour, puis une moyenne de 1 000 logements rénovés par an.

Et demain, est-ce que son usage promet de se développer ?

Oui, et c’est tout l’intérêt de l’action de Maisons & Cités. En parallèle de l’expérimentation technique, le bailleur travaille activement à la constitution d’une filière de production et d’utilisation du chanvre dans les Hauts-de-France, depuis la culture de la plante jusqu’à la création de formations et d’outils dédiés aux professionnels du bâtiment. Pourquoi ? afin de favoriser le développement local, de sécuriser l’approvisionnement pour de futurs chantiers et, surtout, de réduire considérablement les coûts en réussissant à « massifier » la production et l’usage du béton de chanvre.

À l’issue de la dernière phase d’expérimentation à Pecquencourt, et selon les résultats obtenus sur le développement de la filière, Maisons & Cités décidera de la poursuite de l’opération sur 1 000 à 2 000 logements dans les cinq prochaines années, des recherches sur d’autres produits innovants à base de chanvre et de l’intégration du béton de chanvre dans les projets de construction neuve.


Sources

Rencontre avec Franck Mac Farlane, responsable Recherche et Expertise chez Maisons & Cités, novembre 2022

Dossier de presse du Programme Hauts de chanvre édité par Maisons & Cités en novembre 201

Données de la filière chanvre en France : interchanvre.org

Atouts du béton de chanvre : Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de Seine et Marne, caue77.fr

Sobriété foncière : l’exemple de Parcs en Scène à Thiais et Orly

Violaine Paton, directrice adjointe en charge du pôle aménagement à la direction des grands projets du groupe CDC Habitat, revient sur les enjeux en matière de sobriété foncière et présente un projet exemplaire sur le plan du recyclage foncier : Parcs en Scène, situé sur les communes de Thiais et Orly.

Ecoutez l’interview :

Retranscription

Dans un contexte marqué par l’accélération du dérèglement climatique et la rareté des ressources naturelles, la sobriété est plus que jamais une priorité. La sobriété énergétique bien sûr, mais aussi la sobriété en matière d’aménagement du territoire et de gestion des ressources. Nous vous proposons dans cet épisode d’en découvrir plusieurs solutions concrètes.

Violaine Paton, bonjour. Vous êtes directrice adjointe en charge du pôle aménagement, à la direction des grands projets de CDC Habitat, filiale du groupe Caisse des dépôts, filiale immobilière à vocation d’intérêt général avec plus de 531 000 logements.
Première question, c’est quoi la sobriété foncière ?

VP : La sobriété foncière, c’est éviter d’utiliser du foncier, notamment du foncier issu de terres agricoles ou naturelles pour développer les activités et l’urbanisme en lien avec les besoins de la société et des villes. Donc, c’est en lien aussi avec l’objectif du Zéro Artificialisation Nette, le ZAN, qui a pour objectif à 2050 de réduire le rythme d’artificialisation et de consommation des terres agricoles mais également de préserver la biodiversité, qui sont autant de vecteurs pour se protéger vis-à-vis du changement climatique, puisque tout ce qui est biodiversité, nature et nature en ville, permettent quand même de limiter les évolutions brutales du climat et donc cela participe aux mesures contre la crise climatique.

Qu’est-ce qu’on peut prendre comme mesure quand on est une commune, dans ces stratégies de sobriété foncière ?

VP : Il y a bien sûr le fait de ne pas forcément lotir de nouvelles terres agricoles ou naturelles, mais il y a surtout le fait de renouveler la ville sur la ville, c’est à dire de de transformer, de redynamiser des secteurs déjà urbanisés comme des zones de friches industrielles ou d’activités peu denses, afin de créer de nouveaux quartiers, de transformer ces territoires, après bien sûr des mesures de démolition, dépollution, renaturation et dans le cadre de projets d’aménagement d’ensemble, afin de concevoir ces nouveaux quartiers, mais également leurs nouveaux équipements et tout ce qui est nécessaire pour répondre aux besoins des futurs habitants.

Vous travaillez sur de nombreux projets. Vous devez, j’imagine, mettre en place des démarches partenariales avec les élus ?

Oui, effectivement, CDC Habitat travaille toujours en partenariat, en partenariat avec les élus et toutes les collectivités territoriales. Ce sont les communes, ce sont également les établissements publics, les établissements publics fonciers, les collectivités type EPCI. Mais ce sont également des partenariats avec des promoteurs, avec des opérateurs immobiliers privés avec qui on développe les opérations. Et puis ce sont également des recherches de foncier à faire muter, au niveau de grands propriétaires fonciers qui peuvent être la SNCF ou de grands acteurs industriels.

Une de vos opérations emblématiques, c’est celle de Parc en Scène sur les communes de Thiais et Orly, dans le Val-de-Marne en banlieue parisienne. Une partie d’une zone logistique va devenir un lieu de vie ouvert « vers » et accueillant, c’est bien cela ?

C’est tout à fait cela. Il s’agit d’un grand projet d’aménagement sur lequel on a été lauréat dans le cadre d’un groupement d’opérateurs avec Linkcity, Sogeprom, Bouygues immobilier et CDC Habitat, lors de la consultation Inventons la Métropole du Grand Paris en 2017. Il s’agit d’un projet d’aménagement sur lequel CDC Habitat et Linkcity sont co-aménageurs et  co-promoteurs et demain CDC Habitat sera investisseur d’une partie des logements. On est sur la transformation d’une zone logistique de l’ordre de 14 hectares sur lequel on va constituer un nouveau quartier de ville sur les communes d’Orly et de Thiais, en amenant des nouveaux logements… Il y aura près de 3 000 logements dont environ 1 000 gérés par CDC Habitat : du logement social, du libre, des résidences gérées, de l’hôtellerie… et nous aurons également tous les services qui vont accompagner le cadre de vie de ces nouveaux habitants, un peu de tertiaire, un peu d’activité et un grand équipement métropolitain qui s’appelle la Scène Digitale qui sera une arène dédiée au e-sport et au cluster numérique.
Le projet s’appelle Parc en Scènes parce qu’on vient surtout créer deux grands parcs qui vont renaturer et desimperméabiliser le secteur de 8 hectares afin de ramener de la nature en ville, des îlots de fraîcheur et également de la biodiversité.

C’est une belle reconversion qui peut évidemment donner des idées…

 Oui, c’est vrai que c’est très inspirant ces grands projets, cela permet de penser dès leur conception, à la fois la place des habitants mais également la place de la nature en ville et de davantage de l’intégrer en vue de préserver l’avenir et l’environnement.

A Grenoble, CDC Habitat Social participe activement au NPNRU du quartier de la Villeneuve, avec un projet de démolition et la future réhabilitation d’un bâtiment aux nombreuses contraintes techniques. 

Situé au cœur du quartier de la Villeneuve, le 10-20 galerie de l’Arlequin est un ensemble immobilier qui ressemble étrangement à un serpent longiligne, avec ses 191 logements dans les étages, propriété de CDC Habitat, et un système de galerie en rez-de-chaussée appartenant à la collectivité. « Ce site dont nous avons fait l’acquisition en 2014 dans le cadre d’une solidarité inter bailleur a la particularité de créer une grande ceinture de bâtiments, séparant le quartier et notamment son parc central du reste de la ville », explique Bilal Zidelkheir, Responsable d’opérations à la Direction de la Maîtrise d’Ouvrage de CDC Habitat en Auvergne-Rhône-Alpes. « Au fil des années, cette particularité architecturale a eu pour conséquence de créer une ville dans la ville, avec malheureusement le développement de mésusages et d’insécurité faisant de ce quartier une adresse peu attractive ».   

Un programme mixte pour créer une nouvelle dynamique 

Intégré au NPNRU, le Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine de l’ANRU, le quartier a fait l’objet d’une réflexion globale en matière d’aménagement afin de casser le côté longiligne de l’ensemble et d’ouvrir le site sur la ville en créant une liaison directe entre le parc et les rues adjacentes. Pour cela, la résidence a fait l’objet d’une démolition partielle de 95 logements, avec un second volet visant à réhabiliter les 96 logements restants et de trouver de nouveaux usages pour le socle situé en rez-de-chaussée.  

« Le choix a été fait d’ouvrir le site au niveau de l’arrêt du tramway, situé en face du 20 galerie de l’Arlequin et d’une petite partie du 10, soit une surface totale à démolir de 7575 m2 », reprend Bilal Zidelkheir. « L’espace public va être entièrement recomposé, créant ainsi une nouvelle porte d’entrée sur le parc. La résidence va proposer une nouvelle mixité d’usages grâce à la restructuration des logements conservés afin de toucher de nouveaux publics ».  

La programmation de réhabilitation maintient les logements locatifs sociaux, en diversifiant les usages (séniors, étudiants, familles), avec une volonté qu’à moyen terme une quinzaine de logements soient mis en vente au profit des locataires. Le chantier se déroulera en site inoccupé suite à un gros travail de relogement des occupants des 191 logements de la résidence avant le démarrage de la démolition – une étape suivie de près en concertation avec les équipes de l’agence de Grenoble de CDC Habitat et qui s’est déroulée sur plus de six années.  

Un chantier aux multiples défis techniques 

Une fois la résidence vidée, le travail de démolition du 20 Galerie de l’Arlequin en R+15 et datant des années 70 a pu commencer, entre désamiantage, écrêtage et stabilisation du socle composé notamment d’une galerie technique en sous-sol, longue d’un kilomètre et commune aux deux bâtiments. La démolition rompant la continuité de ce socle, une réflexion a été menée avec la Métropole et la Ville de Grenoble, propriétaires de ces volumes, sur la manière de stabiliser l’ensemble et de séquencer les nouveaux espaces. 

« C’est un chantier qui pose de vraies questions techniques et architecturales avec un pignon à mettre en valeur et qui bénéficiera d’une réelle exposition », conclut Bilal Zidelkheir. « L’opération de démolition s’est bien déroulée tout en conservant la stabilité du bâtiment 10 pour une future réhabilitation qui sera lourde puisque seule l’ossature du bâtiment sera conservée ».  

Pour ce projet qui vise une certification NF Habitat HQE certification BBC, CDC Habitat Social interviendra en conception-réalisation avant le soutien d’Alterea en qualité d’AMO. Côté usages, des ateliers de concertation ont été réalisés avec les habitants pour mieux cerner les besoins (commerces, services publics…) et orienter la programmation des locaux d’activités en rez-de-chaussée. Le lancement de l’appel d’offres travaux étant prévu pour début 2024, avec un début des travaux espéré en septembre 2025 et une fin de chantier en septembre 2027. 

En résumé :

  • Un projet pour désenclaver le quartier et rouvrir le parc sur la ville 
  • Un chantier de démolition-réhabilitation lourde aux nombres défis techniques 
  • 95 logements démolis 
  • 96 logements à réhabiliter 
  • Une mixité de programmation pour répondre aux besoins des habitants (seniors, étudiants, familles) 


A Vénissieux, la résidence Léo Lagrange de CDC Habitat située sur le plateau des Minguettes a fait peau neuve. Après 16 mois de chantier, les locataires de ces 60 logements répartis sur 6 cages peuvent désormais profiter d’un bâtiment remis au goût du jour grâce à un programme de réhabilitation lourde, dont notamment un volet « isolation thermique » qui a permis de faire passer l’étiquette DPE de C à B en réutilisant une partie de l’isolant installé au début des années 2000 et en y ajoutant une nouvelle épaisseur – un réemploi qui a permis de limiter la production de déchets sur le site.
Côté usages, les caves ponctuellement squattées et utilisées pour différents trafics ont été condamnées, tandis que l’ensemble des équipements d’accès (interphonie, portes d’entrées, rampes main-courante) ont été remplacés, tout comme les boîtes aux lettres, les éclairages et les faïences des parties communes. Les abords de la résidence ont également été repensés en lien avec CDC Biodiversité, avec la pose de cache-containers et de nouvelles clôtures, la création d’abords revégétalisés et l’installation de nichoirs à chiroptères en toit-terrasse – les chauve-souris étant considérées comme un bon moyen de limiter la présence des moustiques qui gênaient les habitants.
Enfin, côté intérieur, en plus de salles d’eau remises à neuf, les locataires se sont vus proposés des travaux à la carte sur une pièce de leur choix (changement du meuble-cuisine, reprise d’un sol de chambre…). Une manière pour chacun de se réapproprier son logement dans la durée selon ses besoins.

Réhabilitation : un projet pensé pour le réemploi des matières premières

L’opération de rénovation de la résidence Les Bons Raisins à Rueil-Malmaison (92) a été l’occasion pour CDC Habitat d’expérimenter le réemploi de matières premières à grande échelle – grâce à un procédé original de dépose-repose des pierres de la façade sur une nouvelle ossature. Retour sur le projet.

Si le réemploi ou le recyclage de matières premières n’est pas encore systématique sur les chantiers de réhabilitation, CDC Habitat réfléchit de plus en plus à des manières de conserver ou réutiliser un certain nombre d’éléments des sites rénovés – notamment les matériaux les plus nobles. C’est le cas à Rueil-Malmaison, dans le cadre de l’opération d’acquisition-amélioration de la résidence Les Bons Raisins : sur ce site de 105 logements, situé dans le périmètre de la ZAC de l’Arsenal, au milieu du futur écoquartier, l’équipe a en effet identifié la présence de matériaux qu’il aurait été dommage de ne pas conserver.

Thierry Brocheriou, directeur de programmes adjoint à Grand Paris Habitat

Comme l’explique Thierry Brocheriou, directeur de programmes adjoint à Grand Paris Habitat, « dès les premiers diagnostics avant travaux, nous avons constaté que la façade actuelle, réhabilitée dans les années 90, était particulièrement qualitative de par la présence de pierres sur environ 70% de sa surface. Lors de l’appel à candidature de maîtrise d’œuvre, nous avons donc indiqué aux candidats que nous souhaitions que ces pierres soient conservées d’une manière ou d’une autre dans le nouveau projet ». Cette indication a fortement inspiré les candidats, dont le groupe Arcanes Architectes qui l’a intégré à son parti pris architectural, dans une démarche de dépose-repose des pierres sur une nouvelle ossature par-dessus une isolation.

Une approche à la fois technique et esthétique

Si le réemploi de ces matériaux était souhaité, il fallait en effet lui trouver un usage adapté au projet de réhabilitation dont le premier enjeu était d’atteindre le niveau d’exigence thermique BBC Rénovation. Outre une classique remise à neuf des pièces humides des logements et des parties communes, l’enveloppe du bâti a été refaite afin d’atteindre la performance thermique nécessaire, et c’est dans cette phase qu’ont été intégrés les matériaux. « Les pierres et leur vêture isolante ont été déposées, nettoyées puis remises en place sur rail par-dessus 100 mm de laine de roche », souligne Raphaël Bénant, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat. « Au total, 90% de la vêture a pu être réemployée, soit environ 70 tonnes de pierre. Quant aux pierres non utilisées, elles ont pu être stockées sur site en vue d’une éventuelle future rénovation ».

Si la résidence bénéficie bien d’une isolation optimale, elle a surtout conservé le cachet architectural de la précédente réhabilitation, avec un pourcentage élevé de matériau noble en façade – chose rare sur les ensembles immobiliers à quadruple façade. En déposant, triant, mélangeant et redistribuant les pierres des différentes faces bâties, CDC Habitat a pu apporter une diversité de tonalités offrant une vraie nouvelle qualité graphique.

Une démarche reproductible

Sur le plan financier, ce type d’intervention aura certes demandé un investissement légèrement supérieur à une isolation thermique classique par l’extérieur mais va apporter une vraie pérennité dans le temps au bâtiment grâce à la qualité intrinsèque du matériau, très résistant, qui permet d’envisager un retour sur investissement sur le moyen terme. Par ailleurs, l’empreinte carbone de la rénovation a fortement été réduite du fait de ce réemploi.

Mais surtout, le projet aura permis à CDC Habitat de poser les bases d’un nouveau mode d’intervention reproductible, en s’appuyant notamment sur l’expertise de l’entreprise GTM, assistée de SOCOTEC, qui dispose d’une capacité rare à garantir des process de mise en œuvre de matériaux n’étant plus sous avis technique – comme c’était le cas à Rueil-Malmaison.

« Ce type de pierre ayant été largement utilisée en France dans les années 90, nous devrions pouvoir reconduire la démarche sur d’autres projets – même si le réemploi de matériaux fait appel à des manières de travailler qui obligent tous les acteurs impliqués à sortir des process habituels », conclut Thierry Brocheriou. « Un tel chantier, qui n’est ni un gain de temps ni une économie budgétaire, ne se réalise qu’avec une conviction partagée »

Le directeur général de la SIG, Olivier Bajard, la présidente du directoire de CDC Habitat, Anne-Sophie Grave et le Maire de Pointe à Pitre, Harry J. Durimel, lors de la signature du partenariat en avril 2023

La ville de Pointe-à-Pitre et la Société Immobilière de Guadeloupe (SIG), ont signé l’acte de vente des immeubles concernés par l’opération de renouvellement urbain « Réinventons Lapwent » et qui appartenaient jusqu’à présent à la ville de Pointe-à-Pitre. Le projet « Réinventons Lapwent » prévoit de construire et de réhabiliter d’ici 15 ans 1 645 logements dans 3 quartiers de Pointe-à-Pitre, et de redynamiser ainsi la vie économique, culturelle et sociale des quartiers.

En 2022, la ville de Pointe-à-Pitre a retenu l’opération « Réinventons Lapwent » de la SIG pour la transformation des quartiers de Bergevin, Mortenol, Georges Roux, Louisy Mathieu et Légitimus (immeuble des Fonctionnaires). L’ambition de ce projet d’envergure est de redynamiser ces quartiers et de les rendre plus attractifs et équilibrés en termes de logements, d’espaces verts et d’installation de commerces, d’activités et de services.

Aujourd’hui, la ville de Pointe-à-Pitre et la SIG franchissent l’ultime étape dans le projet « Réinventons Lapwent » avec la signature de l’acte de vente concernant la cession du parc immobilier de la ville de Pointe-à-Pitre à la SIG. Cette signature confirme définitivement le périmètre de l’opération et l’engagement des deux parties dans le projet.

Avec « Réinventons Lapwent », la SIG et la ville de Pointe-à-Pitre ont pour ambition d’écrire une nouvelle page pour la ville : avec la construction et la réhabilitation de 1 645 logements sociaux et intermédiaires, la SIG va transformer ces espaces pour leur redonner une nouvelle dynamique.

« Réinventons Lapwent », une démarche d’intérêt général pour construire l’avenir


Forte de son expérience de bailleur social et d’aménageur du territoire, la SIG a une vision des projets qui prend en compte à la fois les besoins des résidents et les enjeux d’aménagement du territoire. C’est aux côtés des habitants, des usagers, des entreprises, des associations et des partenaires institutionnels que la Ville et la SIG portent ce projet, qui est articulé autour de quatre grandes orientations pour ces quartiers :

Patrimoine exceptionnel ou classé: des réhabilitations pensées sur-mesure

En photo : Les espaces d’Abraxas.

Afin de réhabiliter les sites les plus remarquables de son patrimoine, CDC Habitat a mis en place une méthodologie rigoureuse permettant de répondre aux exigences de chaque bâtiment – qu’ils soient classés ou qu’ils présentent des caractéristiques techniques exceptionnelles.

A quoi reconnaît-on un patrimoine exceptionnel ? Loin d’être une simple question d’affect ou de goût personnel, cette qualification revêt pour les bailleurs une importance cruciale car il s’agit pour eux d’identifier parmi les sites qu’ils gèrent ceux qui nécessitent une prise en charge spécifique – notamment au moment de les réhabiliter.

« Un produit exceptionnel est par définition non standard », explique Christophe Chanu, directeur du patrimoine à la Direction interrégionale Île-de-France. « Cela signifie qu’il présente soit des caractéristiques techniques particulières, soit des spécificités en termes d’architecture ».

Façades en matériaux nobles comme de la pierre de Saint-Maximin, du béton banché ou des pans de bois ; revêtements en brique ; dessins complexes en façade ; baies, encorbellements ou modénatures aux formes et aux dimensions atypiques : de nombreux paramètres peuvent justifier cette qualification et c’est une partie non-négligeable du patrimoine géré par CDC Habitat en Île-de-France qui est de fait concerné. « Le patrimoine exceptionnel peut-être classé ou non, ancien ou plus récent, réalisé par un architecte renommé… », précise Christophe Chanu. « Cela concerne aussi bien les vieilles demeures des Grands Boulevards parisiens du 19ème siècle que les Espaces d’Abraxas réalisés dans les années 80 par Ricardo Boffil à Noisy-le-Grand (93), où nous gérons le Palacio, ou encore les Pharaons de Manuel Nunez, livrés en 2009 à Sarcelles »

Des interventions sur-mesure

Si les caractéristiques de ces bâtiments sont différentes, tous font l’objet d’une attention toute particulière du bailleur au moment de les réhabiliter. Il s’agit en effet de ne pas altérer le caractère exceptionnel du patrimoine tout en apportant le confort et les performances (énergétiques notamment) attendus aujourd’hui. Pour cela, un diagnostic de maîtrise d’ouvrage est réalisé en amont de chaque projet, afin de proposer une intervention sur-mesure. « Le plus souvent, nous optons pour une approche où la maîtrise d’ouvrage et les achats se retrouvent en première ligne, afin de maîtriser l’impact financier global du projet, notamment les éventuelles attentes de l’architecte des bâtiments de France », souligne Christophe Chanu. « Nous essayons aussi, dès que possible, d’intégrer l’architecte d’origine aux travaux afin de ne pas dénaturer son œuvre ».

Parmi les sujets les plus sensibles de ces réhabilitations, le volet énergétique prend une place conséquente puisque le caractère exceptionnel des façades interdit toute isolation par l’extérieur, et nécessite donc de travailler sur le sourcing énergétique (géothermie, VMC) et la qualité des équipements – ce qui peut se révéler plus coûteux. Les enjeux de sécurité incendie, liés à l’usage de certains matériaux notamment, sont également particulièrement scrutés. Enfin, dans le cas du patrimoine classé, le bailleur doit faire appel à des prestataires spécialisés, possédant la certification Qualibat Monument Historiques, et assez peu nombreux sur le marché.

« Plus le patrimoine est remarquable et plus la liste des interlocuteurs est longue », conclut Christophe Chanu. « Pour autant, il n’est pas question que le caractère exceptionnel du bâti prenne le dessus sur les impératifs de gestion ou sociaux : notre rôle en tant que bailleur est bien sûr de respecter le patrimoine mais aussi d’améliorer le cadre de vie de nos locataires, de lutter contre la précarité énergétique et de réduire les émissions de carbone. C’est une question d‘équilibre ».

Le Palacio (Noisy-le-Grand) : une réhabilitation format « grand écran »

Terry Gilliam y a filmé quelques scènes de son mythique Brazil. Francis Lawrence y a posé ses caméras pour le 3e épisode de Hunger Games.

Mais avant d’être un lieu d’inspiration pour les réalisateurs du monde entier, les Espaces d’Abraxas imaginés par Ricardo Bofill dans les années 80 à Noisy-Le-Grand (93) sont d’abord le cadre de vie de centaines de familles – un cadre en apparence féérique mais qui a fini par se dégrader au fil des décennies. Car derrière la griffe néo-grecque des façades et de ses grandes coursives extérieures se cachent de multiples problèmes d’humidité et d’infiltration qui ont fini par gâcher le quotidien des habitants.

La toiture de la résidence

CDC Habitat qui est propriétaire de 329 des 440 logements que comprend le bâtiment central du site, le Palacio, a entrepris depuis 2019 de lancer une grande réhabilitation afin d’améliorer les conditions de vie de ses locataires. « Le Palacio présente une configuration architecturale complexe avec ses 18 étages et ses 4 gros blocs de 2 bâtiments chacun, distribués par des coursives extérieures, et avec de nombreux espaces communs que nous ne gérons pas », explique Betty Huet-Baugé, responsable de programmes chez Grand Paris Habitat. « Pour mener à bien cette opération de réhabilitation, nous avons étudié plusieurs possibilités et finalement opté pour un travail avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) dans le cadre d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, avec l’appui de la Direction de la rénovation des copropriétés dégradées de CDC Habitat ».

Un travail de fond a ainsi été mené avec le syndicat de copropriété et plus particulièrement le conseil syndical pour co-construire le projet et favoriser l’adhésion des copropriétaires, notamment grâce à l’assurance d’obtenir des financements publics pour les accompagner. Une concertation qui a porté ses fruits puisque la décision a été prise en juin dernier de lancer début 2022 une étude globale de maîtrise d’œuvre, CDC Habitat social intervenant pour sa part comme assistant à maîtrise d’ouvrage. « Notre objectif est de mener le projet en confiance avec les copropriétaires privés », précise Caroline Salles, en charge du dossier au sein de la Direction des copropriétés dégradées de CDC Habitat. « Au-delà de son caractère impressionnant, le site accueille surtout de l’habitat familial, avec des propriétaires privés qui n’ont pas forcément de hauts revenus et qui ont besoin d’être accompagnés pour faire face aux coûts que la réhabilitation risque de représenter pour eux ».

Une opération complémentaire de portage d’une trentaine de logements pourrait être mise en place pour aider les copropriétaires les plus en difficulté, et permettre le redressement pérenne et durable de la copropriété. « Le travail demande une forte coordination entre nos différents services, pour prendre en compte à la fois les spécificités techniques, les difficultés de certains copropriétaires et les attentes légitimes de nos locataires », conclut Betty Huet-Baugé. Une fois le volet conception mené en 2022, les travaux pourraient commencer en 2023 et durer plusieurs années du fait de l’ampleur du projet.