Projet de territoires : CDC Habitat déploie ses multiples savoir-faire au plus près des besoins

Lancé en 2021, le projet de territoires de CDC Habitat doit permettre au Groupe d’affiner et de renforcer ses interventions auprès des collectivités d’Auvergne-Rhône-Alpes, grâce à des plans d’actions déclinés sur six bassins aux besoins différents.

Six bassins et autant de plans d’actions distincts pour des réponses sur-mesure aux besoins des territoires en matière d’habitat et d’accompagnement des populations : c’est la promesse du projet de territoires déployé par CDC Habitat en Auvergne-Rhône-Alpes depuis un an et qui s’appuie sur un diagnostic approfondi pour fixer les priorités sur les trois prochaines années. Comme le rappelle Anne Canova, directrice régionale, « le but de notre démarche était de définir nos principaux leviers d’intervention pour répondre en même temps aux besoins de chaque territoire et aux urgences sociales et environnementales actuelles. En tant qu’opérateur global de l’habitat d’intérêt public, il s’agit pour nous d’accompagner activement les collectivités dans leurs politiques mais aussi de donner corps à notre propre vision de l’habitat – à travers des projets innovants et cohérents, au service d’une action sociale ambitieuse ».

Le découpage territorial imaginé par CDC Habitat s’appuie à la fois sur les dynamiques en place au niveau local mais aussi sur l’organisation des équipes, la répartition des agences et des antennes de proximité, et les synergies sur lesquelles le Groupe souhaite capitaliser. Les zones définies se concentrent en priorité autour des grandes métropoles de la Région et leurs périphéries (Lyon, Grenoble, Annecy, Chambéry) mais aussi sur des territoires aux besoins spécifiques comme le franco-genevois ou l’axe Vichy/Clermont-Ferrand pour l’Auvergne.

« Tous les territoires ont une réalité différente et donc des besoins et des priorités qui en découlent », précise Lucile Barou, directrice adjointe. « On trouve évidemment des problématiques communes, mais celles-ci nécessitent des réponses adaptées, en phase avec la démographie, les infrastructures ou les dynamiques en place. Le projet de territoire nous permet de déployer en proximité nos savoir-faire, à travers des plans d’action co-construits avec les acteurs de terrain ».

L’innovation et la mixité comme vecteurs de développement

Avec un objectif de 1 300 à 1 600 livraisons annuelles, si les tensions actuelles sur l’énergie ou les matières premières le permettent, CDC Habitat a clairement fait le choix du renforcement de son offre pour répondre à des besoins toujours très élevés. Si le bailleur est capable de développer tous types de produits (logement intermédiaire, logement abordable contractualisé, accession à la propriété…), un focus tout particulier sera porté sur la production de logement social sur les trois prochaines années (jusqu’à 45 % de la production totale). Le Groupe est également mobilisé sur le programme national Action Cœur de Ville, avec notamment plusieurs projets sur Chambéry, et souhaite développer des formats dédiés à certains publics spécifiques (travailleurs clefs, jeunes actifs, cadres en mobilité, saisonniers…) – sur la métropole de Lyon par exemple ou le franco-genevois.

Pour cela, la part de projets réalisés en maîtrise d’ouvrage directe sera progressivement renforcée, à hauteur de 25 % à l’horizon 2025. « Nous avons réalisé beaucoup d’achats en VEFA dans le cadre des différents plans de relance consécutifs à la pandémie », précise Lucile Barou. « Si nous imposons un cahier des charges très exigeant à ces projets avant qu’ils ne voient le jour, nous n’avons pas la même marge de manœuvre qu’en MOD. Or, si nous voulons bouger les lignes et imaginer d’autres types d’habitat, plus durables et plus évolutifs, il nous faut donner l’impulsion très en amont ».

Ces projets sont l’occasion pour le Groupe d’adapter ses procédés de construction, avec des objectifs très ambitieux autant sur les performances énergétiques du bâti que sur la gestion des chantiers. Ces enjeux sont d’ailleurs communs aux programmes neufs comme aux projets de réhabilitation du patrimoine qui se poursuivent un peu partout en Auvergne-Rhône-Alpes, comme sur la Métropole de Clermont-Ferrand dans le cadre du NPNRU de la Gauthière. CDC Habitat déploie régulièrement des démarches innovantes autour du recyclage et du réemploi des matériaux, ou encore de la protection de la biodiversité.

Un projet social régional adapté à chaque bassin

La prise en compte de l’empreinte environnementale des projets s’inscrit dans une appréhension plus globale des défis actuels par le bailleur. Le projet de territoires a en effet été l’occasion de poser les contours d’un projet social régional, qui vise autant à limiter l’impact des projets qu’à accompagner en profondeur les mutations sociétales : prise en charge du vieillissement de la population via notamment le développement des résidences gérées (seniors ou intergénérationnelles), réduction de toutes les fractures (sociale, énergétique, numérique), sensibilisation des locataires aux écogestes… Le Groupe se mobilise aussi sur des sujets particulièrement complexes et sensibles comme la gestion des copropriétés dégradées – une compétence rare déjà déployée sur le quartier Sauveteurs-Cervelières de Vaulx-en-Velin.

« Nous voulons pleinement jouer notre rôle de partenaire du développement des territoires, en apportant nos compétences, notre regard et notre expérience », conclut Anne Canova. « Le déploiement de nos nouvelles agences mixtes, regroupant l’ensemble de l’offre CDC Habitat et CDC Habitat social, ou encore le travail autour de la culture client sont quelques-uns des outils qui vont nous permettre de fluidifier la gestion et le suivi des projets, et de mieux accompagner les collectivités face aux nombreux défis à venir ».

En résumé :

  • Six bassins pour une approche territoriale renforcée
  • Des plans d’action locaux sur-mesure, conjuguant innovation, construction durable et action sociale
  • Une diversification de la production avec un effort particulier autour du logement social sur les zones tendues
  • Une part accrue de projets portés en maîtrise d’ouvrage directe
  • Des programmes pour accompagner les enjeux démographiques (vieillissement de la population, logement des travailleurs clefs, logement jeunes ou étudiants…)
  • Des compétences nationales en soutien pour porter des problématiques complexes, notamment autour de la gestion des copropriétés dégradées

Pour aller plus loin :

CDC Habitat est implanté sur de nombreux quartiers de cette commune du Val d’Oise, qui compte 55 % de logements sociaux. Aux Carreaux, un quartier datant des années 60, CDC Habitat a démoli et reconstruit des centaines de logements et en a réhabilité plus de 1 300 logements.

Le maire de Villiers-le-Bel, Jean-Louis Marsac, revient pour nous sur ce grand chantier et pose les atouts et les limites de la rénovation urbaine, ainsi que les enjeux pour le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain.

Pascal Rigault, directeur général de l’office public de l’habitat Val de Berry, revient sur le partenariat de son OPH avec CDC Habitat et la nouvelle attractivité des villes moyennes.

Pourriez-vous nous présenter l’office public de l’habitat (OPH) Val de Berry ?

P. R. : Val de Berry est l’OPH départemental du Cher et il comporte plus de 11 000 logements répartis sur 100 communes.
Créé en 1920, il est complètement intégré, polyvalent, et encapacité de répondre à des enjeux de territoires extrêmement
divers : à la fois aux attentes des zones rurales du centre de la France et celles des villes moyennes comme Bourges, Vierzon, Saint-Amand-Montrond, Aubigny…En 2019, Val de Berry s’est rapproché de CDC Habitat pour créer une société anonyme
de coordination (SAC)avec Montluçon Habitat.

Quel est l’intérêt d’un tel rapprochement ?

P. R. : Cette société de coordination nous permet d’atteindre une masse critique, soit 18 000 logements si l’on inclut les 2 000 logements de l’ESH créée avec CDC Habitat social. C’est la taille optimale pour obtenir des gains de mutualisation. Par ailleurs, l’adossement au premier bailleur français nous donne accès à des sources de financement complémentaires,
une ingénierie de qualité et nous ouvre les portes des grands promoteurs nationaux. Nous allons pouvoir diversifier nos produits et continuer à innover.

Comment voyez-vous l’avenir ?

P. R. : La crise sanitaire a mis en évidence les difficultés de confinement dans des appartements exigus, et la qualité de vie est devenue un enjeu essentiel. L’attractivité des villes moyennes situées à deux heures de train de Paris s’en trouve renforcée. La résorption de la fracture territoriale entre les grandes métropoles et le reste du territoire devient possible. Adossés à CDC Habitat et la Banque des Territoires, nous sommes en capacité de mener à bien cette révolution territoriale.

Retrouvez l’interview en intégralité en podcast

Dans le cadre de sa stratégie « biodiversité » définie en 2015, CDC Habitat a choisi de s’engager en faveur d’une gestion plus raisonnée des espaces verts de son patrimoine. Cette démarche s’appuie à la fois sur la réalisation de diagnostics écologiques et sur la mise en place de contrats de gestion durable et différenciée des espaces verts.

Pourquoi cette démarche ?

La stratégie « biodiversité » définie par CDC Habitat s’appuie sur 3 piliers : Éviter, Réduire et Compenser. La gestion des espaces verts est au cœur du second volet, « réduire », avec un objectif affiché par le Groupe de mieux gérer les espaces communs comme privé de l’ensemble du patrimoine national – logement intermédiaire comme logement social. Pour accompagner la démarche, CDC Habitat a fait appel entre 2016 et 2020 à une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO) spécialisée sur les questions de biodiversité.

Comment fonctionne la gestion durable et différenciée ?

La gestion différenciée vise à appliquer aux espaces verts d’un même site un traitement différent, que ce soit en termes d’intensité ou de soins. Cette gestion prend notamment en compte les usages des lieux par les occupants, mais aussi la faune et la flore présentes, pour trouver le meilleur équilibre. Ainsi, les haies et pelouse de l’avant d’un bâtiment pourront bénéficier d’une taille précise et régulière tandis que les espaces situés à l’arrière d’un bâtiment, moins visibles et moins fréquentés, pourront être traités de manière moins intensive. La gestion durable favorise également des modes d’entretien limitant les interventions néfastes pour la biodiversité (désherbage sans produit phytosanitaire, choix d’espèces végétales peu consommatrices en eau mais adaptées à certaines espèces animales…).

Comment identifier les sites adaptés ?

CDC Habitat souhaite mettre en place des contrats de gestion durable pour tous ses sites, avec un effort tout particulier sur les sites à fort potentiels. Pour ces derniers, le Groupe encourage la réalisation dans le cadre de son contrat AMO « biodiversité » des diagnostics écologiques sur une partie de son patrimoine. Ces diagnostics permettent de faire un état des lieux complets des sites, afin d’identifier les éléments remarquables à préserver ou à valoriser en termes de faune et de flore, sur la parcelle elle-même comme sur son environnement immédiat. Une étude de potentialité peut également être réalisée afin de voir comment améliorer l’aménagement paysager du site, quelles espèces végétales ou animales favoriser…

Quels sont les clefs de la réussite d’une telle démarche ?

Outre le choix des sites, CDC Habitat s’efforce d’identifier les prestataires les plus à même d’accompagner cette démarche. Les plans de gestion écologique sont co-construits entre l’entreprise retenue et les équipes de CDC Habitat en tenant compte des usages du site. Le Groupe a d’ailleurs mis en place une formation spécifique à ces nouvelles pratiques de gestion à destination de son personnel de proximité, et un travail de sensibilisation des locataires est également mené (via des animations ou la distribution d’un livret éco-geste). CDC Habitat avait prévu une période de 4 années (le temps du contrat) pour que chacun puisse s’approprier pleinement cette méthodologie nouvelle, favorable à la biodiversité mais qui nécessite d’adapter certaines habitudes.

Quels déploiements futurs pour la démarche ?

CDC Habitat entend accompagner la montée en puissance de la gestion durable, en encourageant de plus en plus d’entreprises à intégrer cette dimension. Aujourd’hui, les différences de connaissance et de maîtrise de cette gestion écologique entre les régions sont palpables, et si la législation tend à favoriser certains nouveaux usages, le Groupe compte jouer un rôle moteur en sensibilisant l’ensemble des maillons de la chaîne. Les diagnostics écologiques réalisés sur les résidences existantes mais aussi dans le cadre de projets de construction neuve ou de réhabilitation permettront aussi d’intégrer toujours plus en amont cette approche. Une première expérimentation est en cours pour accompagner la réhabilitation de 60 logements à Vénissieux.

A Sallanches et Marignier, des zones de prairie propices à la faune et à la flore

Le déploiement de la gestion différenciée des espaces verts en Auvergne-Rhône-Alpes a démarré un peu partout sur le territoire. L’agence Ain 2 Savoie travaille notamment avec la Société Millet Paysage sur une gestion adaptée des zones de prairies des résidences de Sallanches et Marignier, près de la frontière suisse. « Nous avons défini plusieurs scenarii d’entretiens adaptés selon les zones et leurs usages spécifiques », explique Patrick Pornet, responsable de secteur. « Nous avons notamment un entretien de type « espace vert jardiné » pour les massifs des entrées de bâtiments et un entretien de type « espace vert naturel » pour les zones de prairies ».

Résidence Grand siecle à Ferney Voltaire

C’est ce second mode d’entretien qui est actuellement déployé sur les résidences du Dôme de Miage, des Aiguilles de Warens et des Aravis à Sallanches, et du Val de Giffre à Marignier. Ces zones refuges pour la faune et de développement pour la flore seront fauchées seulement deux fois par an, laissant ainsi plus de temps pour l’entretien des espaces travaillés qui nécessite davantage de temps qu’un entretien « traditionnel ». « Notre démarche exclut le désherbage avec l’usage de produits phytosanitaires comme les pesticides, les insecticides, les herbicides… », reprend Patrick Pornet. « Désormais, on favorise le désherbage alternatif, soit manuel, soit mécanique ».

La gestion différenciée aura un réel impact à terme sur le cadre de vie des locataires, avec des zones davantage fleuries et accueillant des pollinisateurs. Les déchets issus des tailles d’arbustes ou des tontes seront également valorisés, dans les massifs ou sous forme d’hibernaculum – des utilisations permettant à la strate arbustive de se protéger du gel et de la sécheresse et aux petits animaux de s’abriter en hiver.

CDC Habitat expérimente l’écopâturage sur son siège bordelais

Écopâturage

Ce sont de nouvelles recrues inhabituelles que le siège bordelais de CDC Habitat accueillera à partir du mois de septembre, deux brebis des Landes qui viendront prendre place dans l’enclos installé à côté de l’espace vert où les collaborateurs peuvent profiter de tables de pique-nique pour déjeuner quand le temps le permet. Au-delà du côté sympathique de pouvoir croiser des animaux de la ferme au quotidien, il y a derrière cette arrivée une vraie volonté de la part du Groupe d’expérimenter l’écopâturage en plein centre-ville, comme une alternative à l’entretien traditionnel des espaces verts.

Comme l’explique Émilie Degrugillier, directrice de l’agence de Bordeaux de CDC Habitat social, « à l’origine, nous avions imaginé ce projet pour le quartier de la Benauge où nous avons un grand espace vert central, idéal pour accueillir des animaux. Mais la recrudescence de problématiques de sécurité de ces derniers mois, nous a poussé à retarder cette installation et à chercher un autre site – même si nous avons toujours à l’idée d’installer un tel dispositif auprès de nos locataires ».

Après réflexion, le siège de CDC Habitat Sud-Ouest est apparu comme le parfait endroit pour mener cette première expérimentation. Le berger avec lequel travaille le bailleur est venu faire un repérage au printemps pour s’assurer que les animaux disposeraient de la surface nécessaire pour passer entre 6 et 8 mois de l’année auprès des équipes. « Nous avons juste retiré les tables de pique-nique et clôturé l’espace, c’est une installation d’une grande simplicité même s’il faut plus de 1 000 m2 pour que les animaux soient à l’aise et suffisamment nombreux pour ne pas s’ennuyer », reprend Émilie Degrugillier. « Le berger passera une fois par semaine pour les nourrir et s’assurer de leur bonne santé. Les animaux seront récupérés dès que les températures baisseront, puis reviendront au printemps avant de repartir à l’été quand l’herbe viendra à manquer ».

Pour ce premier test en situation réelle, CDC Habitat accueillera deux représentantes de la race des moutons landais, une race très présente au 19ème siècle mais qui avait progressivement disparu de Nouvelle-Aquitaine et qui fait depuis quelques temps l’objet d’un programme de réinsertion. Le projet sera suivi de près, avec une coordination accentuée avec les entreprises en charge de l’entretien des espaces verts. « Nous avions déjà une gestion différenciée des espaces sur ce site où une partie des herbes sont laissées en friche », précise la directrice d’agence. « Cela s’ajoute à la politique « zéro pesticide » que nous menons sur l’ensemble de notre patrimoine, et aux actions de sensibilisation que nous organisons régulièrement auprès de nos locataires ».

Un bilan sera dressé à mi-parcours pour voir si cette solution peut être étendue à d’autres sites, et dans quelles conditions, afin qu’un maximum d’habitants puissent profiter de ce retour à la nature en milieu urbain.

Grâce au rapprochement des équipes d’Adoma et de l’agence CDC Habitat de Bordeaux, 14 résidents Adoma ont pu accéder au parc social de CDC Habitat en 2022 (contre 8 en moyenne chez les autres bailleurs girondins). Nos collaborateurs reviennent sur cette collaboration efficace.

Les protagonistes d’Adoma à l’origine de la mise en place de ce partenariat – de gauche à droite : Natacha Parra, directrice territoriale adjointe Aquitaine Limousin, François Auvert, responsable développement social, Laurence Alliette, directrice territoriale Aquitaine Limousin et Fabien Pourias, responsable insertion sociale

En quoi consiste le contingent prioritaire ?

Le contingent prioritaire est un dispositif qui vise à attribuer des logements sociaux aux publics les plus prioritaires. Adoma fait appel à ce dispositif pour les résidents de ses structures d’hébergement (CADA et PRAHDA) et de ses résidences sociales (public du Plan départemental d’actions pour le logement des personnes défavorisées = PDALPD).

En Gironde, Natacha Parra, la directrice territoriale adjointe d’Adoma, organise régulièrement des commissions avec les équipes de CDC Habitat afin d’échanger sur les situations des candidats proposés par les équipes d’Adoma.

Ainsi en 2022, Adoma a effectué 80 contingents sur les résidences sociales : 14 ont abouti auprès de CDC Habitat contre 8 en moyenne chez les autres bailleurs girondins.

Ce partenariat qui évolue au fil du temps nous permet de favoriser le parcours logement des ménages que nous accueillons. Il va s’agir pour la plupart d’un parcours qui a pu être particulièrement chaotique avant leur accueil en résidence sociale et qui, bien souvent, va freiner l’accès à un logement pérenne et totalement autonome dans le parc tant privé que public. Or, les rencontres régulières avec CDC Habitat permettent, au-delà d’une simple étude de dossier d’un point de vue administratif, de présenter les situations dans toute leur complexité, et de confirmer l’adéquation entre l’offre proposée par CDC Habitat et les orientations que nous leur soumettons. Nous avons pu évaluer l’autonomie de ces ménages au fil des mois : autonomie tant au niveau de l’occupation des logements que de la gestion administrative qui en découle.

Natacha Parra, directrice territoriale adjointe chez Adoma

Je suis très satisfaite de ce partenariat qui fonctionne de mieux en mieux en se structurant. Les avantages sont multiples : cela permet de fluidifier le parcours résidentiel en libérant des places dans les résidences sociales et de proposer aux locataires d’Adoma un parcours ascendant. Les relations de confiance avec les collaborateurs d’Adoma sont facilitantes pour la gestion des candidatures qu’ils nous soumettent.  

Emilie Degrugillier, directrice adjointe de l’agence Bordeaux Atlantique

Pour faciliter la participation aux commissions d’attribution des logements, CDC Habitat a mis en place une plateforme en ligne permettant aux agences d’organiser des CALEOL, les Commissions d’Attribution des Logements et d’Examen de l’Occupation des Logements, de façon entièrement dématérialisée. Retour sur une évolution naturelle qui a rapidement trouvé sa place dans le quotidien des collectivités.

Issy-les-Moulineaux (92), Montigny-le-Bretonneux (78), La-Plaine-Saint-Denis (93), Eaubonne (95), Gennevilliers (92)… Depuis octobre 2022, les agences franciliennes de CDC Habitat adoptent les unes après les autres le format dématérialisé pour les CALEOL. Fin novembre, elles étaient déjà 12 sur 21 à avoir effectué la bascule et toutes devraient avoir franchi le pas avant la fin du premier semestre 2023.

Sandrine Szwedzinski

Il faut dire que si les attributions sont un rendez-vous très important pour les bailleurs comme pour les collectivités, il s’agit également d’une contrainte à caler dans des agendas souvent surchargés – notamment pour les élus. « Cela fait presque 3 ans que nous travaillons sur un format qui offre plus de souplesse aux participants des CALEOL », explique Sandrine Szwedzinski, directrice adjointe de la gestion locative chez CDC Habitat Île-de-France. « Une première expérimentation a été lancée par le Groupe dès 2020, peu de temps après le début de la pandémie qui nous avait déjà obligé à adapter nos méthodes de travail avec des commissions organisées par téléphone lors des différents confinements ».

Un format qui s’adapte au quotidien des élus

Plutôt que d’imposer aux participants de se déplacer en agence, le format dématérialisé permet de tenir la commission à distance et sur une durée plus longue (un peu plus de 24 heures en moyenne) pendant laquelle chacun peut se connecter quand il le souhaite sur une plateforme sécurisée créée pour l’occasion. Sur la plateforme, les participants ont accès à la liste des logements vacants et aux profils des demandeurs avec les mêmes données qu’auparavant (taux d’effort, âge, reste à vivre…). Pour chaque logement, 3 candidats minimum sont proposés, afin d’être classés par ordre de priorité, et une messagerie instantanée est disponible pour échanger avec les équipes de CDC Habitat, poser une question ou simplement expliquer un choix.

« Au-delà des contraintes techniques qui s’imposaient à nous en termes de sécurité des données et d’intégration à notre outil IKOS, nous avons surtout voulu mettre en place un module à la fois intuitif, simple d’utilisation et convivial », précise Cédric Valentin, en charge du projet « dématérialisation » au sein de la Direction de la gestion locative. « Nous ne voulions pas que ce passage au numérique se fasse au détriment du relationnel que nos équipes entretiennent avec les collectivités ».

Une participation en nette hausse

Sur le terrain, si les équipes se sont rapidement appropriées l’outil grâce à différentes formations et webinaires, les autres participants ne sont pas en reste avec une hausse de la participation de 20 à 30 % de la part des collectivités dans les semaines qui ont suivi la mise en place de la plateforme. « Nous envoyons nos convocations le vendredi soir pour une ouverture de la commission le mardi matin et une fermeture le mercredi midi », précise Bernard Padé, directeur de l’agence CDC Habitat de Yerres. « C’est beaucoup plus souple pour tout le monde. D’ailleurs, depuis que l’on a commencé, certaines villes qui n’avaient pas le temps de venir voter en présentiel se connectent systématiquement à chaque commission dématérialisée. Et comme les échanges sur les dossiers se font au préalable avec les réservataires, cela n’a rien changé au relationnel ».

D’ailleurs les CALEOL dématérialisées ne signent absolument pas la fin des réunions physiques puisqu’en cas de désaccord sur un dossier, les élus peuvent le renvoyer à une séance en présentiel. Et l’outil va continuer de s’améliorer, CDC Habitat restant à l’écoute des retours des différents utilisateurs et ayant déjà par exemple réintégré le numéro SNE au dossier des demandeurs à la demande des collectivités.

« Nous sommes vraiment dans la continuité de notre travail sur la fluidification et la dématérialisation du parcours client », conclut Sandrine Szwedzinski. « En plus de supprimer une partie du travail administratif de saisie pour nos équipes, ce format va permettre aux agences d’organiser des CALEOL de manière plus régulière, de traiter plus de dossiers et donc d’accélérer la relocation et diminuer la vacance sur notre patrimoine ».  

La Ville innove et lance une bourse d’échange de logements

Changer de logement social sera désormais plus facile

Les difficultés de changement de domicile sont un fardeau que connaissent de nombreux Ciotadens, notamment concernant les logements sociaux.

Les raisons de cette volonté – ou obligation- de mutation peuvent être multiples : des familles qui s’agrandissent, qui diminuent, ou encore des difficultés financières qui peuvent obscurcir l’horizon.

Pour faciliter les parcours résidentiels sur la commune de La Ciotat, la Ville a décidé de mettre en place une bourse d’échange pour les logements sociaux.

La Ville, les différents bailleurs sociaux implantés sur le territoire communal (Action logement, Erilia, Unicil, Logirem, Sogima, SFHE, 13 Habitat, 3F Sud, CDC Habitat et ICF Habitat) ainsi que les professionnels du secteur ont convenu de définir une convention dans le but de mettre en place une plateforme permettant à des locataires du parc social de s’inscrire, de présenter leurs logements (annonce et photos), de rechercher les logements qui correspondent à leurs attentes et de prendre contact avec d’autres locataires afin de visiter leurs logements.

« Ce dispositif ne se substitue pas au travail des commissions d’attribution » précise Arlette SALVO maire de la Ciotat.

La charte a officiellement été signée le 6 décembre 2022.

Pierre FOURNON Directeur Interrégional PACA et Corse de CDC Habitat a approuvé et signé la convention de partenariat auprès de Didier CATALA Responsable du Service Logement et solidarité et Cohésion Sociale de la ville de La Ciotat.
Premiers comités d’orientation stratégique pour CDC Habitat social à Dijon et Strasbourg 

Désireux de maintenir et renforcer l’ancrage territorial des ESH ayant fusionné en 2019 au sein de CDC Habitat social, CDC Habitat a réactivé fin 2021 les conseils d’orientation stratégiques pour ses antennes de Dijon (ex-SIC Habitat Bourgogne) et Strasbourg (ex-Nouveau Logis de l’Est) sous un nouveau format plus participatif.

Réunissant à la fois les équipes locales et celles des métropoles concernées, ces réunions ont permis à la fois de présenter les nouveaux projets de territoires définis l’an dernier, les orientations et les plans d’action, et d’échanger autour des projets en cours et des priorités fixées pour les prochaines années; un dialogue constructif qui a notamment permis de réorienter certains axes stratégiques pour davantage répondre aux besoins des territoires, et que la direction interrégionale Nord-Est devrait déployer sur d’autres agglomérations prochainement. 

Deux plans distincts, deux approches complémentaires, mais une même volonté de relancer la construction de logements à l’échelle nationale. Si le plan annoncé en mars 2020 portant sur l’acquisition de 40 000 logements en VEFA visait surtout à soutenir le secteur du BTP en pleine incertitude suite à l’arrêt total des chantiers, celui annoncé au printemps 2021 autour du logement locatif social entend, lui, répondre à une vraie demande remontée du terrain. « Pour résumer, on pourrait dire que le premier plan entendait prévenir une hypothétique crise de la demande qui, heureusement, ne s’est pas concrétisée, tandis que le second veut directement répondre à la crise de l’offre qui, elle, est bien réelle », souligne Sabine Schimetschek, directrice du développement et de la maîtrise d’ouvrage de la direction interrégionale Nord-Est de CDC Habitat. « Après plusieurs années de baisse, la production de logements sociaux a atteint son plus bas en 2020, et il est essentiel de mobiliser l’ensemble des parties prenantes autour de cette question majeure ».

Une approche territoriale de la question

En annonçant sa volonté de construire 30 000 logements locatifs sociaux en propre sur 2 ans (soit un doublement de sa production), auxquels viendront s’ajouter 12 000 logements locatifs sociaux réalisés avec les Organismes de Logements Sociaux (OLS) partenaires sur l’ensemble du territoire, CDC Habitat s’est fixé un objectif certes ambitieux mais réalisable. Pour cela, le Groupe entend avant tout inscrire la dynamique au plus près du territoire, afin d’identifier toutes les opportunités et apporter des réponses réellement adaptées aux besoins des collectivités. « Si le premier plan de relance portait sur l’acquisition d’opérations déjà existantes et donc pour lesquelles la contractualisation était plutôt rapide, le second implique surtout de créer des opérations ex-nihilo », reprend Sabine Schimetschek.

En effet, si une partie de cette production locative sociale pourra être réalisée en VEFA sur des opérations déjà identifiées ou à travers l’acquisition/amélioration de bâtiments anciens qui pourraient par ailleurs être identifiés par les collectivités, CDC Habitat souhaite capitaliser avant tout sur des opérations en maîtrise d’ouvrage directe, plus à même de répondre aux exigences de son cahier des charges et aux réalités de chaque territoire. « Nos équipes connaissent parfaitement les dynamiques territoriales et les acteurs locaux, ce qui permet d’identifier rapidement les opportunités », précise la Directrice. « En revanche, le montage d’opérations en locatif social se heurte comme souvent à la rareté et au coût du foncier sur certaines zones tendues, ce qui ralentit fortement les projets ».

Pour autant, pas question pour CDC Habitat de compenser en se portant sur des territoires plus détendus mais où la demande serait moins forte. Au contraire, la volonté du Groupe est bien de produire au plus près des besoins, quitte à imaginer des projets mixtes, plus complexes à monter mais permettant d’atteindre un meilleur équilibre financier et de lever certaines réticences locales. « La force de CDC Habitat est de pouvoir intervenir sur toute la gamme du logement, du locatif intermédiaire ou social en passant par le logement abordable contractualisé, l’accession maîtrisée ou la co-promotion », conclut Sabine Schimetschek. « Nous allons également nous appuyer sur des partenaires plus présents que nous sur certaines zones pour apporter une couverture complète. Notre agilité, notre adaptabilité et notre capacité à travailler collectivement seront essentielles pour atteindre l’objectif fixé ».

Sur les hauteurs de Dijon, le quartier pavillonnaire de la Montagne Sainte-Anne accueille depuis cet été un nouvel ensemble immobilier composé de 66 logements locatifs sociaux et 8 maisons en location-accession (PSLA). Situé au cœur d’un site remarquable acquis par CDC Habitat auprès du département de la Côte d’Or, le projet a fait l’objet d’une intégration poussée afin de préserver au maximum le bois classé présent sur ce site. Les 5 bâtiments neufs (semi-individuels et petits collectifs en R+2) et les 8 maisons en duplex, accolées 2 à 2, ont ainsi été implantés de manière à conserver les arbres classés du site. L’un des bâtiments d’origine a également été conservé et entièrement réhabilité, afin de proposer 12 logements dont certains avec une vue imprenable sur la ville.

Le projet a été mené de concert par CDC Habitat, les services instructeurs de la ville et le département, et un effort tout particulier a été porté sur la programmation, la dimension architecturale et la densité de ce programme qui, en plus de renforcer la mixité sociale à l’échelle du quartier, constitue le premier projet en PSLA réalisé par le Groupe sur Dijon. Une première réussite qui ne sera pas sans lendemain puisque d’autres opérations en location-accession sont actuellement à l’étude sur le territoire.

Pourquoi repenser le Service Achats aujourd’hui ?

Benoît Magnolon : Le précédent service gérait essentiellement les contrats, et uniquement sur la partie entretien et maintenance. Le reste était géré soit au niveau des agences soit par les différentes directions, notamment celle de la maîtrise d’ouvrage. Désormais, nous allons centraliser l’ensemble des achats, y compris les travaux, ce qui va nous permettre de sécuriser encore plus les procédures, d’harmoniser les pratiques et d’avoir une vision plus stratégique sur le long-terme.

C’est un travail conséquent pour une équipe de 3 personnes…

BM : Nous sommes trois mais nous travaillons en lien avec l’ensemble des équipes locales, ainsi qu’avec les moyens généraux basés au siège parisien de CDC Habitat. Nous sommes typiquement dans le rôle d’un service « support », c’est-à-dire en soutien des autres services et des équipes de proximité pour leur faciliter le quotidien, en assurant une meilleure sélection et un meilleur suivi des achats et des contrats. Pour l’entretien des résidences par exemple, nous allons organiser des réunions régulières avec les prestataires et, s’il le faut, résilier certains contrats pour relancer des appels d’offre si le niveau de service n’est pas suffisant. Il s’agit d’un point essentiel pour les locataires que le baromètre de satisfaction annuelle remonte régulièrement.

Comment va se faire le lien avec la maîtrise d’ouvrage ?

BM : De la même manière que nous travaillons avec les agences, nous allons intervenir en support des chargés d’opération pour la mise en concurrence des marchés de travaux, notamment pour nous assurer que l’accès à la commande publique est le même pour tous et que nos marchés sont bien ouverts à toutes les entreprises. C’est un travail qui demande de la minutie car il y a d’un côté le cadre légal, le code des marchés publics, qui impose un certain nombre de critères. Et de l’autre, il y a la volonté de l’entreprise d’avoir une approche RSE* plus poussée, avec notamment des clauses d’insertion ou une volonté d’innover et de favoriser le développement durable. Les deux ne sont pas antinomiques, les critères de sélection de la commande publique évoluent d’ailleurs avec la Loi Climat & Résilience qui vise à rendre obligatoires les « aspects environnementaux des travaux, services ou fournitures achetés » dans les marchés publics et dans les contrats de concession.

Ces changements imposent d’avoir une approche différente ?

BM : De manière générale, la réglementation évolue très vite et il est important d’avoir une équipe capable d’effectuer une veille législative, d’intégrer les nouveaux critères, et de voir en quoi ils peuvent avoir un impact sur le Groupe et ses différents métiers. La création du service a permis de mieux répartir les tâches des équipes, notamment en proximité : chacun va pouvoir se recentrer sur son cœur de métier, en ayant à l’esprit qu’en cas de besoin, nous serons là, notamment s’il faut intervenir auprès de prestataires pour redresser une prestation ou renégocier les termes d’un contrat.

*Responsabilité sociétale des entreprises

Au bout de l’impasse Victor Hugo, dans le quartier de Montchat à Lyon, CDC Habitat est en train de finaliser un projet mixte composé à la fois d’un petit collectif de 10 logements sociaux et d’une villa. Un projet démarré en 2015 mais qui aura connu un parcours pour le moins chaotique. « Le permis de construire a été obtenu en mai 2015 mais a fait l’objet d’une opposition de la part de certains riverains qui ne voyaient pas forcément d’un bon œil l’arrivée d’un petit immeuble social dans un secteur plutôt pavillonnaire », explique Jean-Guillaume Cozon, responsable d’opérations chez CDC Habitat. « Le terrain appartenant à la ville, elle a repris le dossier en main pour réaffirmer le projet et notamment sa volonté de jouer la carte de la mixité en créant une offre locative sociale sur le secteur ».

Plusieurs années et quelques recours plus tard, le projet a enfin pu redémarrer avec le lancement de la consultation travaux à l’été 2019, puis le début du désamiantage et la démolition fin 2019. Hasard du calendrier, cette première phase s’est terminée la veille du 1er confinement décrété par le gouvernement, le 16 mars 2020. « Les marchés étaient notifiés donc nous avons profité de l’été et de la sortie de confinement pour préparer le chantier et redémarrer en septembre 2020 », reprend Jean-Guillaume Cozon. « Nous intervenons en maîtrise d’ouvrage directe, ce qui nous a notamment permis de nous rapprocher des services de gestion locative pour adapter au mieux les prestations par rapport aux besoins des futurs occupants ».

Dans l’impasse, le petit collectif en R+2 se fond parfaitement dans son environnement, avec ses terrasses et ses petits jardins en rez-de-chaussée. « L’une des particularités des bâtiments est qu’il n’y a pas de parties communes intérieures, les logements sont desservis par des escaliers extérieurs et des coursives en caillebottis », souligne Julie Berry qui pilote la dernière phase de l’opération. S’il n’en a pas la labellisation officielle, l’un des logements du rez-de-chaussée a été conçu afin d’accueillir une personne à mobilité réduite, avec des équipements dédiés comme une douche à l’italienne, un lavabo et des éviers PMR, ou encore des volets roulants électriques qu’on ne retrouve pas dans les autres logements.

Située à quelques mètres du collectif, la villa en T5 sur 2 étages sera vendue en VEFA auprès d’un particulier. Une fois livrés au 1er semestre 2022, ces deux volets complémentaires permettront de renforcer encore un peu plus la mixité sociale au niveau local. « Même s’il s’agit d’une opération à petite échelle, la volonté de venir construire du logement social dans un tissu urbain privilégié est un acte symbolique de la part de la collectivité qui a été à l’initiative du projet en préemptant le terrain, et de la part de CDC Habitat qui a mis en place les moyens nécessaires pour le réaliser », conclut Jean-Guillaume Cozon. « Si le projet a été long à voir le jour, le résultat final devrait participer à changer le regard que les gens peuvent encore porter sur le social. La qualité apportée par CDC Habitat sur ce programme n’a rien à envier à ce que l’on peut trouver dans le privé ».