Résidence Claude Bernard à Toulouse – © Patrice Nin

Alors que CDC Habitat a choisi de remettre la MOD au cœur de sa stratégie de développement, Gilles Labarthe, directeur de la maîtrise d’ouvrage de CDC Habitat dans le Sud-Ouest, revient sur les dynamiques locales et sur quelques exemples emblématiques.

CDC Habitat a décidé de renforcer la part des projets portés en maîtrise d’ouvrage directe (MOD). Comment cela se traduit-il dans le Sud-Ouest ?

Gilles Labarthe : En 2022, la part de projets en maîtrise d’ouvrage directe s’élevait à 5 % des logements neufs livrés dans le Sud-Ouest. Cette situation s’explique surtout par la très forte augmentation de nos volumes en VEFA suite aux plans de relance annoncés par CDC Habitat au niveau national au moment de la crise du Covid. Nous allons encore connaître une ou deux années avec une très forte prépondérance de la VEFA, puis la tendance va rapidement s’inverser.

Comment cette bascule va-t-elle se traduire ?

GL : Dès 2023, le nombre d’ordres de services pour des logements réalisés en MOD va passer à 840 contre 100 en 2022. Nous avons multiplié le nombre de dossiers étudiés tout au long de l’année 2022 et surtout nous avons une approche large de la question, avec des projets portés en notre nom seul et d’autres que nous montons en co-promotion avec des promoteurs locaux. L’idée, à chaque fois, est de partir du diagnostic des besoins des territoires pour y apporter des réponses parfaitement adaptées avec une expertise forte de notre Groupe sur les projets complexes et multiproduits.

C’est ce que la MOD vous permet de faire, contrairement aux programmes acquis en VEFA ?

GL : Même si nous imposons notre cahier des charges aux projets en VEFA que nous achetons, nous sommes limités par les contours originels du projet tels qu’ils ont été définis par le promoteur. Nous pouvons agir sur certains paramètres comme certains matériaux ou équipement mais pas tous. En MOD, nous avons la possibilité d’imaginer des projets de zéro, à la fois plus ambitieux et plus adaptés à nos territoires et notre vision de l’habitat – que ce soit en termes d’implantation, de programmation ou même de procédés constructifs. Or aujourd’hui, on a besoin de sur-mesure pour intégrer à la fois la réalité des territoires en matière de populations ou de tensions sur le foncier, et les enjeux propres à la construction – comme la performance et la sobriété énergétique, la résilience du patrimoine ou la nécessité d’aller vers des bâtiments évolutifs.

Vous avez déjà mené de nombreux projets en MOD au fil des années. Lesquels vous semblent emblématiques de ce que CDC Habitat est capable d’apporter aux collectivités ?

GL : Plusieurs me viennent à l’esprit, sur des problématiques souvent différentes. A Toulouse par exemple, la Cité Blanche est un exemple qui montre notre capacité à piloter des projets d’aménagement et de renouvellement urbains réussis : CDC Habitat était propriétaire de logements aux pieds du quartier des Izards, et nous avons remporté un appel à candidature de la ville pour signer un traité de concession sur ce secteur élargi. Nous avons démoli une centaine de maisons des années 50 et repensé tous les espaces pour construire un total de 400 logements locatifs sociaux, intermédiaires et libres et réaliser une zone d’aménagement public particulièrement ambitieuse et coconstruite avec la collectivité et les riverains. Plusieurs îlots seront aussi vendus à des promoteurs pour des logements en accession. Les premiers logements ont été livrés en 2022 et le projet avance conformément au planning prévisionnel.

Vous réaménagez donc des quartiers entiers, logements et espaces publics confondus ?

GL : Bien sûr, c’est une des expertises de CDC Habitat. Nous menons des projets assez similaires sur le secteur de la Benauge à Bordeaux ou sur Mont-de-Marsan. Notre force est de savoir gérer des opérations complexes, comme ceux financés par l’ANRU. Nous allons aussi mener des opérations en vue de transformer les entrées de villes commerciales en nouveaux quartiers mixtes : c’est le sens de la foncière créée fin 2022 par CDC Habitat, la Banque des Territoires et le Groupe FREY. L’idée est de réinventer ces zones qui ont tendance à s’essouffler et à se vider de leurs commerces.

Outre cette capacité à porter des projets très différents et parfois complexes, est-ce qu’il y a une « méthode CDC Habitat » ?

GL : S’il y a une méthode, c’est de l’exigence avec une approche globale et beaucoup de concertation. Nous travaillons main dans la main avec les collectivités, associations locales, habitants et n’hésitons pas à les faire participer à nos groupes de travail ou à nos instances de décision. A Cité Blanche, la Métropole a été invitée à participer et à valider les programmes fixés aux promoteurs en vue des ventes des îlots. Idem à Mont-de-Marsan où nous allons démolir puis reconstruire un quartier complet : l’Agglomération et ses équipes sont associées à toutes les décisions. Nous poussons la co-construction aussi loin que possible. Et puis, je pense que le fait que nous soyons un bailleur montrant au quotidien un haut niveau d’exigence auprès de nos clients locataires joue aussi en notre faveur : les collectivités savent qu’en plus de bien construire, nous saurons bien gérer le patrimoine, en soutien de leurs politiques publiques.

A Bordeaux, le projet des Échoppes est l’occasion pour CDC Habitat de remettre au goût du jour la construction en pierre de taille. Un matériau qui vient rendre hommage au style bordelais mais qui dispose aussi de nombreux atouts constructifs qui méritent d’être redécouverts.

Encore quelques mois de patience et les Bordelaises et les Bordelais pourront enfin admirer le résultat du travail mené par CDC Habitat rue Henri Dunant, dans le secteur Deschamps de la ZAC Garonne-Eiffel (périmètre Euratlantique), dans le cadre du programme des Échoppes. C’est en effet au 3ème trimestre 2023 qu’est prévue la livraison des 83 logements réalisés en co-promotion avec E&L Promotion architectes – 27 logements en accession libre à la propriété, 18 logements en accession abordable à la propriété et 38 logements locatifs intermédiaires. Si le nom fait référence aux maisons emblématiques de la ville, CDC Habitat est allé encore plus loin dans l’hommage en réalisant une grande partie du programme en pierre de taille.

« Les échoppes sont les maisons traditionnelles historiques de Bordeaux », explique Laetitia Lateste, directrice du développement pour CDC Habitat dans le Sud-Ouest. « Elles sont apparues au XVe siècle et ont évolué au fil du temps, avec toujours pour constante cette pierre de taille calcaire, parfois ornées de motifs sculptés. C’est à cette tradition que nous avons voulu rendre hommage, en y apportant une touche de modernité et un savoir-faire bien d’aujourd’hui ».

Un matériau à se réapproprier

Si la pierre de taille n’est plus un matériau fréquemment utilisé dans la construction, il n’en demeure pas moins particulièrement intéressant du fait de ses fortes propriétés isolantes, phoniques et thermiques. Il est en outre extrêmement résistant et présente une faible empreinte énergétique, ce qui le rend parfaitement compatible avec les enjeux actuels en matière de sobriété. Enfin, contrairement au ciment ou au béton, le prix de la pierre de taille s’est maintenu à un niveau stable ces dernières années et n’a été impacté ni par le Covid ni par la guerre en Ukraine – même si la hausse du coût des énergies aura évidemment des répercussions pour les entreprises qui exploitent les carrières.

« Sur le papier, la pierre de taille dispose de nombreux atouts, mais comme ce n’est plus un matériau très courant sur les chantiers, il nous a fallu trouver les entreprises qui savaient le manier, ainsi que les carrières qui pouvaient répondre à nos besoins de volumes assez conséquents », précise Frédéric Benot, responsable d’opération chez CDC Habitat. C’est auprès des Carrières de Provence que le Groupe a trouvé les 3 040 tonnes nécessaires au projet. Les pierres sont issues de deux sites, la carrière des Estaillades au cœur du Luberon, et la carrière de Fontvieille près d’Arles. Contrairement à des parpaings classiques, les pierres ont dû être taillées sur mesure, puis numérotées, pour être ensuite assemblées dans un ordre précis sur site, à la manière d’un gigantesque puzzle.

« Si la phase de préparation est un peu plus longue, une fois en phase chantier, cela va plus vite à monter », précise Laetitia Lateste. « C’est juste quelque chose qu’il faut réapprendre, pour nous comme pour les entreprises, mais qui pourrait être intéressant pour certains autres projets, sur le plan esthétique évidemment mais aussi du fait de son empreinte carbone beaucoup plus faible que celle du ciment et du béton ».  Au total, ce sont 13 millions d’euros qui auront été investis sur ce projet qui rappelle les grandes heures de l’architecture locale et qui se mariera parfaitement avec les rues piétonnes et les espaces verts avoisinant.

Les atouts de la construction en pierre de taille :

  • Des qualités esthétiques et architecturales indéniables.
  • Un matériau sobre, nécessitant peu d’énergie primaire pour être fabriqué et peu d’eau en phase de mise en œuvre.
  • Des propriétés isolantes (thermiques et phoniques) de qualité, surtout quand la pierre est combinée à une isolation thermique intérieure des murs.
  • Un matériau constructible parfaitement réutilisable.

A l’heure du ZAN, pour continuer de répondre aux tensions croissantes du marché, de plus en plus de territoires misent sur la densification. Des opérations au carrefour de multiples problématiques et pour lesquelles Grand Paris Habitat a développé une véritable expertise – illustrée par plusieurs projets actuellement en cours.

Où construire quand le foncier se fait rare mais la demande de logement toujours plus pressante ? Si en Île-de-France, les collectivités sont habituées à composer avec ces tensions, certaines n’hésitent plus à y répondre en densifiant leur patrimoine. Pour Christophe Chanu, directeur interrégional adjoint de CDC Habitat Île-de-France en charge du patrimoine et directeur de la maîtrise d’ouvrage au sein du GIE Grand Paris Habitat, « la densification ne procède pas que d’une démarche systémique mais surtout par opportunité. Le problème principal pour les collectivités est que rajouter un bâtiment quelque part, ou des logements en surélévation sur un immeuble existant, cela a non seulement un coût mais aussi des répercussions sur le plan urbain et social ».

Pour autant, si les freins sont nombreux, ils peuvent être levés avec la bonne réflexion et la bonne méthodologie. Grand Paris Habitat travaille d’ailleurs sur plusieurs projets qui illustrent toute la diversité des opérations de densification possibles en zone tendue. Petit tour d’horizon.

Densifier sur des espaces libres : la solution la plus évidente ?

Sur le papier, c’est le projet le plus simple : un foncier disponible, un projet, des logements supplémentaires pour renforcer l’offre locale. Pour autant, dans la réalité, rares sont les projets à voir le jour. « La première limite est que les collectivités qui ont des besoins ont finalement assez peu d’espaces disponibles », souligne Christophe Chanu. « Ensuite, en milieu urbain, le projet risque souvent d’empiéter sur un espace vert ou un lieu de vie collective comme un parc, ce qui crée forcément des tensions avec les habitants et freine donc les collectivités ».

« La clef de la réussite est d’avoir un foncier disponible et d’apporter des contreparties aux riverains pour que l’opération s’intègre bien dans l’environnement existant », confirme Marc Escargueil, directeur de programme chez Grand Paris Habitat. C’est le cas pour plusieurs projets menés à Athis-Mons (91), à Rosny-sous-Bois (93), ou plus récemment à Ozoir-la-Ferrière (77) où Grand Paris Habitat lance un programme de 62 nouveaux logements dans une résidence en comprenant déjà 639. « Nous avons mis en place un projet plus large de résidentialisation avec amélioration de la voirie, des circulations et des espaces verts, redécoupage des emprises de chaque immeuble, et création d’aires de jeux pour les enfants ».

A Paris intra-muros, où le foncier est encore plus rare et plus cher, Grand Paris Habitat a également lancé en 2021 une opération de densification complexe en restructurant un parking enterré, avenue Gambetta dans le 20e arrondissement de Paris. 52 logements – 13 sociaux et 39 intermédiaires – pourront ainsi être créés grâce à la reprise en sous-œuvre du site.

Surélévation : une solution originale mais coûteuse

Quand il n’y a pas de surface au sol, c’est vers le haut que le regard se porte. La surélévation est en effet une technique de densification possible, mais du fait de son coût, elle est plus souvent réservée aux zones très tendues où elle pourra être rentabilisée. « Les contraintes amont sont multiples », précise Marc Escargueil. « Le PLU permet-il de construire des logements supplémentaires ? Le bâtiment est-il capable de soutenir plusieurs logements, même réalisés avec une structure légère en bois ? Où implanter les ascenseurs ou la VMC ? Les nouvelles normes d’accessibilité pourront-elles être renforcées ? Tout cela demande d’importantes mises au point techniques en amont ».

Autre point à prendre en compte : les nuisances pour les habitants des immeubles concernés pour une finalité qui ne les concerne pas toujours. C’est pour cette raison que Grand Paris Habitat a choisi de conjuguer une opération de surélévation avec un programme complet de réhabilitation à Belleville, dans le 19e arrondissement de Paris. « Nous construisons 11 logements sociaux et 33 logements intermédiaires en surélevant un ensemble immobilier de 363 logements, de 1 à 4 étages supplémentaires aux immeubles existants », reprend le directeur de programme. « Les immeubles sont assez récents et ont des ascenseurs que l’on va pouvoir prolonger pour desservir les nouveaux étages ».

Si les travaux seront assez lourds et donc les nuisances conséquentes pour les locataires, ceux-ci bénéficieront d’une amélioration significative de leur environnement, puisque Grand Paris Habitat a non seulement prévu de reprendre l’enveloppe thermique du bâtiment pour en améliorer la performance mais aussi de rénover l’ensemble des parties communes et certaines zones des logements – notamment les pièces humides.

Requalification urbaine : la voie privilégiée

La manière la plus simple de densifier le patrimoine reste évidemment d’intégrer cette programmation supplémentaire dans un projet de requalification urbaine. En repensant les espaces et les circulations avec un regard neuf, et le recul de plusieurs décennies d’aménagement urbain, il est en effet possible de renforcer l’offre de logement tout en repensant un quartier ou un centre-ville, en apportant notamment de la mixité, des commerces et des services.

« Quand on démolit et que l’on restructure, la densification prend tout son sens et il est plus facile de la faire accepter par les habitants qui profitent d’une véritable amélioration de leurs conditions de vie », précise Christophe Chanu. « De nombreux projets menés dans le cadre de l’ANRU, notamment les NPNRU, permettent d’avoir cette approche globale, mais il est également possible d’intervenir en dehors de l’ANRU ».

C’est le cas à Vernouillet (78) où CDC Habitat accompagne la communauté d’agglomération dans la requalification de plusieurs parcelles dont elle est propriétaire. Le projet qui vise à repenser complètement le cœur de ville devrait notamment permettre de créer 180 logements supplémentaires (sociaux, intermédiaires, abordables, en accession…) grâce à une modification du PLU.

« Nous allons réhabiliter ou démolir tout ce qui est vétuste ou mal situé, repenser les circulations et les espaces, déplacer la galerie commerciale pour créer de nouvelles dynamiques », conclut Marc Escargueil. « C’est une opération de longue durée, qui pourrait s’étaler sur une décennie, et qui va mélanger construction, réhabilitation, résidentialisation et même viabilisation d’une parcelle vendue à un promoteur ».

La résidence Les Cholettes

CDC Habitat a inauguré le 21 juin dernier un nouveau foyer de jeunes travailleurs (FJT) à Sarcelles. Un projet mené en collaboration avec l’ALJT qui gère le site.

Le site est opérationnel depuis 2021 mais, pandémie oblige, ce n’est que le 21 juin dernier qu’il a pu être inauguré comme il se doit. Imaginé par l’ALJT et CDC Habitat, le nouveau foyer de jeunes travailleurs (FJT) de Sarcelles a ouvert ses portes sur le site de l’ancien Forum des Cholettes, un lieu culturel emblématique de la ville, fermé depuis 1999.

Delphine Pavy, Directrice
du Pôle Associatif et Médico-Social
du GIE Générations de CDC Habitat

« Le foyer propose 130 logements destinés en grande majorité à des jeunes en début de parcours professionnel », souligne Delphine Pavy, directrice du Pôle Associatif et Médico-Social du groupe CDC Habitat. « Il s’agit d’un projet entièrement pensé pour répondre aux besoins spécifiques de ce public, avec des logements autonomes mais aussi des espaces communs, notamment une salle polyvalente, une laverie, un local vélo et des bureaux pour l’équipe de l’ALJT qui gère le site et accompagne individuellement les résidents ».

Un dispositif pour les jeunes mais pas uniquement

Le FJT est un dispositif dit de « logement accompagné », destiné aux jeunes âgés de 16 à 25 ans, et qui propose à la fois une fonction logement et une fonction socio-éducative. L’ALJT qui gère le site accompagne en effet jour après jour les résidents dans leurs démarches et leur parcours professionnel ou d’insertion.

Ian Farrugia,
Directeur du Patrimoine de l’ALJT

« Il s’agit de la seconde résidence que nous réalisons avec CDC Habitat à Sarcelles, une ville où il y a un besoin très important », précise Ian Farrugia, directeur du patrimoine de l’ALJT. « L’idée du projet était de proposer une offre adaptée en cœur de ville, près des transports en commun et d’une zone commerciale dynamique, et avec une architecture contemporaine ».

Si la grande majorité des logements sont destinés à des personnes seules (97 studettes, 21 studios individuels), la résidence propose également 5 studios pour des couples et 6 pour des familles monoparentales – confirmant ainsi la diversification du modèle en vue de répondre aux besoins de publics de plus en plus variés. « Le projet a été adapté en conséquence, avec des logements un peu plus grands en T1 prime ou T1 bis, mais aussi un petit espace collectif dédié aux enfants », reprend Ian Farrugia. « Un réseau d’entraide s’est aussi créé spontanément, les habitants aidant les parents seuls à monter les courses, à garder les enfants… ».

Une collaboration de longue date

Ce projet est le dernier né d’une longue série portée par CDC Habitat et l’ALJT depuis les années 60. L’association a toujours gardé un lien étroit avec le Groupe : sur les 72 résidences gérées par l’ALJT en Île-de-France (8000 logements au total), 25 le sont en partenariat avec CDC Habitat pour un total de 3500 logements, soit près de la moitié de son patrimoine. « Cette proximité nous permet d’être associé très en amont des projets », ajoute Ian Farrugia. « Nous pouvons donner notre avis à chaque étape et faire en sorte que l’équipement soit vraiment construit avec nous et pour répondre à nos besoins, ceux des jeunes et ceux de la collectivité ».

« Le fait de travailler de façon étroite avec des gestionnaires spécialistes comme l’ALJT mais aussi l’ARPEJ, le CLJT, Arpavie ou le CASP, est clairement notre marque de fabrique », conclut Delphine Pavy. « En choisissant de nous inscrire dans une démarche 100% partenariale, nous ouvrons la voie à l’émergence de solutions innovantes et vraiment adaptées à la prise en charge des publics spécifiques – qu’ils soient jeunes, seniors, familles monoparentales, personnes en situation de perte d’autonomie ou de handicap ». 

Mme Franck-Zougapo Jeanne lié de Flore & Christelle locataire ALJT

Une offre dédiée aux résidences gérées

Créé par CDC Habitat en février 2020, le « GIE Générations » est une plateforme dédiée exclusivement à cette typologie d’actifs, à savoir des résidences offrant des services en plus de l’habitat et gérées par des exploitants externes. Ses missions couvrent le développement, la maîtrise d’ouvrage, la gestion locative et technique du parc immobilier. Ce pôle d’expertise constitue un acteur incontournable des résidences gérées, avec plus de 300 établissements en exploitation sur tout le territoire  – qu’il s’agisse de résidences jeunes comme à Sarcelles (foyers de jeunes travailleurs, résidences jeunes actifs, résidences étudiantes…) ou de résidences médico-sociales (résidences autonomies, EHPAD…).

« Les résidences gérées sont des actifs spécifiques avec des contraintes différentes du logement social classique, et qui demandent donc des expertises précises et un suivi sur-mesure », souligne Delphine Pavy. « En réunissant ces compétences au sein d’un GIE dédié, CDC Habitat a fait le choix d’avoir une approche de « spécialiste ». Cela nous permet aussi de travailler de manière plus étroite avec les gestionnaires, de comprendre leurs besoins, ceux des occupants, et de développer des projets vraiment adaptés aux besoins des publics et des territoires ».

Au total, le GIE Générations va investir près de 800 millions d’euros sur 5 ans, dont environ 200 millions d’euros pour les résidences à destination des jeunes et autant pour le médico-social.

CDC Habitat fixe sa programmation de travaux sur 15 ans

Engagé dans une démarche d’entretien et d’amélioration continue de son patrimoine, CDC Habitat s’appuie sur une programmation sur 15 ans pour fixer ses priorités d’intervention. Entretien avec Laurent Cazaban, directeur du patrimoine adjoint de CDC Habitat Sud-Ouest.

Comment abordez-vous la programmation des travaux sur votre patrimoine dans le Sud-ouest ?

Les travaux sont un maillon essentiel de notre direction. Nos fondamentaux sont d’avoir un patrimoine bien entretenu, d’améliorer la vacance et la rotation, d’être à l’écoute des souhaits des locataires remontés via nos enquêtes de satisfaction, et bien sûr de maintenir l’équilibre financier de nos interventions. Il s’agit donc de prévoir dans le temps les travaux à réaliser afin d’améliorer la performance ainsi que la sécurité du patrimoine. Ce n’est pas quelque chose qui peut se faire au fil de l’eau : il faut anticiper et planifier les travaux sur 5, 10 et 15 ans – ce qui n’empêche pas de garder une marge de manœuvre en cas d’urgence.

Pourquoi 5, 10 et 15 ans ?

Ce sont trois étapes qui nous permettent de couvrir à peu près toutes les éventualités. Sur 5 ans, nous nous penchons sur les interventions prioritaires : il s’agit d’avoir une programmation très précise sur laquelle sera basé le budget de travaux de l’exercice à venir. Cela nous permet aussi d’anticiper le volume d’activité de la filière technique pour les prochaines années. Sur 10 ans, la programmation vise à fiabiliser notre patrimoine. Et sur 15 ans, il s’agit surtout d’une programmation financière qui nous permet de garantir que notre Groupe sera en mesure de continuer à assurer ses missions de façon pérenne. 

Comment la programmation s’inscrit-elle dans la stratégie globale du Groupe ?

La programmation des travaux est guidée par la stratégie du Groupe. Celle-ci est définie dans le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) et dans le cadre d’un Plan à Moyen Terme (PMT). Sur la direction interrégionale Sud-Ouest, nous avons ainsi 152 000 lignes de travaux planifiées pour 33 000 logements et environ 1 170 résidences. Au total, nous investissons chaque année entre 20 et 22 millions d’euros pour l’entretien de notre patrimoine – avec un pic « post-Covid » à 30 millions par an.

Comment sont fixées les priorités d’intervention sur chaque site ?

Nous distinguons trois niveaux de travaux. Il y a d’abord les travaux incontournables, pour lesquels aucun arbitrage financier ne peut prédominer. Cela concerne toutes les adaptations liées à la réglementation (accessibilité PMR, étiquette énergétique…), et tout ce qui est lié à la sécurité du bâti et de ses occupants : entretien du clos couvert (toiture, menuiseries…), l’électricité, le gaz, les ascenseurs, les portes et portails…

Et pour les deux autres niveaux ?

Il y a tout d’abord la réalité du terrain issue du suivi de la vie de notre patrimoine. Il faut tenir compte notamment de la situation géographique de nos sites et anticiper certaines interventions parfois spécifiques. Par exemple, en bord de mer, les bâtiments subissent les assauts des embruns salins qu’il faut intégrer à nos plans de travaux. Les demandes de nos locataires entrent aussi en compte dans cette dimension « terrain » : si certains sujets reviennent dans les enquêtes de satisfaction, on ne peut les ignorer. Enfin, le dernier niveau, ce sont les améliorations plus esthétiques, les espaces verts, les jardins partagés, des choses que l’on cherche toujours à développer sur notre patrimoine.

Cette programmation intègre aussi le DPR, le Diagnostic Performance Résilience imaginé par CDC Habitat ?

Le Diagnostic Performance Résilience doit effectivement nous permettre d’identifier sur notre patrimoine les sites les plus à même d’être impactés par les conséquences du réchauffement climatique : canicules, sécheresse, glissements de terrain, inondations… Certains sites doivent évidemment être adaptés, surtout dans le Sud-Ouest. Le besoin de confort d’été est une réalité locale que nous avons commencé à intégrer à nos interventions. Cela va se faire au fil des années et des diagnostics. Et certains travaux, notamment d’isolation ou de rénovation thermique, sont déjà prévus : le DPR n’est pas forcément synonyme d’interventions supplémentaires.

La construction bois à l’épreuve du terrain

A Nantes, le projet Jadéo est l’occasion pour CDC Habitat d’expérimenter la construction bois. Frédéric Maillard et Marielle Gasnier du service maîtrise d’ouvrage de CDC Habitat reviennent sur ce chantier pas comme les autres.

Présentez-nous le projet Jadeo à Nantes…

Marielle Gasnier – Ce projet en société civile de construction vente (SCCV) est réalisé conjointement par ICEO, CDC Habitat et Bâti Nantes. Il s’agit d’un programme au nord-est de Nantes, à Saint-Joseph de Porterie, sur le site Champ de Manœuvre (50 hectares, 2000 logements d’ici 10 ans). Il comprend 81 logements (38 en accession, 13 en Prêt social location accession (PSLA), et 30 en locatif social) et deux commerces en pied d’immeuble. L’aménageur, Nantes Métropole Aménagement, a souhaité une cohérence architecturale des îlots en privilégiant l’utilisation de matériaux naturels ou bruts. Le programme Jadéo avec ses 3 bâtiments A, B et C répond à cette attente. Actuellement en chantier, il sera livré au 2ème trimestre 2023.

Quel est le principe de construction bois retenu ?

Marc Boixel : L’aménageur Nantes Métropole Aménagement n’avait pas d’exigence particulière mais invitait à construire en bois, sans poser d’objectifs précis. Nous avons donc travaillé sur un projet optimisant la présence de ce matériau. Le principe constructif repose sur une structure en béton sur laquelle viennent se fixer verticalement en façade de grands panneaux préfabriqués en ossature bois avec isolants reprenant parfaitement le dessin des ouvertures. Toutes les façades ne sont pas couvertes par ces panneaux. Pour des questions techniques, le projet propose une alternance de façades « en béton » et des façades utilisant ce procédé de panneau bois préfabriqué. C’est l’entreprise
Bois Boréal qui a fabriqué les panneaux en atelier, puis qui est venue avec son équipe de pose constituée de charpentiers bardeurs.

Quels sont les avantages de ce mode constructif ?

MB : Ce type de construction a l’avantage d’être très rapide en exécution par rapport aux constructions classiques en béton : en deux semaines toutes les façades du bâtiment B de trois étages étaient montées. Les panneaux arrivent tout prêts, bardés, isolés, il ne reste plus que les jonctions à faire.

MG : C’est aussi un chantier propre. De plus, ce type de construction bois nécessite une architecture aux volumes et formes simples et compacts. Ce qui peut être vu comme une contrainte est en fait un atout : la compacité du bâti permet de réduire les surfaces « déperditives » en énergie et d’être plus efficient thermiquement. Enfin, la construction bois permet aussi d’être moins gourmande en énergie primaire. La qualité thermique du bâtiment est très largement supérieure aux exigences de la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire (RT 2012). En effet, l’indice Bbio qui mesure la qualité de l’isolation thermique de l’enveloppe affiche un gain de 30% par rapport à
celle-ci.

Est-ce si facile de construire en bois. N’y-a-t’il pas des difficultés à relever ?

Frédéric Maillard : Une des problématiques est la ressource. Elle est locale, la France produit beaucoup de bois. Mais celui-ci part à l’étranger pour être traité. Le bilan carbone s’en trouve nettement moins bon. Les chantiers locaux s’approvisionnent auprès de scieries ou d’entreprises de traitement du bois (fabrication de panneaux de bois par exemple) dans les pays de l’Est de l’Europe. De plus, sur le bassin nantais, les entreprises spécialisées en construction bois sont peu nombreuses. Elles ont beaucoup de demandes et il y a une montée en compétences actuellement. Mais ce mode constructif est pour l’heure peu standardisé.

Est-ce une solution rentable ?

FM : Dans l’ensemble, la construction bois a un coût 15 à 20 % plus cher qu’un immeuble en béton. En effet, le respect de la réglementation incendie, la raréfaction de la ressource et les difficultés d’approvisionnement liées à l’augmentation de la demande et au contexte sanitaire et géopolitique actuel boostent les prix. Nous avons donc dû faire des choix pour maintenir l’équilibre financier du programme : retravailler le projet et réduire l’importance du bois, tout en préservant l’ambition de départ en privilégiant ce matériau notamment en façade sur le bâtiment principal. Faire le choix de la construction bois pour du logement collectif en locatif social est aujourd’hui un véritable exercice. Nous avons conscience qu’un tel projet est une expérimentation localement. Et CDC Habitat est fier d’y contribuer !

Quantification du bois mis en œuvre : 

  • 1 380 m² de murs ossature bois 
  • 3 589 m² bardage lame bois massif verticales avec aspect à claire-voie
  • Essence bois : Douglas et Mélèze

Au bout de l’impasse Victor Hugo, dans le quartier de Montchat à Lyon, CDC Habitat est en train de finaliser un projet mixte composé à la fois d’un petit collectif de 10 logements sociaux et d’une villa. Un projet démarré en 2015 mais qui aura connu un parcours pour le moins chaotique. « Le permis de construire a été obtenu en mai 2015 mais a fait l’objet d’une opposition de la part de certains riverains qui ne voyaient pas forcément d’un bon œil l’arrivée d’un petit immeuble social dans un secteur plutôt pavillonnaire », explique Jean-Guillaume Cozon, responsable d’opérations chez CDC Habitat. « Le terrain appartenant à la ville, elle a repris le dossier en main pour réaffirmer le projet et notamment sa volonté de jouer la carte de la mixité en créant une offre locative sociale sur le secteur ».

Plusieurs années et quelques recours plus tard, le projet a enfin pu redémarrer avec le lancement de la consultation travaux à l’été 2019, puis le début du désamiantage et la démolition fin 2019. Hasard du calendrier, cette première phase s’est terminée la veille du 1er confinement décrété par le gouvernement, le 16 mars 2020. « Les marchés étaient notifiés donc nous avons profité de l’été et de la sortie de confinement pour préparer le chantier et redémarrer en septembre 2020 », reprend Jean-Guillaume Cozon. « Nous intervenons en maîtrise d’ouvrage directe, ce qui nous a notamment permis de nous rapprocher des services de gestion locative pour adapter au mieux les prestations par rapport aux besoins des futurs occupants ».

Dans l’impasse, le petit collectif en R+2 se fond parfaitement dans son environnement, avec ses terrasses et ses petits jardins en rez-de-chaussée. « L’une des particularités des bâtiments est qu’il n’y a pas de parties communes intérieures, les logements sont desservis par des escaliers extérieurs et des coursives en caillebottis », souligne Julie Berry qui pilote la dernière phase de l’opération. S’il n’en a pas la labellisation officielle, l’un des logements du rez-de-chaussée a été conçu afin d’accueillir une personne à mobilité réduite, avec des équipements dédiés comme une douche à l’italienne, un lavabo et des éviers PMR, ou encore des volets roulants électriques qu’on ne retrouve pas dans les autres logements.

Située à quelques mètres du collectif, la villa en T5 sur 2 étages sera vendue en VEFA auprès d’un particulier. Une fois livrés au 1er semestre 2022, ces deux volets complémentaires permettront de renforcer encore un peu plus la mixité sociale au niveau local. « Même s’il s’agit d’une opération à petite échelle, la volonté de venir construire du logement social dans un tissu urbain privilégié est un acte symbolique de la part de la collectivité qui a été à l’initiative du projet en préemptant le terrain, et de la part de CDC Habitat qui a mis en place les moyens nécessaires pour le réaliser », conclut Jean-Guillaume Cozon. « Si le projet a été long à voir le jour, le résultat final devrait participer à changer le regard que les gens peuvent encore porter sur le social. La qualité apportée par CDC Habitat sur ce programme n’a rien à envier à ce que l’on peut trouver dans le privé ».

Perspective du futur village des athlètes

La livraison du bâtiment est prévue pour le 3ème trimestre 2022. Et sur le papier, rien ne distingue la future résidence Studefi de Saint-Ouen, destinée aux étudiants de l’institut supérieur de mécanique de Paris (ISAE‑Supméca), d’une autre résidence étudiante. Pourtant, pendant presque une année, le site, composé de 131 logements étudiants PLS et un restaurant universitaire, va connaître un destin peu commun en accueillant les athlètes participant aux jeux sportifs à Paris en 2024.

Comme l’explique Gilbert Safoula, directeur de programmes chez Grand Paris Habitat, « SOLIDEO, la société de livraison des ouvrages olympiques, nous a sollicités pour ce projet visant à remplacer la résidence étudiante Pierre Azou. Parmi les nombreux atouts de la candidature parisienne aux jeux, il y avait cette volonté de « penser l’après » et notamment les usages du site une fois l’événement terminé. Là, nous sommes allés encore un cran plus loin puisqu’il y a un avant et un après pour le bâtiment ».

Une exploitation en plusieurs temps

C’est donc un planning très particulier qui va rythmer les premières années de mise en service du site. Si les premiers mois, de la rentrée de septembre 2022 à fin 2023, permettront aux étudiants de profiter de la proximité avec l’ISAE-Supméca, les locaux seront ensuite confiés du 1er mars au 30 novembre 2024 à Paris 2024 qui exploitera les lieux pour l’hébergement des athlètes. « Nous allons faire signer aux étudiants des baux qui s’interrompront pendant toute la durée de la manifestation sportive », reprend Gilbert Safoula. « CDC Habitat ayant un large patrimoine au niveau francilien, nous allons nous efforcer de proposer une solution de relogement temporaire à un maximum d’étudiants afin qu’ils ne soient pas lésés dans le cadre de leur cursus ».

Avec des chambres destinées à accueillir des personnes seules, la bascule temporaire entre un public étudiants et des athlètes est plutôt naturelle – tout comme la réversibilité du site une fois la compétition terminée. Et en dehors du mobilier qui devra être modifié pour convenir à des athlètes de haut niveau et la fermeture des coins cuisine, le site pourra donc fonctionner normalement pendant toute la durée de l’événement.

De nombreuses exigences sur le bâti

Si le site se démarque par son utilisation, sa réalisation n’est pas en reste, avec un cahier des charges extrêmement strict fixé pour l’ensemble du village des athlètes. Outre l’accessibilité universelle du bâtiment, essentielle pour l’accueil des sportifs en situation de handicap, le volet environnemental fera l’objet de pas moins de 4 certifications parmi les plus exigeantes : NF Habitat HQE, bâtiment bas carbone (BBCA), E3C2 et Biodivercity. Les salles de bains seront également aux normes, plus contraignantes, du CIO. Autant de contraintes qui auraient été difficilement intégrables dans un programme déjà existant.

« L’originalité de ce projet demande une concertation accrue avec l’ensemble des partenaires, qu’il s’agisse de SOLIDEO, des entreprises, des bureaux d’études ou d’ALECI (association des anciens élèves de l’institut ISAE-Supméca), très impliquée dans l’accueil des étudiants », souligne Gilbert Safoula. Et si l’investissement pour un programme aussi atypique est forcément élevé (environ 4 900 euros ttc du m2 SHAB contre 3 700 à 3 900 euros ttc d’habitude), ce laboratoire expérimental préfigure ce que sera l’habitat de demain – un habitat plus souple, capable de s’adapter à différents publics et d’évoluer dans la durée. « Tout ce que nous faisons ici sur le site, notamment en matière de qualité de construction, nous le ferons sans doute demain sur l’ensemble de nos réalisations », conclut le directeur de programmes. « C’est un projet extrêmement enrichissant pour tous ».

C’est un site qui dénote quelque peu avenue Charles de Gaulle, dans le centre-ville de Neuilly-sur-Seine, au cœur d’une des zones les plus tendues de France : un ancien bâtiment en très mauvais état, comprenant 151 logements sociaux, et adossé au théâtre municipal. Depuis 2015, la municipalité a lancé un vaste projet visant à démolir et à restructurer ce site, afin de créer un grand pôle mixte, combinant logements sociaux et en accession à la propriété, mais aussi de nouveaux équipements culturels (médiathèque, salle de spectacle) ainsi que le centre technique municipal.

« CDC Habitat a été choisi en 2017 comme lauréat de l’appel à projets afin de mener une opération en co-maîtrise d’ouvrage avec la ville », explique Marc Escargueil, directeur de programmes chez Grand Paris Habitat. « Un protocole a été signé entre la collectivité et CDC Habitat en vue de la cession des volumes à démolir et à reconstruire, ainsi qu’une convention pour l’accompagnement de la réalisation en MOD* de cet ouvrage complexe ».

Projet de l’ensemble de la réalisation

Le projet se décompose en effet en plusieurs volets, dont le premier concerne directement l’offre locative sociale et se traduira par la démolition des 151 logements sociaux existants. En lieu et place de l’ancien bâtiment désormais vétuste, un ensemble mixte sera réalisé, comprenant 201 logements locatifs sociaux et 53 logements en accession à la propriété (réalisés en VEFA inversée – cf. encadré). « C’est un vrai choix politique de miser sur la mixité sociale à l’échelle d’une même résidence sur un secteur extrêmement recherché et où le coût du foncier est extrêmement cher », reprend Marc Escargueil. « L’objectif de la Ville est de créer une dynamique autour du site, où nous l’accompagnons également dans la création des équipements publics ».

Une phase importante de concertation et de relogement

Si le projet a démarré en 2017, plusieurs spécificités d’organisation sont venues ralentir le calendrier, notamment la présence en sous-sol d’un équipement du centre technique municipal. Les équipes techniques ne pouvant évidemment pas être à l’arrêt pendant la durée du chantier, un atelier de stockage complémentaire doit être réalisé afin de garantir un fonctionnement non-dégradé du service.

« Il nous a également fallu travailler sur le relogement dans notre patrimoine des 151 ménages concernés par la démolition du site », précise Marc Escargueil. « Le travail qui a démarré dès la signature du protocole touche actuellement à sa fin, puisqu’il ne reste plus que 10 relogements à finaliser. Parallèlement, nous avons également mené une grande concertation avec les riverains et les copropriétés voisines pour expliquer les tenants et les aboutissants de ce projet qui va permettre d’augmenter de manière sensible l’offre de logement social de la ville ».

Les nombreux atouts du projet, son exigence architecturale comme environnementale, la qualité des matériaux utilisés, sa parfaite intégration au quartier, et la démarche ouverte de CDC Habitat ont permis de lever rapidement les réticences des habitants. « L’une des principales craintes portait sur la densification des espaces, à une époque où les gens aspirent justement à des villes qui respirent », conclut le directeur de programmes. « Le travail mené main dans la main avec la ville a permis d’aboutir à ce qu’aucun recours ne soit déposé au moment de l’affichage du permis de construire ». Un résultat qui vient signer la réussite d’une démarche participative qui se poursuivra tout au long du chantier.

En résumé :

  • 151 logements sociaux démolis
  • 201 nouveaux logements sociaux construits
  • 53 nouveaux logements en accession à la propriété
  • Un principe original de VEFA inversée pour financer le chantier

*MOD : maîtrise d’ouvrage directe

La VEFA inversée, un levier de financement et de mixité

Prévue dans le cadre de la loi ALUR (2014-366), la VEFA inversée permet aux bailleurs sociaux de réaliser des logements à la vente en accession privée dans les zones tendues, dans la limite de 30 % d’une opération. Ce dispositif extrêmement encadré, et qui doit respecter plusieurs conditions, vise à favoriser le financement de logements locatifs sociaux sur des zones où le coût du foncier est tel que le montage est d’ordinaire quasi-impossible.  Avec 53 logements privés en accession à la propriété sur le projet de Neuilly-sur-Seine (sur un total de 254 logements), CDC Habitat a réussi à garantir la rentabilité globale du projet, sans même atteindre le plafond de 30 % de l’opération. La commercialisation sera assurée par un promoteur et le démarrage des travaux est prévu pour 2024.

Construction de logements éco-responsables à Biganos (33) à destination de la gendarmerie

Ce projet fait suite à la volonté de la gendarmerie de regrouper tous les logements pris à bail externes de la Brigade de Biganos sur un site unique proche de la caserne. Il s’intègre dans la Zac Centre-Ville dont l’aménageur est Aquitanis.

Procédé de construction

Bâtiments à structure et façades bois avec recours massif aux matériaux bio/géosourcés (vois et autres y compris terre crue).

Partie architecturale

Logements collectifs en plots R+2 et R+3 associés (par desserte commune par coursives) implantés selon orientations urbaines et paysagères de la Zac, avec stationnement en rez-de-chaussée (clos couvert) et coeur d’ilot paysagé et frontage végétalisé sur avenue.

Planning prévisionnel

Le 6 juillet dernier, la mairie de Biganos a inauguré la maison des chantiers « BigRe », lieu d’InvenTerre (lieu central d’échanges et d’informations de la Zac).

Ce bâtiment démonstrateur, de 90 m², est construit en ossature bois, avec des murs et un sol en terre.

Pour la Ville de Biganos, ce projet de Zac s’inscrit dans la continuité de l’identité locale avec une écriture actuelle et porte la volonté de proposer à tous une qualité de vie dans un environnement durable.

Cette Zac comprendra des logements collectifs en accession sociale à la propriété, des logements collectifs en accession libre, des logements collectifs et individuels sociaux en location et les logements gendarmes portés par CDC Habitat.

L’équipe emmenée par l’architecte Régis ROUDIL (Vessière BE structure, EODD conseil et ingénierie en construction durable et biodiversité, BE3C BE énergétique, Eco+Construire économiste de la construction, Atelier Saut de Loup paysagiste) a été retenue en tant que maître d’œuvre de l‘ilot K, sur la Zac Monges Croix du Sud à Cornebarrieu, à l’issue d’une procédure concurrentielle négociée pour laquelle CDC Habiat Social a reçu 64 candidatures.

L’ilot K accueillera 46 logements sociaux, dont 5 destinés à l’accession sociale à la propriété. La livraison est prévue pour mars 2024.

Caractéristiques de la proposition retenue

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