Pourquoi le logement intermédiaire s’impose sur tout le territoire

Logement intermédiaire

A la fois chaînon manquant entre le social et le privé, et créateur de mixité sociale, le logement intermédiaire apparaît comme une réponse concrète à un enjeu sociétal majeur. CDC Habitat a développé une vraie expertise sur ce produit et accompagne les collectivités dans le développement de solutions adaptées à leurs besoins. Petit panorama.

Qu’est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est le chaînon manquant entre le logement locatif social et le logement locatif privé. Principalement situé dans les zones tendues ou à proximité des bassins d’emploi, il propose une offre de qualité à un loyer maîtrisé, en moyenne 10 à 15 % moins cher que le loyer constaté sur le marché libre.

Qui sont les publics du LLI ?

Le LLI s’adresse de manière générale à la classe moyenne, des ménages dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir bénéficier d’un logement social mais pas assez élevés pour se loger dans le privé – du fait notamment de la hausse des prix dans les grandes métropoles. Parmi les locataires du patrimoine intermédiaire de CDC Habitat, on trouve une majorité de jeunes âgés de 25 à 35 ans, seuls ou en couple, parfois même avec un enfant, mais aussi des travailleurs clefs ou des fonctionnaires – des agents des secteurs hospitaliers ou de l’éducation nationale par exemple … Plus largement, on estime que le logement intermédiaire est accessible à près de 85 % de la population française.

Quels sont les atouts du LLI pour les collectivités ?

Bien intégré dans les politiques locales de l’habitat, le LLI est à la fois un gage de mixité sociale et de fluidité du parcours résidentiel. De nombreuses collectivités s’appuient sur cette offre pour maintenir ou faire revenir les classes moyennes dans le centre-ville, et créer une vraie dynamique de proximité. Le produit bénéficie aussi aux primo-accédants puisque les bailleurs sont soumis à une revente échelonnée – avec priorité de l’acquisition aux occupants des logements. Cette accession différée à la propriété permet en outre de limiter les effets de revente massifs de copropriétaires comme cela peut se passer avec des dispositifs type PINEL.

Quelle place le LLI occupe-t-il aujourd’hui sur le territoire Nord-Est ?

D’abord plébiscité en métropole, le dispositif séduit de plus en plus de villes de taille moyenne. Au niveau de la direction interrégionale Nord-Est, plusieurs secteurs sont particulièrement porteurs ces dernières années, notamment la zone frontalière avec la Suisse (secteur de Saint-Louis) où de nombreux locaux font le trajet quotidiennement pour aller travailler – sans avoir les moyens de se loger sur place. Le sud de l’Oise et les métropoles de Lille (59) et de Strasbourg (67) ont également pleinement intégré le LLI dans leurs politiques, et les agglomérations de Nancy (54), Metz (57), Mulhouse (68) ou Dijon (21) connaissent des dynamiques démographiques propices au développement d’une offre intermédiaire.

Comment accompagner ces dynamiques locales et faire émerger les projets ?

Le LLI offre un certain nombre d’avantages comme une exonération de la TFPB (taxe foncière sur les propriétés bâties) et une TVA réduite à 10 %. Si CDC Habitat achète certaines opérations par panier auprès de promoteurs afin d’avoir des prix plus abordables, le Groupe a réaffirmé en début d’année sa volonté de renforcer sa politique de maîtrise d’ouvrage interne afin de proposer des projets toujours plus adaptés aux besoins des territoires. Dans le Nord-Est, CDC Habitat s’investit également activement au sein de Septalia (groupement de bailleurs dédié à la construction et à l’habitat dans les Hauts-de-France) pour identifier les opportunités et porter collectivement certaines opérations (voir encadré).

Septalia, une collaboration interbailleurs inédite dans les Hauts-de-France

C’est une alliance inédite que CDC Habitat, Maisons & Cités, Vilogia et Vilogia Logifim ont opéré depuis 2019 avec la création du GIE Septalia. Ce groupement qui regroupe désormais une soixantaine de collaborateurs s’est fixé pour objectif de développer la construction et la rénovation dans les Hauts-de-France, en s’appuyant sur les expertises et les spécialités de chacun pour mener à bien des projets complexes.

« L’objectif de Septalia est de produire 1 350 logements neufs et de réhabiliter 1 150 logements chaque année », explique Christine Robilliart, responsable du pôle développement de Septalia. « En mettant en commun leurs équipes de développement et de MOD, les bailleurs entendent répondre de manière plus efficace aux besoins grandissants du territoire, en proposant une large palette de produits mais toujours un interlocuteur unique ». Une manière de répondre également à la complexité grandissante des opérations et à l’appétence des collectivités pour des projets de plus en plus mixtes, où l’on trouve à la fois de l’accession, du locatif social et du locatif intermédiaire. « Nous avons un vrai travail de pédagogie du LLI à faire au niveau des collectivités », précise Frédérick Angst, responsable de développement chez Septalia. « Si certaines conventions ont été signées localement, notamment avec la Métropole Européenne de Lille (MEL), il faut encore expliquer à certains de nos interlocuteurs en quoi consiste cette offre, à qui elle s’adresse, comment l’intégrer dans les réponses locales… ». Un travail qui porte ses fruits puisque le groupement a déjà plusieurs opérations mixtes à son actif, comme à Mons-en-Baroeul (59) où a vu le jour un programme comportant 38 LLI mais aussi 10 logements locatifs sociaux, portés respectivement pour le compte de CDC Habitat et Vilogia. « Septalia fait le lien entre les bailleurs et leurs objectifs propres, et les besoins des collectivités », conclut Christine Robilliart. « C’est une association gagnant-gagnant qui bénéficie au développement de l’offre de l’habitat en Hauts-de-France ».