« Les organismes de logement social sont les experts de leurs territoires : c’est en cela que leurs partenariats avec CDC Habitat seront productifs »

# Partenariat
Afin d’aider les organismes de logements sociaux (OLS) à relever localement les nouveaux défis liés à loi de finances 2018 et à la loi Élan, CDC Habitat a mis en place une démarche partenariale gagnant-gagnant afin de les accompagner sur le plan financier et/ou opérationnel. Entretien avec Thierry Laget, directeur général adjoint en charge du développement et du réseau CDC Habitat Partenaires.

CDC Habitat a renforcé ces derniers mois sa stratégie partenariale avec les OLS, au plus près du terrain. Quels sont vos objectifs ?

Thierry Laget : La loi de Finances 2018 et la loi Élan sont venues bousculer profondément le secteur de l’habitat social, en réduisant les capacités d’autofinancement des bailleurs et en imposant le regroupement des organismes dont le patrimoine est inférieur à 12 000 logements. Localement, lors de nos échanges avec les élus et avec les acteurs de terrain, nous avons senti émerger des besoins aussi bien financiers qu’opérationnels. Nous avons alors estimé que notre rôle, en tant que bras armé de la Banque des Territoires et de la Caisse des Dépôts, était d’être aux côtés des OLS et des collectivités afin de permettre le déploiement de politiques globales de l’habitat, en phase avec les besoins des territoires.

C’est donc un accompagnement dans la durée que vous leur proposez ?

TL : Tout à fait. Il s’agit pour nous de contribuer au plan de développement à moyen terme des organismes, afin notamment de soutenir la production de logement social à une époque où les besoins se font grandement sentir. À ce jour, nous avons signé une quarantaine de partenariats partout en France selon un modèle gagnant-gagnant : les organismes apportent leur ancrage local et leur connaissance des spécificités de leur territoire. Et de notre côté, nous leur apportons un support stratégique, financier ou opérationnel afin de permettre aux projets d’émerger rapidement. Nous voulons être un contributeur local utile.

Quelles formes peuvent prendre ces partenariats ?

TL :  Nos interventions peuvent être résumées en trois volets. Il peut tout d’abord y avoir prise de participation, par le biais d’interventions en fonds propre ou d’avances en compte courant. Cela nous permet de travailler avec eux dans la stratégie de développement de l’organisme. Il y a ensuite des partenariats « métiers », à travers lesquels nous venons apporter notre expertise sur des sujets spécifiques, et mutualiser nos compétences au sein de Sociétés de Coordination Anonymes (SAC). À aucun moment il ne s’agit de nous substituer aux équipes de l’OLS, mais bien de jouer sur nos complémentarités pour aider sur certains projets. Et enfin, nous pouvons intervenir en co-développement ou en co-production, sur de multiples thématiques : réhabilitation, développement du logement intermédiaire, programmes « Action Cœur de Ville », gestion des copropriétés dégradées

Le Groupe a également créé un réseau dédié aux OLS, CDC Habitat Partenaires. Quel est son rôle ?

TL : Il s’agit d’un outil dédié au partage d’expériences et à l’innovation au sein de notre secteur. Au-delà des strictes attributions d’un bailleur, il est difficile pour nous de ne pas chercher à créer des passerelles entre l’habitat et d’autres politiques territoriales où nous pouvons avoir un impact. Nous menons par exemple de nombreuses initiatives autour de l’emploi, à l’image des antennes « Axel, vos services pour l’emploi », ou de la sécurité avec le dispositif Sentinelle. Ce sont des expériences qui apportent une vraie valeur ajoutée aux locataires et aux territoires, et que nous souhaitons partager avec nos partenaires.

Pour autant, ces échanges ne sont pas à sens unique…

TL : Au contraire. Nous avons l’intime conviction que nos partenaires vont nous faire évoluer. Nous l’avons déjà observé sur plusieurs projets : ces collaborations nous forcent à revoir nos paradigmes, elles nous font bouger dans nos certitudes et c’est ce qui peut nous arriver de mieux. Cet équilibre est précieux, il nous oblige à ne pas rester autocentrés. Au fond, ce qui nous intéresse chez nos partenaires, c’est leur indépendance et leur autonomie. C’est en cela que leur partenariat avec CDC Habitat seront productifs : nous sommes un acteur national, qui peut porter des politiques que, eux, ne peuvent pas forcément porter localement. Mais ils sont les experts de leurs territoires, et c’est donc à eux d’avoir le dernier mot.

AURA : trois premiers partenariats signés

 

Sur un territoire très dynamique et où certains bassins sont confrontés à une tension accrue sur le front du logement, la démarche de CDC Habitat à destination des OLS a rencontré un écho particulièrement favorable en 2020. Trois partenariats ont d’ores et déjà été mis en place, respectivement avec la SEM4V (Société d’Économie Mixte des 4 Vallées, regroupant les offices d’Albertville et Ugine – 73), la Semcoda dans l’Ain, et Vichy Habitat (03). Pour chacun, un travail préparatoire a permis de définir les contours de l’intervention selon les besoins de l’organisme, de la montée au capital au transfert d’action en passant par la création de structures communes.

« Chaque partenariat a été fait sur-mesure mais toujours dans la même volonté de se mettre au service des besoins des collectivités », explique Lucile Barou, directrice adjointe à direction régionale Auvergne-Rhône-Alpes. « Certains souhaitent mettre en place un contrôle conjoint, d’autres ont envie d’être challengés par un bailleur comme CDC Habitat, d’autres ont simplement besoin d’un appui métier ou d’un accompagnement sur certains projets… ».

La signature des accords de partenariat étant réalisée pour ces trois premiers rapprochements, les équipes de CDC Habitat en région ont d’ores déjà commencé à travailler avec les organismes à l’occasion de projets de co-développement ou dans l’accompagnement de projets complexes, c’est notamment le cas de plusieurs opérations dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville » avec Vichy Habitat. Des discussions sont également en cours avec d’autres OLS régionaux.

« Le travail commun mené en amont nous permet de donner un cadre au partenariat et donc d’éviter les lourdeurs, administratives notamment, en phase opérationnelle », conclut Lucile Barou. « Notre fonctionnement en « mode projet » nous permet également de n’avoir qu’un seul interlocuteur et de mieux nous coordonner au quotidien. Notre objectif est de faire vivre ces regroupements, dans l’esprit voulu par la Loi Élan ».

Nord-Est : des premiers partenariats en phase avec les dynamiques territoriales

 

Besançon (25)

CDC Habitat a renforcé sa collaboration avec la collectivité suite à la fusion de l’OPH Grand Besançon Habitat avec SAIEMB Logement au sein d’une SEM[1]. Le Groupe a augmenté sa participation dans la nouvelle structure créée en été 2020 et s’implique activement dans la politique globale de l’habitat voulue par la métropole bisontine, au cœur de toutes les dynamiques territoriales du fait de son double rôle de préfecture du département du Doubs et de siège de la région Bourgogne-Franche-Comté.

Sarreguemines (57)

CDC Habitat a travaillé avec l’OPH de Sarreguemines afin de créer une nouvelle SEM, en vue notamment de mener à bien un important projet « Action Cœur de Ville ». La proximité de la frontière allemande crée également des besoins spécifiques pour le territoire sarregueminois, notamment en matière de logement intermédiaire pour lequel CDC Habitat dispose d’une expertise reconnue. Les conseils municipal et communautaire ont validé le processus de création. Le pacte d’actionnaires et les statuts ont été signés le 22 décembre dernier.

Epinal (88)

CDC Habitat travaille activement avec l’OPH Épinal Habitat en vue d’accompagner leur plan à moyen terme, notamment dans le cadre du programme « Action Cœur de Ville ». Si le seuil des 12 000 logements fixé par la loi Élan est d’ores et déjà atteint par l’Office, via son adhésion à la SAC Habitat Lorrain avec d’autres OLS de la région, celui-ci va également fusionner dans la SEM Epinal-Golbey afin de renforcer ses capacités d’action et de financement. Les objectifs et les plans d’action ont d’ores et déjà été définis pour un démarrage opérationnel dès 2021.

Reims Habitat (51)

CDC Habitat travaille activement avec l’OPH Reims Habitat dans la réalisation de son plan à moyen terme, notamment sur le volet « réhabilitation thermique » et plus généralement sur l’entretien et la valorisation de son patrimoine. Un plan d’action est en cours d’élaboration et comprend la création d’une SEM avec la participation de CDC habitat. Ce nouvel outil permettra également d’accompagner les projets ANRU/NPNRU, de soutenir le développement de l’OPH sur les dix années à venir, ainsi que de mettre conformité l’organisme avec la loi Elan – son patrimoine étant inférieur à 12.000 logements.

[1] Société d’économie mixte

Sud-Ouest : des premiers partenariats en phase avec les dynamiques locales

 

 

A l’instar de la dynamique insufflée au niveau national, la direction interrégionale Sud-Ouest de CDC Habitat a mis en place plusieurs partenariats ces derniers mois afin d’accompagner certains acteurs locaux dans leur développement ou sur certains projets spécifiques. De Perpignan (66) à Tarbes (65), des Hautes-Pyrénées à la Charente-Maritime, ces rapprochements ont pu prendre des formes différentes selon les cas (prise de participation, création d’une structure commune…), mais sont toujours mus par la volonté de mettre le collectif au service des besoins des territoires.

L’un des exemples les plus parlants de cette démarche est le partenariat engagé au niveau de la Haute-Garonne, un département porté certes par le dynamisme de la métropole toulousaine mais avec des zones périurbaines et rurales demandant une véritable approche de proximité. Comme l’explique Jean-Michel Fabre, vice-président du conseil départemental en charge du logement, « nous travaillons depuis plusieurs années à la mise en place de partenariats d’expertises entre différents acteurs locaux, notamment l’OPH31 et la SA des Chalets. Nous avons notamment créé le GIE Garonne Développement pour accompagner les opérations de construction, de réhabilitation mais aussi d’aménagement sur notre territoire ». 

Une approche sur-mesure des besoins locaux

En 2018, lorsque les contours de la loi Élan commencent à s’esquisser, le département se rapproche de CDC Habitat pour voir de quelle manière le Groupe pourrait accompagner les besoins du territoire, en apportant notamment ses expertises et sa solidité financière pour se projeter durablement vers l’avenir. Au fil des mois et des discussions, c’est une collaboration aux multiples facettes qui est imaginée, illustrée tout d’abord par l’entrée de CDC Habitat dans le GIE Garonne Développement puis par la création d’une SAC commune,  Garonova, réunissant notamment l’OPH31, la SA des Chalets et la SCIC de la Haute-Garonne, et rejointe par l’ESH Ysalia Garonne Habitat qui regroupe l’ensemble des logements « jeunes » de CDC Habitat au niveau du département.

« Cette structure, qui doit répondre avant tout aux nouveaux enjeux climatiques, énergétiques et faire face aux crises que nous traversons, s’est fixée trois objectifs opérationnels », reprend Jean-Michel Fabre. « Outre des échanges de patrimoine entre l’OPH31 et la SA des Chalets afin d’avoir un opérateur unique par territoire, il s’agit pour nous d’aborder de manière collective les questions de l’habitat jeune, pour lequel notre département a de très forts besoins, et du logement à destination des seniors et des personnes en situation de handicap ». Dernier volet du partenariat, l’entrée de CDC Habitat au capital d’Occitalys, premier OFS (organisme de foncier solidaire) local, devrait également permettre de renforcer la politique en faveur de l’accession sociale à la propriété.

Une collaboration tournée vers l’efficacité

Pour Hervé Schobert, directeur adjoint Occitanie à la direction interrégionale Sud-Ouest de CDC Habitat, « ce partenariat s’inscrit dans une vraie volonté de co-développement de l’ensemble des acteurs concernés. Dans le contexte actuel, inédit à bien des égards, les bailleurs sociaux ont un rôle majeur à jouer en matière de relance économique, de stabilisation des emplois locaux et de maintien de l’attractivité du territoire – pas uniquement sur la 4ème aire urbaine de France qu’est Toulouse mais bien sur l’ensemble du département. Nous allons apporter notre solidité, nos expertises aussi, notamment sur le logement intermédiaire, et mettre notre capacité d’innovation au service de toutes les dynamiques territoriales »  

« Nous sommes dans une logique de partenariat où chaque organisme conserve sa stratégie, ses objectifs et son développement, mais avec la possibilité de travailler ensemble sur des projets communs et des problématiques spécifiques », conclut Jean-Michel Fabre. « Nous apprécions la manière de travailler de CDC Habitat et nous savons que notre collaboration va nous permettre d’être plus efficaces et de nous adapter face aux nombreux défis qui s’annoncent ».