« Nous allons produire de façon plus soutenue pour répondre à l’énorme demande de logements à Mayotte. »

# Outre-Mer
En synthèse
Comment la SIM se met en ordre de bataille et mobilise ses partenaires afin de satisfaire les besoins en logements de la population.
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Ahmed Ali Mondroha, directeur général de la SIM
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Sur l'île de Mayotte, la SIM (Société immobilière de Mayotte) gère un parc de 2 100 logements. Ce patrimoine devrait quadrupler d'ici 2030 sous l'effet d'une stratégie de développement ambitieuse. Ahmed Ali Mondroha, directeur général de la SIM, explique comment la société se met en ordre de bataille et mobilise ses partenaires afin de satisfaire les besoins en logements de la population.

La SIM est une société immobilière qui opère à Mayotte. Quels sont les enjeux liés à l’habitat sur ce territoire ?

 

Il existe une véritable urgence à construire des logements, et particulièrement des logements sociaux, sur l’île de Mayotte. Plusieurs raisons y contribuent. Tout d’abord, ce département d’outre-mer fait l’objet d’une très forte croissance démographique, sans équivalent en France. Le phénomène s’explique par la conjonction d’une immigration massive en provenance des pays voisins – Comores, Madagascar, Rwanda, Burundi – et d’un taux de fécondité élevé – 4,68 enfants par femme en 2019.

Une autre caractéristique de Mayotte est la précarité de sa population. En 2017, le PIB par habitant se situait autour de 9 000 euros contre 20 000 euros en moyenne dans les départements et régions d’outre-mer, et 34 000 euros en métropole. On estime que plus de huit personnes sur dix vivent aujourd’hui en-dessous du seuil de pauvreté. La troisième raison plaidant pour une production de logement plus soutenue résulte des deux premières. Il s’agit de l’insalubrité qui sévit dans les quartiers et les villages.

À titre d’illustration, les cases en tôle représentaient 40 % des habitations recensées en 2017.

Dans ce contexte, en quoi consiste la stratégie déployée par la SIM ?

 

Notre responsabilité est grande car nous sommes le seul bailleur social à Mayotte. Pour répondre aux besoins en logements de la population locale, nous allons donner un net coup d’accélérateur en termes de développement. Il y a trois ans, nous livrions à peine 100 logements par an. Nous en sommes aujourd’hui à environ 150.

Nous passerons à 400 logements en 2021 puis à une moyenne annuelle de 600 sur les années suivantes. À ce rythme, notre parc de 2100 logements aura doublé en 2025 et quadruplé en 2030. Nous avons, par ailleurs, l’objectif de participer de manière significative à l’aménagement du territoire. Cette volonté va se concrétiser à travers le projet de la ZAC de Mramadoudou, au Sud de l’île, qui prévoit la construction, sur un périmètre de 12 hectares, de 600 logements et plusieurs équipements publics.

Qui dit politique ambitieuse dit ressources financières à mobiliser. L’entrée de la SIM dans le giron du Groupe CDC Habitat lui a donné des moyens renforcés avec, en particulier, une augmentation de capital en 2019. Nous comptons également sur le concours des promoteurs constructeurs.

Début 2020, nous avons participé à un appel à projets VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) de notre groupe CDC Habitat et qui a abouti sur Mayotte à la programmation de plus de 1 400 logements supplémentaires.

Ces objectifs ambitieux appellent-il une transformation de la SIM ?

 

Oui, dans la mesure où nous devons compenser un certain nombre de contraintes locales qui pèsent sur la filière de la construction. Je pense notamment à la pénurie de personnel qualifié et à la faible structuration des entreprises. Pour travailler plus efficacement dans le domaine de la construction, nous recrutons des jeunes diplômés aux postes de responsable d’opération ou conducteur de travaux.

Nous avons complétement réorganisé notre service de maîtrise d’ouvrage en vue d’apporter un supplément de fluidité à nos modes de fonctionnement. De même, au niveau de l’exploitation, le parc locatif a été divisé en plusieurs secteurs pour une meilleure gestion de l’activité.

Nous souhaitons, à terme, ouvrir des bureaux à proximité immédiate de nos locataires. Le changement en interne prend également une dimension culturelle. Les équipes sont de plus en plus sensibles aux enjeux de performance économique et les échanges réguliers avec le Groupe n’y sont pas étrangers.

Entre les séminaires métiers, les stages d’immersion en métropole et les formations, nos collaborateurs se sont très largement professionnalisés. Et quand ils ont besoin d’un support opérationnel, juridique ou financier, ils savent où trouver les experts à qui s’adresser…

Comment fédérez-vous les principaux acteurs de la construction sur l’île ?

 

Accélérer le rythme de production de logements neufs suppose de pouvoir accéder à du foncier aménagé. Or, Mayotte accuse un très gros retard en terme d’aménagement du territoire. Mais les choses évoluent progressivement depuis la création de l’EPFAM (Etablissement Public Foncier et d’Aménagement de Mayotte) en 2015.

Grâce à la convention signée avec cet acteur, nous allons disposer dans quelques temps de la « matière première » nécessaire pour construire en masse et piloter notre développement. S’agissant des partenaires institutionnels, nous avons des contacts permanents avec les services de la DEAL (Direction de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement), qui jouent un rôle moteur en matière de financement du logement social.

Nous sommes aussi présents dans les comités de pilotage des grands projets relevant par exemple du NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) ou du SAR (Schéma d’Aménagement Régional). Je n’oublie pas notre proximité avec les entreprises du BTP, qui nous conduit à mettre en place des dispositifs de communication dédiés. À l’image, par exemple, d’un séminaire sur la construction que nous avons organisé en janvier 2020.

«La direction de l'outre-mer créée au sein du Groupe nous permet de faire circuler les expériences et les bonnes pratiques avec des sociétés immobilières qui partagent nos problématiques.»  
Ahmed Ali Mondroha, directeur général de la SIM

Est-il possible d’établir le « portrait-robot » d’un logement social construit par la SIM ?

 

La surface habitable moyenne varie entre 55 mètres carrés pour un T2 et 100 mètres carrés pour un T5. Ces standards sont conformes à ceux du Groupe. Nous avons le souci de préserver certains éléments de l’architecture locale tels que la varangue, c’est-à-dire la véranda ornant la façade avant des habitations.

Bien évidemment, nos programmes respectent la réglementation ultra-marine visant à limiter l’exposition au risque sismique et cyclonique. Pour ce qui est des loyers, l’échelonnement se situe en moyenne entre 5 euros le mètre carré pour un logement locatif très social et 10 euros le mètre carré pour un logement locatif intermédiaire ou libre. L’attribution des logements sociaux se fait en application des textes réglementaires. Elle est du ressort de commissions d’attribution où siègent des membres de droit – le préfet du département, le maire de la commune, le président de l’intercommunalité – ainsi que deux administrateurs et quatre cadres de la SIM.

Quelle est votre vision de l’avenir de la SIM ?

 

J’ai beaucoup parlé de nos objectifs de développement. Sans maîtrise des coûts, sans respect des ratios qui permettent d’attester la performance économique de notre société, il n’y aurait aucun sens à les poursuivre.

C’est pourquoi nous allons intensifier notre effort pour assurer une croissance équilibrée malgré les difficultés structurelles auxquelles nous sommes confrontés – en particulier l’impact du coût d’approvisionnement des matériaux sur les budgets de construction. Je crois aussi que nous devons conforter notre position à Mayotte, qui est celle d’un leader presque institutionnel dans l’habitat en général. Sur ce point, l’une des clés du succès est sans doute de continuer à stimuler le tissu économique local.

C’est ainsi, par exemple, que nous avons planifié dans notre PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) un investissement de 43 millions d’euros sur dix ans pour entretenir et rénover le parc existant. De quoi soutenir une centaine de petites entreprises, pour la plupart artisanales, dans des domaines comme la peinture, la plomberie, l’électricité, la charpente, etc…. Pour conclure, je voudrais insister sur l’optimisme qui m’anime : malgré la complexité de notre territoire, les perspectives en matière d’aménagement et de développement de logement sont aujourd’hui très favorables.

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